Рынок переменчив: сегодня, по ряду причин, ажиотаж, и колокольчик над дверью в офис продаж звонит каждые пять минут, а через пару недель – тишина. И унылый менеджер гадает: куда же подевались покупатели?
О капризах спроса «Пригород» беседует» с известным специалистом, экспертом по загородной недвижимости Андреем Бочковым.
- Спрос на загородку за год вырос почти вдвое. Надолго ли нам эта радость, или вскоре начнется торможение из-за растущих цен на землю и на строительство?
- Я думаю, что рост спроса остановится в ближайшее время.
Во-первых, из-за ограниченной платежеспособности граждан: доходы-то не растут.
Во-вторых, тем, кто успел купить участки, теперь нередко не хватает денег на строительство дома.
В-третьих, в городе не главную, но существенную часть спроса обеспечивали инвесторы, покупавшие квартиры для сдачи в аренду или для перепродажи. В загородном сегменте их почти нет.
Поэтому и периоды активного спроса на загородные объекты короче, чем на квартирном рынке: нет поддерживающего интерес инвестиционного механизма.
Наконец, повышенный интерес к загородной недвижимости сезонного формата (дачи) был обусловлен отсутствием возможности выехать куда-то на отдых.
Закрылись границы, привычные маршруты стали недоступны. На рынок вернулись те, кто привык ездить в Турцию, Египет, Европу. По мере того, как будут открываться границы, начнется спад.
- Девелоперы и аналитики говорят, что повышенный спрос как раз на дома для постоянного проживания...
- Скорее, можно говорить об «условно-постоянном» проживании. Я сужу, например, по поселкам УК «ПулЭкспресс»: «Снетково» – 120 км от города, «Приветнинское» - 60 км. Это возможность постоянного проживания при удаленной работе. При возврате к привычной жизни, с отдыхом за рубежом и работой в офисе, такой объект становится обычной дачей.
- Все вернутся к обычному образу жизни?
- Не все. Но многие. Это непростая история: есть ведь еще интерес работодателя, он тоже не против сэкономить на офисе, снизить затраты. И части сотрудников комфортнее работать удаленно. Но тот высокий спрос, который отмечается с весны прошлого года, во многом уже удовлетворен.
- Запаса объектов хватает, или застройщики будут активно выводить все новые проекты?
- Уже выводят. Сейчас многие ринулись в эту историю. Новые проекты открывались и в прошлом году, и сейчас это все продолжается. Проблемы возникнут, если спрос вдруг резко сократится. И этого нельзя исключить.
- В правительстве и в профессиональных кругах активно обсуждают разные варианты ипотеки для ИЖС и для садовых домов. Это новый механизм для продажи или, скорее, новый фактор риска?
- Скорее, фактор риска. Построил дом или отложил на потом – а кредит банку надо отдавать.
Для тех, кто сделал выбор в пользу загородной жизни – допустим, человек собирался купить в ипотеку квартиру, купил дом, тоже с использованием кредита, выиграл в метрах – для них ничего не изменилось.
Но в самом выборе уже заложен определенный риск. Разницы между городской и загородной жизнью есть, и она существенна. Не все с этим справляются. Застройщики стараются насытить свои поселки инфраструктурой, но она не окупается и все равно уступает городской.
Выходом могло бы стать строительство объектов социалки на несколько поселков, но застройщики так и не научились договариваться друг с другом.
В «Ламбери» - частная школа, частный детский сад; в «Охтинском парке» - частный детсад. Но это скорее исключение, чем правило. Загородная инфраструктура беднее городской. Многие, переехав, все-таки приходят к тому, что их эта жизнь не устраивает. И возвращаются обратно в город. Думаю, мы увидим этот процесс в ближайшее время.
- Как складывается ситуация на вторичном рынке, в «старых» садоводствах?
- Тоже оживление. В этом сегменте, если речь идет о небольших участках и простеньких домиках, есть несомненный плюс: цена. За относительно небольшие деньги можно купить практически готовый к проживанию объект.
Поэтому спрос есть. Но на какие-то улучшения, хоть по социальным объектам, хоть по инженерной инфраструктуре, рассчитывать не приходится.
Собственники в массе небогаты, дополнительные взносы не воспримут, да и негде возводить и обустраивать улучшения – свободных участков нет. Это история про компромисс: купить, чтобы жить сейчас, в чем-то недорогом.
- При каких условиях загородная ипотека получит более широкое распространение, может ли она стать массовой?
- При наличии массового платежеспособного спроса.
- Ну, смотрите: как только объявили о субсидированной ипотеке на новостройки – тут же появился и новый спрос. По данным Райффайзенбанка, именно льготные ставки стали причиной сделки для 30% покупателей...
- Верно. И этот новый спрос оказался ограниченным и довольно быстро был исчерпан. Интерес к льготной ипотеке начал падать еще до отмены льгот.
То же произойдет и в загородном сегменте, только интерес к кредитам еще быстрее иссякнет. Поначалу будет всплеск, но продлится недолго. И только при условии, что ставка будет сравнима с городской. Все упирается в финансовые возможность.
Сейчас за 10 млн он может купить приличную двухкомнатную в городе. Или, например, приобрести жилье в КП «Вартемяги-парк» за 6-7 млн, тоже в ипотеку, причем большей площади, но загородом, и уменьшить текущие платежи.
Чтобы выбор чаще делался в пользу загородки, банкам придется изменить договорные схемы, сроки проверки и ставки. Потому что в загородных объектах им чаще придется иметь дело с договором подряда.
Возможно, будет работать механизм, который сейчас опробуется в КП «Омакульма» (в Аннинском СП). Компания «ФАКТ» предлагает что-то похожее в формате «Негород»: девелопер самостоятельно строит и реализует уже по договорам купли-продажи.
Посмотрим, как это будет продаваться. У меня определенные сомнения. Поселок строится рядом с Кавголовским озером: то ли это «ближняя дача», то ли дальнее ПМЖ. Все-таки 25 км до КАД ездить каждый день – напряженно. Если вы живете в «Охтинском парке», а работаете на Черной речке, это каждый день 70 км: 35 туда и столько же обратно. Если не считать поездок по городу.
- Сервисы доставки и онлайн-программы изменили представления об удаленности?
- Конечно, изменили. Но чтобы жить загородом, надо иметь к этому склонность. Я в какой-то момент понял, что не хочу жить в коттеджном поселке. Даже в комфортабельном и не сильно далеко. Это все равно деревня. Ты поработал, и уехал из города в деревню.
Делать там особенно нечего: даже при наличии инфраструктуры, вариантов досуга в разы меньше. Другой образ жизни.
Главный вопрос: подходит он тебе или нет? При жизни в городе – богатый выбор инфраструктуры в шаговой доступности: парки, магазины, кафе, кинотеатры, детские садики, школы и поликлиники.
За городом выбор ограничен: садики и школы в основном частные (муниципальные переполнены), кружки для ребенка – надо куда-то везти, поликлиники – то же; вечерние прогулки хоть и на свежем воздухе, но в основном вдоль чужих заборов. А если ребенок постарше, то ему хочется в город к друзьям….
Высокий спрос неизбежно порождает и определенный обратный отток: те, кто попробовал, и не пошло – возвращаются в город. Либо, о чем мы с вами говорили много лет назад, девелоперам нужно объединяться для создания более разнообразной и насыщенной инфраструктуры.
Пока примеров нет. Застройщики не готовы договариваться, хотя это было бы логично и правильно.
- Третья-четвертая волна, ограничения на въезд-выезд могут усилить интерес к загородной жизни и изменить требования к городской?
- Параметры спроса на квартирном рынке ограничены финансовыми возможностями покупателей. Не то чтобы им нравились студии...
То же и с приобретением дачи или загородного дома: насколько мне известно (по общению с застройщиками), всплеск интереса уже выбран; у крупных компаний в июне-июле спрос упал по сравнению с показателями 2020-го.
Но этот спад остановится на уровне на 15-20% выше предыдущего застойного периода (2018 и 2019 годы). И девелоперам придется придумывать что-то, чтобы вернуть интерес покупателей, конкуренция будет жесткой.
- Государство навязывает застройщикам проектное финансирование, строительство под контролем банков. Будет ли такой подход популярен у девелоперов?
- Это будет работать. В том числе – и потому, что девелоперам придется показывать не только банкам, но и покупателям более проработанные проекты, а не просто «нарезку». На пике интереса и на нее был спрос, но это все же вчерашний день.
В рекламе встречается такой минимализм: «Свет, вода, лес». Этого уже совсем недостаточно, эта история заканчивается. А чтобы делать хорошие проекты, нужны деньги. Или собственные, или, скорее всего, средства банков. Особенно это касается поселков для постоянного проживания.
- Устроит ли покупателей стандартный подход, который так любят банки – одинаковые дома, расставленные по линейке?
- В определенной ценовой категории спрос точно будет. В дорогом сегменте, конечно, нужна вариативность при сохранении единого стиля. А в дешевом сегменте – типовые решения будут востребованы.
Посмотрите на «Вартемяги-парк». У них и до кризиса продажи шли, и сейчас идут, причем они даже ипотеку не использовали. Хотя весь поселок – с одинаковыми дуплексами, вариантов почти нет.
Но недалеко и недорого. Такой же ассортимент, но на Кавголовском озере – уже есть сомнения. Потому что другой формат, это уже почти дача, и другой покупатель, более требовательный. Будем наблюдать, что получится.
- Какие проекты вы считаете успешными? (Из тех, которые сейчас на слуху).
- Последнее время продавалось практически все. Из дорогих: мне нравится то, что делает «Олимп» в локации Репино-Ленинское. Но, кстати, и «Олимп» пришел к разработке документации для зоны общественно-деловой застройки – 17 га вдоль трассы «Скандинавия», вокруг съезда. Если сделают – будет красивый проект.
Повторюсь: притягивает инфраструктура. «Ламбери» - со своей школой и «Охта-парк» рядом. Для такого подхода нужен большой земельный банк, тогда эта история работает.