Доход, который получают физлица со сдачи жилья в аренду, облагается налогом. Ранее арендодатель мог либо платить налог по стандартной ставке 13%, либо открыть ИП, чтобы воспользоваться льготными условиями, доступными предпринимателям на спецрежиме. С 2019 года физические лица могут платить налог по льготной ставке без оформления ИП. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) или, иначе говоря, самозанятого.
Какую недвижимость можно сдавать на НПД
Самозанятым разрешено сдавать в аренду только жилую недвижимость: квартиру, частный дом, комнату в общежитии и т.д. Сдавать гараж, офис и другие нежилые помещения арендодатели на НПД не могут. Это ограничение распространяется и на госслужащих — на режиме для самозанятых они могут заниматься только сдачей жилья.
Размер налога на доход самозанятого арендодателя
Налоговая ставка на НПД зависит от того, кому арендодатель сдаёт жильё.
Если квартиросъёмщик является физлицом, ставка будет 4%. Если же квартиру снимает юрлицо, платить придётся 6% от дохода.
При регистрации в качестве самозанятого налогоплательщики получают льготу в виде налогового вычета, поэтому платят налог по уменьшенной ставке (3% — для физических лиц и 4% — для юридических). Как только общая сумма вычета достигает 10 тысяч рублей, ставка становится стандартной.
Пример:
Допустим, вы сдаёте квартиру молодой семье за 15 тысяч рублей в месяц. Если вы только что зарегистрировались в качестве плательщика НПД, то налог будет рассчитываться по ставке 3%. Поскольку вы будете платить на 1% меньше от стандартного налога, ежемесячная экономия составит 150 рублей. Пониженная ставка будет действовать, пока общая сумма сэкономленных денег не составит 10 тысяч рублей. После этого вы будет платить НПД по стандартной ставке 4%.
Если доход в течение года превышает допустимый лимит в 2,4 млн рублей, арендодатель теряет статус самозанятого. После этого он начинает платить НДФЛ по ставке 13%. Однако в следующем году он снова сможет оформиться как самозанятый и платить НПД по сниженной ставке.
Пример:
В качестве самозанятого вы сдаёте коттедж за 150 тысяч рублей в месяц, а также занимаетесь организацией праздников и зарабатываете дополнительно 100 тысяч рублей в месяц. Суммарно ваш ежемесячный доход будет составлять 250 тысяч рублей. Если считать, начиная с января, то лимит в 2,4 млн рублей будет превышен в октябре, и вы потеряете статус самозанятого. Таким образом, до конца года вам придётся платить НДФЛ по ставке 13%. В следующем году вы сможете снова встать на учёт в качестве самозанятого и платить налог по льготной ставке.
Особенности аренды жилья, находящегося в совместной собственности супругов или принадлежащего другому человеку
В тех случаях, когда жильё находится в собственности супругов, оформиться самозанятым и платить НПД достаточно кому-то одному из них. Об этом сказано в письме ФНС России от 26 апреля 2019 года № СД-4-3/8121.
Самозанятые могут сдавать в аренду не только своё собственное жильё, но и принадлежащее другому лицу. Для этого плательщик НПД должен заключить договор об аренде сначала с владельцем квартиры, а затем — с арендатором. Такая форма аренды называется субарендой.
Чтобы соблюсти требования законодательства, необходимо:
- Оформить дополнительное соглашение к договору между владельцем квартиры и самозанятым, в котором будет указано, что жильё можно сдавать в субаренду, либо добавить этот пункт непосредственно в самом договоре.
- Указать в договоре остальных собственников квартиры (если их несколько) как соарендодателей.
- Установить срок субаренды равным сроку аренды. Договор также регистрируется в Росреестре, если он заключается на срок более года.
Кроме того, необходимо заключить договор поднайма жилплощади, в котором в обязательном порядке должен быть упомянут основой договор, заключённый между самозанятым и владельцем жилья.
Сдача жилья в аренду своему работодателю
Доходы, полученные от сдачи в аренду жилых помещений или объектов движимого имущества своему работодателю, не признаются объектом налогообложения НПД. Об этом ФНС сообщила в своём письме от 3 августа 2021 года № СД-4-3/10980@.
Если арендатором жилплощади является бывший работодатель самозанятого, у которого плательщик НПД работал менее двух лет назад, доход от сдачи жилья также не является объектом налогообложения НПД.
Во всех вышеуказанных случаях такой доход будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15%, в зависимости от размеров дохода). Арендодатель может зарегистрировать ИП и выбрать льготный спецрежим, однако ему придётся уплачивать за себя страховые взносы и отчитываться по доходам в налоговую.
Учёт расходов на коммунальные услуги
Плата за коммунальные услуги в доходах не учитывается, за исключением тех случаев, когда коммунальные платежи входят в арендную плату и квартиросъёмщик платит фиксированную сумму.
Пример:
Допустим, вы сдаёте квартиру за 25 тысяч рублей в месяц и берёте дополнительно 5 тысяч рублей в месяц за коммунальные услуги. В этом случае налогом будет облагаться доход в 30 тысяч рублей.
Чтобы платить меньшую сумму налога, в договоре необходимо прописать, что платежи за коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются по счётчикам.
Как учитывается залог
Перед заселением в квартиру арендатор может внести залог (страховой депозит). В случае поломки вещей в квартире или необходимости ремонта владелец квартиры компенсирует ущерб из суммы залога.
Арендодатель не платит налог на сумму депозита, если:
- залог от жильцов был только что получен;
- залог был полностью возвращён.
Если арендодатель оставляет себе всю сумму залога или её часть в качестве компенсации, заплатить налог придётся. Доходом будут считаться все деньги, которые вы берёте себе из залога.
Пример:
Квартиросъёмщики при въезде в квартиру внесли залог в размере 20 тысяч рублей. Через полгода они решили переехать. Владелец жилья обнаружил, что смеситель в ванной протекает, и оценил его замену в 4 тысячи рублей.
Таким образом, арендаторы получат залог не полностью, а с вычетом суммы, которую владелец квартиры оставил на замену смесителя. С этих денег придётся заплатить налог — 160 рублей.
Заключение
Режим для самозанятых прекрасно подходит собственникам жилых помещений, сдающих жильё в аренду. Доход будет облагаться налогом по ставке 4%, если арендатор — физическое лицо, или 6%, если квартира сдаётся юридическому лицу. Однако стоит учитывать ограничения — доход, полученный со сдачи квартиры работодателю, у которого самозанятый работает в данный момент или работал менее двух лет назад, не является объектом налогообложения НПД, поэтому будет облагаться НДФЛ по стандартной ставке.
Самозанятым не нужно сдавать отчётность, приобретать онлайн-кассу и платить страховые взносы. Однако в некоторых случаях им может потребоваться электронная подпись. Например, для участия в электронных торгах. Удостоверяющий центр АО «Калуга Астрал» аккредитован в соответствии с новыми правилами и принимает заявления на выпуск сертификатов квалифицированной электронной подписи для участия в торгах, а также для сдачи отчётности, организации электронного документооборота и др.