Благодаря аналитикам bnMAP.pro, мы заполучили свежие данные о сделках с новостройками. В августе спрос оказался на рекордно низком уровне с начала года. Что это может значить? Ждать ли падения цен?
Для начала небольшой дисклеймер: аналитики чаще всего измеряют спрос и его динамику, изучая данные Росреестра, а именно – число договоров, прошедших регистрацию в том или ином месяце. Загвоздка в том, что договоры (в том числе ДДУ) проходят регистрацию не сразу, поэтому часть сделок, реально совершенных в одном месяце, по факту переходят в статистику другого месяца. Поэтому аналитики bnMAP.pro предпочитают вести анализ не по дате регистрации ДДУ, а по дате его подписания: именно эти данные отражают реальную картину спроса.
К началу сентября в старой Москве регистрацию прошли 2,1 тыс. ДДУ, подписанных в августе 2021 года; в Новой Москве – 1,1 тыс., а в Подмосковье – 2,6 тыс. ДДУ. Да, это пока неполные данные, но, по прогнозу экспертов, по итогам августа число сделок в старой Москве едва ли превысит 4,1 тыс. ДДУ. И текущая, и прогнозная цифра – самые низкие с начала года, кроме, разве что, традиционно «пустого» января.
Также у нас есть полноценные данные за июль, совокупная статистика за 7 месяцев 2021 года, ее сравнение с 2020 и 2019 годами. С 1 июля все пророчили рынку спад в связи с отменой льготной ипотеки, что и произошло, но на результатах полугодия не отразилось. Так, в июле в старой Москве подписали 3,6 тыс. ДДУ (почти вдвое меньше, чем в июне), но за полугодие выручка девелоперов выросла на 52%: продали 2,1 млн кв. метров.
Среднестатистический покупатель при этом не смог приобрести квартиру большей площади: в среднем покупали 57,2 кв. метра, практически столько же, как и в 2020 году, да и в 2019 тоже.
Сейчас самый актуальный вопрос: что последует за планомерным снижением спроса? «Снижение цен? Да?» А вот и не факт.
Да, девелоперы значительно увеличили выручку. За январь-июль в старой Москве компании продали жилья на 91% больше, чем за то же время 2020-го (ладно, там был эффект низкой базы), но и почти на 102% больше, чем за 7 месяцев благополучного 2019 года. Но: выручка – это не чистая прибыль.
Застройщики, безусловно, кое-что откладывают на черный день, но за истекший период неоднократно жаловались на резкий рост себестоимости, в частности, из-за роста цен на стройматериалы (кое-что подорожало вдвое), бензин, дефицита рабсилы в связи с оттоком мигрантов, а еще комиссии за эскроу-счета надо платить.
Именно эти факторы и выступают основной сдерживающей силой для снижения цен на жилье. Хотя в экспертном сообществе уже поговаривают о возвращении акций и скидок.
Кстати, доля ипотеки все еще остается высокой, даже в августе она составила 65% от общего числа сделок. Это означает, что те, кому надо решить жилищный вопрос – все равно берут кредит и покупают квартиру на тех условиях, которые сейчас предлагает рынок. Просрочка при этом растет, но не критично (по последним данным, она составляет менее 3%, это уже не совсем в пределах нормы, но и не катастрофа).
Пока ситуация складывается таким образом – цены едва ли рухнут. Если распродажи и начнутся, то с неликвида и с самых просторных лотов, 3- и 4-комнатных квартир, которые без скидок продаются крайне медленно. Ждать, что народу начнут предлагать и без того дефицитные «однушки» с 30%-м дисконтом – бессмысленно.
Поэтому самое время самостоятельно изучить предложение, найти интересные для себя проекты и выходить на сделку. Цены, кстати, могут не только не упасть, – они способны и вырасти. Инфляция, однако.