Если нет достаточно денег, но имеется необходимость использовать землю в своей деятельности, взять её в аренду у государства хорошее решение сэкономить и приобрести в собственность в будущем. Между тем получение земли таким способом содержит определённые нюансы, о чём повествуется в данной статье.
Государственные земли
К собственности государства относятся земельные участки, на которые не зарегистрированы права граждан, организаций и муниципалитета. Отметим, что земля является природным объектом и ресурсом, а участок земли определяется как часть земной поверхности (почвы), с установленными границами.
Согласно статистическим данным Роснедвижимости, более 90% земель находятся в собственности государства и муниципальных образований, и лишь оставшаяся часть земель принадлежит организациям (9%) и гражданам (0,7%).
Поэтому нет ничего удивительного в том, что основным распорядителем земель являются органы власти.
Как выделяется земля
В силу положений земельного закона, правоотношения по распоряжению землей итогом которых является её продажа, регулируются нормами гражданского права. Основным останавливающим барьером при оформлении участка земли в аренду или в собственность выступает его ограниченная оборотоспособность. То есть, земли, изъятые из оборота, не могут отчуждаться, передаваться по договору аренды и другим сделкам. Ограниченные в обороте не могут отчуждаться в определённых законом случаях.
К изъятым из оборота землям относятся следующие:
- заповедники и национальные парки;
- участки земли, занятые постройками Российской армии и военными судами;
- имеются объекты федеральной службы безопасности и государственной охраны;
- земли для хранения ядерных веществ, атомного производства;
- территории, на которых созданы ЗАТО;
- места расположения тюрем, исправительных колоний и других учреждений исполнения наказаний;
- кладбища.
Приобрести землю в аренду можно как с проведением торгов, так и без них. Обычно земельные участки предоставляются в аренду без торгов в следующих случаях:
- гражданам-льготникам, имеющим право на получение земель во внеочередном порядке, в соответствии с положениями местного законодательства;
- организациям, проводившим работы комплексного освоения земель;
- гражданам, для проведения работ по сенокосу, выпасу скота, разведению огорода либо хозяйства;
- для организации работ по добыче недр;
- участков земли лицам, обладающим правами по добыче различных пород рыбы, на основании договора о выделении промыслового участка водоёма;
- при развитии жилищного строительства в соответствии с положениями закона в этой сфере.
Списки и категории всех лиц, которые могут претендовать на участки земель без соблюдения процедуры аукциона опубликованы в отдельных законах РФ и законах субъектов.
Указанные земельные участки в дальнейшем можно выкупить, поэтому чтобы избежать конкуренции при розыгрыше земли, целесообразно обратиться в администрацию с заявлением на получение участка земли в аренду для указанных целей.
Условия заключения договора
Согласно закону, граждане и организации могут взять на правах аренды земли у государства, если на такие земли отсутствуют ограничения.
При составлении договора должны быть соблюдены следующие условия:
1. Подаётся заявление на приобретение земли в аренду с правом выкупа.
2. Предоставляется документ, удостоверяющий личность, для юридических лиц — устав, выписка из ЕГРЮЛ, доверенность на уполномоченное доверенное лицо, если документы подаются им.
3. Если договор составляется и подписывается сторонами после аукциона арендатор должен быть признан его победителем.
4. Организация, претендующая на получение земли на праве аренды должна быть платежеспособной и считаться банкротом.
5. Сделка по аренде земли с выкупом должна содержать следующие обязательные условия: предмет договора (земельный надел и его полные данные); расчёт годовой и ежемесячной арендной платы; размер платежа за выкуп земли.
Аренда с правом выкупа
В силу положений статьи 624 ГК РФ, условия аренды могут предусматривать передачу арендуемого имущества (земельный участок) в полноправное владение арендатора с момента истечения срока по договору аренды или до наступления этого момента, если арендатор заплатил выкупную цену.
Договор аренды с выкупом земли является смешанным договором, содержащий как положения об аренде, так и о купле-продаже земельного участка.
С учётом изложенного, получив в аренду землю, необходимо обратить внимание на условия её использования по заключенному договору. Если в договоре отсутствует возможность приобретения арендуемой земли в собственность путём выкупа, данный договор можно признать незаключенным. Поэтому при подаче заявки на получение земли в аренду необходимо прописать условия об использовании земельного участка с последующим выкупом.
Если данные условия в договоре не прописаны, но договор исполняется признать его незаключенным будет непростой задачей. А для того, чтобы заключить дополнительное соглашение, предусматривающее обязательства по выкупу земельного участка, придётся посудиться.
Берем в аренду и возводим здание
В случае отсутствия условия о выкупе земли и администрация не идёт на уступки с дополнительным соглашением не стоит преждевременно расстраиваться, получить землю в собственность можно и без условия выкупа, для этого нужно сделать следующее:
- участок земли берется в аренду и в последующем на нём возводится здание капитального строительства. Причем в аренду землю можно взять по различным основаниям (ЛПХ, ИЖС, разведение сельского хозяйства и другие цели, в рамках которых возможно проведение строительных работ);
- на построенный объект регистрируется право собственности;
- подаётся заявление главе администрации, с вопросом о покупке земли, занятой построенным зданием;
- исходя из кадастровой стоимости земли администрация производит её продажу (цена варьируется в зависимости от процентной ставки определённой решением муниципального образования).
Важно! При возведении здания на арендуемом земельном участке необходимо соблюсти все условия земельного и градостроительного законодательства, если же здание построено с нарушением (самовольная постройка), то произвести регистрацию права собственности на арендуемую землю не получится.
В такой ситуации необходимо будет узаконивать самовольную постройку, а уже потом пытаться получить землю в собственность.
Итоги
Таким образом приобрести земельный участок в аренду с правом выкупа можно как на обычных основаниях, так и воспользовавшись льготами или юридическими лазейками. Главное в этом случае обращать внимание на договор аренды, заключаемый сторонами и учитывать важные для данной сделки условия. Потому как их отсутствие в дальнейшем может стать большой проблемой при использовании земельного участка и его оформления в собственность.