Бывает ли ипотека с нулевым первоначальным платежом и можно ли купить жилье лишь при помощи заемных средств на самом деле – информация к размышлению, мнение специалистов. И – что делать, если нет денег для уплаты первого платежа?
Первоначальный взнос является не только гарантией платежеспособности заемщика. Основная его функция – повышение ликвидности залогового имущества в случае отказа заемщика от обязательств. В таком случае находящаяся в залоге недвижимость имеет меньшую стоимость, и его проще продать.
До финансового кризиса в 2008 году банки достаточно охотно предоставляли кредиты без первоначального взноса, открывались достаточно лояльные программы – и взять кредит без первого взноса было распространенной практикой.
Нестабильность экономического и финансового климата внесла в кредитную политику банков свои коррективы. Программ ипотечного кредитования полностью без первоначального взноса нет: высоки риски для банков, особенно при условии падения цен на залоговое имущество, сопровождающее кризисные явления.
Но есть их достойная и вполне доступная альтернатива: замена первой выплаты гибкими и в целом лояльными условиями дополнительного обеспечения.
Процентная ставка может отличаться: в среднем это от 9.7% до 12.7%. Среди основных условий: возраст от 21 года, стаж трудоустройства от 3-6 месяцев, сумма от 500 000 до 40 000 000 в среднем, срок от 10 до 30 лет ориентировочно.
Условия кредитования могут отличаться, общим и неизменным остаются два момента, необходимых для защиты интересов банка.
- Первый момент – всегда существует альтернатива первоначальному взносу, защищающая интересы банка.
- Второй – ипотечный кредит может иметь более высокую процентную ставку, что не всегда удобно для заемщика.
Помимо приобретаемой недвижимости потребуется дополнительное обеспечение – кроме приобретаемого заемщиком объекта. Как правило, это недвижимость, владельцем которой является заемщик, в некоторых кредитных организациях залогом может выступить автомобиль.
В качестве подтвержения добропорядочности и аккуратности в финансовых отношениях иногда становится поручительство двух физических лиц, юридического лица.
Что делать, если средств на первый платеж нет?
На самом деле для ипотеки без первоначального взноса множество альтернатив. Как минимум – есть 5 вариантов, которые доступны многим.
Если ипотечное кредитование без первого взноса не кажется привлекательным, стоит обратить внимание на существующие программы поддержки заемщиков – и не только.
Льготная ипотека
Ипотеку без взноса можно получить в рамках льготных программ. Так, в рамках программы "Молодая семья", "Жилище", действующей подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" можно получить возможность погашения первоначального взноса – государственную субсидию порядка 30-35% от стоимости объекта недвижимости.
В рамках программы государственного субсидирования супругам без детей положено до 35% от стоимости жилья; на каждого ребенка полагается дополнительные 5% от суммы на каждого ребенка.
В программе могут участвовать и неполные семьи, состоящие из одного родителя и ребенка. Участники должны соответствовать следующим критериям:
- возраст не превышает 35 лет на момент получения одобрения заявки на участие в программе;
- иметь утвержденный местными административными органами статус нуждающегося в улучшении жилищных условий;
- подтвердить достаточный для ежемесячных выплат уровень дохода.
Материнский капитал
В рамках государственной программы, цель которой материальная поддержка семьи с детьми, в 2021 году можно получить 483 882 рублей при рождении первого ребенка в семье либо 639 432 рублей при рождении второго и последующих. Согласно программе средства можно направить на улучшение жилищных условий.
Ипотечные программы не всех кредитных организаций предусматривают использование сертификатов маткапитала: требуется уточнение в каждом конкретном случае.
Также важно учитывать, что в ряде случаев суммы маткапитала не достаточно для покрытия первого взноса, и часть платежа заемщик выплачивает из собственных средств.
Среди нюансов использования маткапитала – заемщик обязуется выделить для всех детей доли в приобретаемой квартире, что может впоследствии принести некоторые затруднения при продаже.
Военная ипотека
Государственная программа, направленная на улучшение жилищных условий военнослужащих и их семей, предусматривает льготы и субсидирование. Согласно федеральному закону №117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" от 20.08.2004, возможно использование полученных средств для погашения первоначального взноса.
Заемщик должен соответствовать следующим требованиям: быть военнослужащим в возрасте старше 21 года, являться участником накопительно-ипотечной программы не менее 3-х лет.
В рамках программы военнослужащий получает ежемесячные выплаты, которые можно направить на погашение взносов.
Важно обратить внимание: в программе участвуют не все кредитные организации, а сама сумма госсубсидии может оказаться недостаточной для погашения ежемесячного взноса в некоторых случаях.
Потребительский кредит
На первый взгляд это разумное решение: взять кредит на любые цели для погашения первого взноса, чтобы получить ипотеку без взноса без повышенной процентной ставки или без залога недвижимости.
На практике ситуация обратная: процентная ставка многих потребительских кредитов выше, чем средняя ставка ипотечного кредитования.
В итоге сумма переплаты по двум займам окажется выше в сравнении с той, которая бы выплачивалась лишь по ипотечному займу. Да и стоимость приобретенного жилья окажется слишком завышенной, а долговое бремя на семью станет слишком тяжелым.
Именно обременительная долговая нагрузка часто и оказывается иногда причиной отказа по ипотечному кредитованию: банк может посчитать заемщика несостоятельным для оплаты двух ежемесячных кредитов.
Залог
В качестве обеспечения исполнения обязательств выступают объекты недвижимости, другого имущества. Так, залоговым имуществом могут стать квартира, находящийся в собственности земельный участок, жилой дом и другие апартаменты.
Если вы хотите получить ипотеку без первого взноса под залог недвижимости:
- в квартире, доме не могут быть прописаны несовершеннолетние;
- жилье находится в состоянии, не являющемся аварийным, ветхим;
- сумма кредитных средств должна оказаться меньше 60-70% от оценочной стоимости залогового имущества.
После оформления ипотеки имущество окажется под обременением: при выполнении залоговых обязательств и обязательств по займу собственник вправе распоряжаться имуществом, но с ограничениями.
Так, продажа, перепланировка должна быть согласована с банком. Снимается обременение лишь при полном погашении ипотеки.
Акция
Тем, кто хочет получить ипотеку без первого взноса, стоит обратить внимание на всевозможные маркетинговые акции, подразумевающие выгодные условия ипотечных программ.
Проводятся акции для расширения клиентской базы банками, а также застройщиками для привлечения покупателей.
Так, часто проводятся совместные партнерские акции (банк, застройщик), при этом первый взнос ложится не на плечи покупателя (заемщика), а выплачивается непосредственно застройщиком.
Разумеется, рассчитать можно лишь на недвижимость из списка объектов, предложенного конкретным застройщиком.
Послесловие. Заемщику на заметку
Оформление ипотеки без первого взноса при рациональном подходе возможно: важно лишь рассчитывать выгодный вариант, взвесить все риски. И – подобрать подходящую программу.