Очередное определение Верховного Суда РФ показывает, что данные Росреестра по квартире – это НЕ ВСЕ законные данные. Но предъявить что-либо регистрирующему органу покупателю квартиры не получится.
В нашей правовой системе так много нестыковок и коллизий, что порой кажется, что законы у нас – не законы, а так, мягкие рекомендации.
Очередным подтверждением стало определение ВС РФ о дарении квартиры.
Договор действителен, хотя права собственности не зарегистрировано
Была квартира, которой владел больной человек. Собственник умер и никто из наследников не обратится к нотариусу об открытии наследственного дела.
Администрация города решила забрать квартиру в муниципальную собственность. Проверив, что согласно данным из Росреестра умерший собственник – последний владелец квартиры, администрация начала процесс.
Но так не закончила в свою пользу.
Потому что появились третьи лица, которые через суд заявили о своих правах на квартиру. На основании договора дарения, который был подписан за несколько месяцев до смерти владельца квартиры. Составлен он был в простой письменной форме.
Но не зарегистрирован в Росреестре.
В суде они привели аргументы, почему не могли отнести договор на регистрацию.
Все суды отклонили требование этих людей.
Кроме Верховного. Которые напомнил (в Определении № 41-КГ21-17-К4):
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.
Вот так поворот! Сделка действительна. Но права нет.
Тут напрашивается аналогия про крестик и штаны.
Чем это может грозит покупателям квартир
Ситуация полностью гипотетическая, герои – вымышлены.
Собственник начал продавать свою квартиру. По документам все ок. Находится покупатель и вносит аванс/задаток.
В это же время собственник дарит квартиру третьему лицу. Но договор дарения не уходит на регистрацию в Росреестр.
Квартира продается, собственник получает деньги и уходит в закат.
А одаряемый подает в суд, рассказывая, что даритель (собственник) ввел его в заблуждение. Мол, обещал отнести договор дарения на регистрацию в Росреестр. Даже доверенность от меня, покупателя, получил. Но ничего не сделал.
Руководствуясь позицией ВС РФ, суды могут спокойно отдать квартиру одаряемому, обвиним бывшего собственника в мошенничестве.
Одаряемый, который, очень даже может быть в сговоре с продавцом, продает квартиру еще раз и - вуаля – за одну квартиру получено вдвое больше денег.
Надеюсь, что я сильно ошибаюсь. И просто не вижу каких-то моментов, которые могли бы помешать этой схеме реализоваться на практике.
[Признает ли суд в этом случае покупателя добросовестным приобретателем – пока неясно]
Главный вопрос
А зачем гражданам Росреестр?
Если можно не регистрировать договор дарения сейчас, а потом – можно (приведя разумные причины, почему не подали документы на регистрацию) при этом получить право собственности, несмотря ни на что?
Зачем нужен этот государственный орган, если данным из него нельзя верить на 100% при проверке квартиры?
Пишите свои ответы в комментариях – возможно вы знаете, зачем нам нужен Росреестр.
#квартира #недвижимость #дарение квартиры #договор дарения #росреестр #верховный суд рф #верховный суд