Вторичную жилую недвижимость можно купить не только у частных владельцев. Также ее могут продавать банки или госструктуры, выставляя объекты для продажи на аукционах. Есть и другие процедуры, но реализация через аукционы — наиболее распространенная из всех.
Что такое аукцион на квартиры
Аукцион — это особая процедура, при которой потенциальные покупатели участвуют в публичных торгах, рассчитывая приобрести конкретный объект недвижимости. Торги проводятся на основании ст. 447-449 Гражданского кодекса РФ, в которых указаны такие важные моменты:
- в открытом аукционе участвует любое количество лиц;
- извещение о проведении торгов публикуется за 30 дней до их проведения;
- в извещении указываются основные моменты по проводимым торгам, в т.ч. время и место, предмет аукциона, обременения по объекту, правила участия, начальная цена, размер задатка ;
- для участия в торгах необходимо внести задаток, размер и сроки оплаты которого указывается в извещении. Он возвращается, если аукцион по каким-то причинам не состоялся. Также он возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их;
- по результатам проведенного аукциона составляется протокол, который подписывается организатором. Далее с выигравшим лицом заключается договор.
В ходе проведения торгов реализуется недвижимое имущество, продаваемое по разным причинам. Преимуществом в данном случае является безопасность проводимой сделки вследствие проверок со стороны банков и госорганов. Кроме того, при продаже на повторных торгах стоимость объекта снижается. Именно по этой причине потенциальные покупатели стараются участвовать в таких торгах.
На рынке недвижимости сейчас наблюдается рост, к примеру, в Москве за прошедший год продажи серьезно возросли в связи с такими моментами:
- оказал влияние коронавирус, из-за чего людям пришлось много времени проводить дома из-за ограничений. Поскольку всем хочется находиться в комфортной обстановке, граждане стали задумываться о том, чтобы улучшить свои жилищные условия;
- ухудшение эпидемиологической обстановки изменило формат трудовой деятельности граждан. Многих из них перевели на дистанционную работу, а потому им понадобились комфортные условия проживания, особенно если остальные члены семьи также находятся дома;
- в целях защиты денег от возможного кризиса люди стали искать приемлемые варианты их сохранения. Одним из таких способов и стало приобретение вторичного жилья на торгах.
Вместе со спросом вырос и объем предложений, которые напрямую повлияли на стоимость квартир. К примеру, в 2020 году в Москве цены на недорогую недвижимость повысились на 20%. Из-за этого приобретение вторичного жилья через торги — хороший способ поиска и приобретения жилья.
«Подводные камни» покупки жилья через торги
Однако покупка квартиры через аукцион имеет некоторые «подводные камни», к примеру, долги или обременения. Эти моменты нужно учитывать, поскольку избавиться от них в дальнейшем бывает непросто или практически невозможно.
Долги по коммуналке
Одной из частых проблем приобретения жилой недвижимости является задолженность по коммунальным платежам. К примеру, продавец квартиры долгое время не оплачивал счета по коммунальным услугам, из-за чего были отключены отопление, газ и электричество.
При покупке такой квартиры придется разбираться с долгами, в том числе обращаться в управляющую компанию и к поставщикам услуг. В некоторых случаях покупатели обращаются и в судебные органы для списания коммунальных долгов, поскольку это ответственность предыдущего, а не нового собственника.
Регистрация жильцов
Другой проблемой является регистрация жильцов в продаваемой квартире. Если недвижимость реализуется банками в связи с невозможностью заемщика исполнять обязательства по ипотечному кредиту, то зачастую в ней зарегистрированы текущий владелец и члены его семьи. Выписать их из квартиры бывает не то что сложно, а иногда даже просто невозможно. Дело в том, что совершеннолетних можно снять с регистрации в квартире через суд. Что касается детей, то их выписать не удастся, если нет другого жилья для регистрации.
Обременение на квартиру
Еще одной важной проблемой при покупке жилой недвижимости через аукцион является обременение. К примеру, компания предоставляла сотруднику жилье по договору социального найма. Когда организация банкротится либо ликвидируется, она может выставить жилплощадь на торги. Однако сотрудники, состоящие на учете как нуждающиеся, не могут быть выселены без предоставления другой жилой территории.
Рост стоимости квартиры в ходе аукциона
Есть еще один нюанс, который напрямую связан с преимуществом покупки недвижимости на торгах. Никто не гарантирует, что стоимость объекта на аукционе будет именно ниже рыночной, поскольку главное правило при этом — в ходе торгов между покупателями цена только повышается.
И если изначально стоимость квартиры ниже рыночной, то при ажиотаже и торгах она может ощутимо вырасти и стать невыгодной для потенциального покупателя.
Как защититься от покупки «проблемной» недвижимости на торгах
Для принятия участия в электронных торгах по продаже квартиры нужно изучить информацию на сайте организатора аукциона, пройти регистрацию по месту проведения торгов, подать заявку на участие и заплатить задаток. Однако перед участием в публичных торгах необходимо сделать следующее:
- детально изучить предложение и проанализировать его на предмет выгодности и целесообразности;
- при необходимости запросить дополнительную информацию, к примеру, о количестве прописанных в квартире и наличии несовершеннолетних детей (можно в паспортном столе);
- уточнить информацию о задолженности по коммунальным платежам (можно попробовать узнать у соседей или в компаниях, поставляющих услуги).
Необходимо тщательно проверить предлагаемую к продаже недвижимость на наличие обременений и проблем с документами. Дело в том, что такая квартира фактически и номинально может быть свободна (никто не прописан и не живет), но нужно помнить — она не просто так выставляется на аукцион.
У покупателя не может быть абсолютных гарантий, что никто в будущем не будет подавать на апелляцию и не станет оспаривать факт выставления объекта на торги.
Для поиска и покупки жилой недвижимости через аукцион воспользуйтесь электронной площадкой НЭП-Фабрикант.