Вопрос, которым задаются все от тех, кто желает переехать, до серьёзных инвесторов: Обоснованы ли такие высокие цена на недвижимость в Краснодаре?
В этой статье я постараюсь ответить на этот вопрос, показать цифры, которые есть в открытом доступа и сделать прогноз цен на недвижимость на ближайшее время.
Для тех, кто меня не знает, я более пятнадцати лет занимаюсь недвижимостью и знаю об этом рынке, если не всё, то практически всё, ну а для Вас я могу стать своим человеком в Краснодаре или крае. Звоните +7(928)211-33-77 или пишите на ватсап. Также у меня есть канал на ютуб, просто наберите "Переезд в Краснодар с Екатериной Романенко" в Яндексе и увидите меня
Обоснованы ли такие цены на недвижимость в Краснодаре?
Каждый, кто когда-нибудь задумывался о переезде в Краснодар, да и вообще о переезде на юг, понимает, что понять какие именно цены в Краснодаре на недвижимость - не просто. Непросто - это мягко сказано! Как только у вас появилось намерение купить недвижимость здесь вы попадете в квест, который пройдёт только очень старательный человек!
Здесь Вам и доски объявлений, которые будут предлагать 99,9% фейковых объявлений, и застройщики, которые будут рассказывать о том, что кладбище, рядом с которым построен дом - это кубанская гордость, а то, что в одной из строек внутри вырос четырёхлетний дуб - это задумка дизайнера, и, конечно, риэлторы, которые будет стараться убедить Вас в том, что цены растут прямо по часам (к слову, полгода назад это было правдой).
Только не подумайте, в Краснодаре не все застройщики впаривают долгострои, и не все риэлторы пытаются вас обмануть, просто рынок достаточно активный, ну а на таком рынке есть совершенно разные игроки, как и в любом большом городе.
Одним словом, понять реальные цены на Краснодарскую недвижимость не просто, как минимум для этого нужно время, ну или быть подписанными на вот этот канал, здесь цены звучат постоянно и можно понять что именно происходит с рынком).
Цены на недвижимость сейчас в середине сентября 2021 года в Краснодаре
Ситуация с ценами на недвижимость в Краснодаре сейчас, как всегда не простая, но я постараюсь объяснить:
- Первичка от застройщиков от 115 000 рублей за метр квадратный.
- Первичка от инвесторов - 90 000 - 95 000 м2 (это те же квартиры, которые продаёт застройщик, просто продают их инвесторы).
- Вторичное жильё от 100 000 рублей за метр.
- Дома в Краснодаре от 7 500 000 рублей (это именно город, не центр, но старый город), конечно, это будут не новые дома, но приемлемые для жизни.
- Пригород дома начинаются от 4 000 000 рублей и выше - это именно дома, а не дачи, дачи можно купить и по 2 500 000.
- Удалённость от Краснодара в районе 60 - 80 км - от 1 800 000 рублей дома.
Застройщики задрали цены и обещают ещё. Что же произошло?
А произошло следующее:
- На самых верхах в прошлом году решили подогреть интерес к ипотечным продуктам и заставить людей вложить свои накопления в строительный рынок. Было предложено запустить, так называемую "льготную ипотеку". После периода самоизоляции это казалось действенным способом.
- Рынок недвижимости обычных регионов, в котором нет миграции - отреагировал вяло, но Краснодар, Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, Калининград - это совсем иное дело, здесь застройщики поняли, что это их Звёздный час - спрос начал превышать предложение.
- Видя потрясающие цифры застройщики Краснодара начали поднимать цены не как обычно три раза в год, а каждый месяц, при этом себестоимость метра в Краснодаре не менялась.
- Со стороны за этим движением наблюдали производители строительных материалов, прибыль которых даже в сравнение не шла с девелоперами (по некоторым материалам составляла порядка 4%).
- С помощью "Московского клуба инвесторов" было запущено маркетинговое мероприятие "Цены на арматуру подняли вдвое" - об этом пестрили все СМИ нашей страны, и почему-то никто не писал о том, что арматура в проекте многоквартирного дома - далеко не основная часть расходов.
- Краснодарские девелоперы решили, что настало их время и начали поднимать цены, в надежде на то, что вырастут до уровня "Новой Москвы" (правда забывая о том, что расти нужно не только по цене, но и по качеству стройки и по инфраструктуре).
- В итоге, цена на квадратный метр жилья составляет 115 000 рублей и за эти жен деньги можно купить хорошую квартиру с ремонтом в хорошем районе, что уронило продажи застройщиков в 5-6 раз.
Адекватные ли цены на новую недвижимость в Краснодаре?
Судя по данным, которые есть в открытом доступе и которые ежемесячно подают все застройщики себестоимость квадратного метра в Краснодарском крае на данный момент составляет 34 400 рублей
ну, предположим, что произошло страшное и застройщики ещё не строили объектов по новым ценам, и все цены увеличились на 30% (думаю, что в сказки про то, что металл так сильно подорожал, что цены на жильё нужно поднимать вдвое никто уже не верит). Если даже затраты увеличились на 30%, то себестоимость метра в Краснодарском крае составляет чуть менее 45 000 рублей (не забывайте, что застройщики покупают строительные материалы по "Объектным ценам" с отсрочкой платежа от 1 до 3-х месяцев).
Сколько же в этом случае должно стоить жильё в Краснодаре?
Хорошим показателем рентабельности в некоторых бизнес-процессах считается 15%, а 20% - это успешный бизнес. Я встречала данные, что 50% даже в области добычи полезных ископаемых считается нормой, но, как видите, в нашем случае - цифры гораздо интереснее.
Поэтому, на вопрос об обоснованности цен Вы можете ответить сами, как и на вопрос: "А есть ли куда снижать цены?" или "Будут ли снижаться цены на недвижимость в Краснодаре?"
В августе рынок показал падение, хороший провал и многие застройщики испугались, но в сентябре покупатели начали возвращаться. Если же в октябре покупатель вернётся на 50% продаж 2020 года, то о понижении цен не стоит даже мечтать, так как прибыли застройщиков вернутся к плановым показателям, а за первичкой потихоньку подтянется и вторичка.
Цены необоснованно завышены, но наши люди на столько испуганы, что сами поддерживают эти цены, тем самым укрепляя их... будем смотреть что дальше.