Вот вчера не хотела уделять этой квартирной теме много места, а сегодня захотела! Доброе утро всем. Доброе утро, Клуб!
Читаю второй день комментарии к вот этой своей последней статье. Ребяты, при всем моём уважении к вам, неравнодушным, но зачем мне в этой ситуации юрист? Мне тут кузнец не нужен. Я сама себе кузнец. И чтоб поставить точку в этом вопросе, и чтоб вы все мне у виска пальцем не крутили через полгода, я сегодня напишу наше с Сашкой решение по поводу её выписки из "отчего дома" прямо в день её совершеннолетия. И ни днем позже. Вот прямо вчера ей 17, а сегодня - 18, и с сегодняшнего утра по закону она имеет право самостоятельно отвечать за свои действия. И прямо в день её совершеннолетия, вот в 8.00 мы будем стоять на крыльце паспортного стола первыми для снятия Сашки с регистрационного учета. Не ку-ку ли я? Лишить ребенка положенных ему по закону квадратных метров?
Для непосвященных: у меня два приемных ребенка. Старший, Макс, уже совсем вырос. Ему уже 26 лет, он полностью самостоятельный и давно живет отдельно. Сыном при этом быть не перестал. Сейчас живем с девочкой Сашкой полных 17-ти лет от роду. Живем уже пять лет. Сейчас уже у нас с Саней все хорошо. А начиналось все настолько трудно, что даже приходили мысли от Сашки отказаться. Зая, в миру Мишка, - это Сашкин парень, тоже сирота. Дети мечтали снять квартиру и жить самостоятельно. Не вышло... Зато выяснилась куча Мишкиных проблем.
Макс пришел ко мне в 8 лет, Саня - в 12. Чаще я пишу про Сашу, но иногда воспоминания про Макса всплывают. Если интересно, как живут семьи с приемными детьми - милости прошу в начало канала.
Ну, если после доводов, которые я сегодня всем приведу, кто-то мне докажет, что я неправа, то я хорошо над этим подумаю. У меня до Сашкиного совершеннолетия еще больше полугода. А на сегодняшний момент - поехали, что ль?
Сашка, несовершеннолетняя моя опекаемая (не пишу ДОЧЬ, чтоб исключить неверные толкования для новеньких, тех кто не в курсе ситуации) прописана в НЕПРИВАТИЗИРОВАННОЙ двухкомнатной квартире в районном центре. Прописана вместе с бабушкой и братом, которые собственноручно написали отказ от опекунства в отношении Сашки после смерти Сашкиной матери. Поясняю: не подписали бумаги, поставив в заготовленном заранее листе внизу подпись-закорючку, не читая текста, так как слезы застилали глаза, а собственноручно написали каждый по листу форматом А4 текст в нежелании оформить опеку над ребенком. Эти отказы я видела собственными глазами до оформления опеки над Санькой. Эти документы хранятся в личном деле Саньки. Нет, ни бабушку, ни брата я не осуждаю за эти действия. Брат уходил в армию, бабушка в возрасте и больна. Это достаточно разумный ход - трезво оценить возможности сил своих в отношении содержания и воспитания сестры и внучки. В этом отношении претензий у меня к биородственникам Сашки нет. У меня недоумение есть. А, бог с ним, с моим недоумением. К делу.
На основании того, что Сашка вписана в ордер на эту квартиру, ей не полагается льготное бесплатное жильё как сироте. Государство один раз уже предоставило ей бесплатные квадратные метры. Эти квадратные метры за Сашкой закреплены, и в постановке на учет на получение Саней квартиры как сироте было отказано. Никаких нарушений законодательства нет.
Сашка имеет прописку вот в такой квартире в районном центре. Вот в точно такой квартире и на последнем этаже:
Стоимость квартиры - 650 тысяч рублей. Это желаемая цена. Торг уместен. 50 тысяч - это всегда железно предусматриваемая цена на торг. В лучшем случае квартира будет продана за 600 тысяч. В лучшем случае. Да, это город Ленинск Волгоградской области. Не самый удаленный райцентр от нашего Волгограда. 63 км. Зафиксировали в памяти стоимость квартиры? 600 тысяч. При условии всех готовых документов для продажи квартиры. На всех собственников. В нашем случае - на троих. То есть 1/3 доли в денежном выражении - 200 тысяч рублей. Я ничего не подтасовываю и не выдумываю. Я просчитываю и рассуждаю, опираясь на свой имеющийся риэлторский опыт.
В нашем случае я должна начать войну с Сашкиными биородственниками за 200 тысяч рублей.
Передо мной на весах - время, когда я могу эти 200 тысяч заработать. Относительно спокойно, за полгода. И время, когда я его потрачу и НЕ ЗАРАБОТАЮ. Понимаете, будет потрачено моё время. На поездки, хождения по инстанциям, оформление и оплату справок и госпошлин. Я могу потратить это время на созидание, а могу - непонятно на что. На непонятный мне самой результат. То ли получится, то ли не получится. Но я точно знаю, что будет ПОТРАЧЕНО. Не заработано, а потрачено. Я это уже проходила. В тот год, когда сгорел родительский дом, и пришлось забрать маму к себе. И мама вот уперто вытребовала с меня эти поездки в райцентр для оформления матери как ветерану труда, человеку, всю жизнь проработавшему в школе и прочая этой материальной помощи от государства. Ну вот подсказали, что ей в этом случае матмомощь - положена. Да, положена. И я её получила. По максимуму. Аж 20 тысяч рублей. Убив на это выколачивание матпомощи в поездки, затраты на бензин, поесть в кафе в поездке, а не дома, невозможность заработать самый драгоценный ресурс - время. Эти 20 тысяч я гарантированно зарабатываю за один месяц. А тут я 20 тысяч получила, а 60 - не заработала. Доказать маме я не смогла ничего. Это же неизвестно, заработала бы я или нет. А 20 тысяч-то за лето, вот они. А передо мной - мои расходы, превысившие сумму этой матпомощи. Мне было проще просто заработать и отдать матери эти 20 тысяч. Никуда не выезжая из города. Да, мне бы это было выгоднее.
Квартира, где прописана Сашка, не оформлена в собственность. Не приватизирована. То есть продать сейчас нельзя ничего. Ни квартиру целиком, ни Сашкину долю в этой квартире. Нет ни у кого права собственности.
Барьер первый: для того, чтобы квартиру приватизировать, необходимо согласие ВСЕХ лиц, имеющих право на эту приватизацию. Если хоть один из имеющих это право на приватизацию откажется оформлять своё право собственности, как его заставить это сделать? Каким образом обратиться в суд с иском на тему: "Мой брат и моя бабушка не хотят оформлять квартиру в собственность, а я хочу. Заставьте моих родственников стать собственниками квартиры." Если в комментариях найдется хоть один человек, которому удалось сделать нечто подобное, я буду удивлена в самой крайней степени. Нельзя по решению суда кого-то ЗАСТАВИТЬ СТАТЬ СОБСТВЕННИКОМ. Лишить права собственности по решению суда - можно. А вот заставить стать собственником - это навряд ли. Даже договор дарения подписывается двумя сторонами, дарителем и одаряемым. Нельзя насильно сделать дар, если одаряемый от этого дара отказывается. Мне кажется - Сашка завязнет в неприватизированной квартире очень надолго, если не навсегда. Потому что ни бабушка, ни Сашкин брат приватизировать квартиру не хотят и не захотят. Именно потому, что в момент приватизации сразу же придется выделять долю Сашке. Потому что придется платить взносы на капремонт и налог на имеющуюся в собственности недвижимость. Оно им надо? Их и так никто из квартиры не выселит.
Что можно сделать Сане с этой пропиской в такой квартире? Только иметь право проживания там. Собрать вещи, приехать и поселиться. И превратить свою жизнь в кошмар и ежедневные скандалы. И иметь право оплачивать долги по коммунальным платежам. Если бабушка - инвалид, а брат официально не работает, то при наличии задолженности по коммунальным услугам служебными приставами с любого имеющегося счета зарегистрированного в квартире совершеннолетнего лица эти суммы могут быть взысканы. Например, если за несколько лет накопилась сумма долгов в размере 80 тысяч рублей, то эта сумма после Санькиного совершеннолетия запросто будет списана с её счета. Да, я буду долго бегать и доказывать неправомерность этого взыскания. Скорее всего, докажу. Это опять же мои время, нервы и деньги.
Разделить лицевые счета? Вот план квартиры.
Две комнаты, 12,8 и 15, 2 кв.м. Общая жилая площадь квартиры - 28 кв.м. Стандартная двушка. Делим 28 кв.м на три. Получаем 9,3 кв.м. То есть - нет возможности выделения в натуре доли для одного человека. Была бы одна комната 9 метров, а вторая 18 - был бы смысл этим заняться. Может быть. Но никто не уступит свои четыре квадратных метра в пользу Сани. Нельзя Сане повесить замок даже на самую маленькую комнату, так как в этой самой маленькой комнате Сане может быть выделено только 9 метров. А 4 метра - кому-то еще. И этот "кто-то еще" имеет законное право входить на эти свои 4 метра и делать на них что вздумается. Поэтому выделить именно ДОЛЮ Сани для чего угодно - проживания с замком в своей комнате или продажи тем же цыганам за 50 тысяч, лишь бы насолить бывшим родственникам - невозможно. Потому что эту долю прежде всего не выделишь. Вот есть тут Санины 9 метров площади. Где-то тут. А вот где конкретно - не выделит ни один суд.
Поделить коммунальные платежи? Начать оплачивать 1/3 за отопление и содержание общедомового имущества только во имя перспективы "зато я имею право тут жить!"?? То есть - не жить, но добровольно начать оплачивать? Зачем? Делать больше нечего?
Прописка Сани в этом неприватизированном жилье - чемодан без ручки. Хуже, чем чемодан. Повторяю, Санина доля оценивается в 200 тысяч рублей. Она эту свою долю рискует отдать, оплачивая долги по коммунальным платежам.
Хорошо. Допустим, подчеркиваю - ДОПУСТИМ, что бабушка и брат согласились приватизировать квартиру и продать, чтобы выдать Сане долю. В 200 тысяч. Хотя это "допустим" равно понятию "невероятно". Потому что добровольно переезжать из неприватизированной двушки, где у каждого по собственной комнате, в приватизированное семейное общежитие (а что еще можно купить за 400 тысяч?) не согласится никто. Почему не однокомнатная квартира? Вот поэтому:
Потому что цена однушки принципиально не отличается от цены двушки. И после продажи Сашкиной-бабушкиной-брата квартиры на последнем этаже и не в лучшем состоянии, получении Сашкой своей 1/3 доли в денежном выражении оставшихся денег у бабушки с братом хватит только на семейную общагу. Не больше.
Но - допустим. Что согласились все квартиру продать и деньги на всех поделить.
Квартиру надо приватизировать. Для этого надо, во-первых, не иметь задолженности по коммунальным платежам. Во-вторых, надо собрать справки и документы. Надо будет мотаться в райцентр для посещения организаций по расписанию. Надо будет катать бабушку на машине по организациям, так как будет нужна её собственноручная подпись. Бабушка же не будет ездить на такси? Это же для Сашки все делается, вот пусть Сашка и платит! Во сколько обойдется денежный эквивалент приватизации, который ляжет на плечи Саньки финансово (она будет иметь право тратить деньги, накопленные с пенсии по потере кормильца за все эти годы) и на мои нервы. Ибо катать Санькину бабушку от одной организации к другой, сцепив зубы, мне вот совсем не хочется. Пожалуй, я готова тысяч 50 отдать, чтоб этим занимался бы кто-то ещё.
Оформление любой документации - это затрата прежде всего моих ресурсов. Времени, денег и нервов. Допустим, что на бензин и все эти сборы справок и уплаты госпошлин я потрачу тысяч 30. Потерянное время и упущенную выгоду от этой временной затраты как посчитать?
И вот приватизация позади, и вся семья, допустим, готова выставить квартиру на продажу. Под давлением каких-либо сил. Судебных или моего всесильного японского городового. И выставили мы квартиру в продажу.
Ну, на квартиру в таком состоянии надо еще измудриться покупателя найти. Но вот покупатель замаячил на горизонте. Зашел в квартиру для осмотра. И тут бабушка к нему в ноги бух в истерике: "Дожилась на старости лееет! Родная внучка бабушку из собственного дома гонит! Вынудила квартиру продать! Будет теперь бабушка-инвалид жить в деревянной халупе и по грязи на ходунках до дощатого сортира до самой смерти шкандыбать!"
Плавали в таких ситуациях, знаем. Если один из сособственников не хочет квартиру продавать, её продать невозможно. Потому что этот сособственник начинает рассказывать потенциальным покупателям о том, что в квартире зимой очень холодно, промерзают углы. Что сосед справа - сумасшедший алкоголик, и жить тут просто невозможно, пусть он дебоши устраивает раз в месяц, но зато такие, что за свою жизнь опасаешься. Что тут непредсказуемо на последнем этаже исчезает вода. Вот сейчас хорошо с водой, а на прошлой неделе почему-то не было. А в нашем случае еще добавится то, что квартира продается при явном нежелании бабушки расстаться со своим жильём. А любой договор купли-продажи имеет вот такой пункт:
" Стороны добровольно и осознанно заключают настоящий договор. Обстоятельства, вынуждающие их заключать договор на невыгодных условиях, отсутствуют. Сторонам известно, что настоящий договор может быть признан недействительным, если он заключен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (ст. 179 ГК РФ), или совершен без намерения создать соответствующие правовые последствия либо с целью прикрыть другую сделку (ст. 170 ГК РФ)."
Кто захочет ввязываться в историю и в ремонт квартиры, осознавая, что бабушкой-инвалидом договор может быть признан недействительным? Что тут нет стечения тяжелых обстоятельств и крайне невыгодных условий? Где гарантии, что через полгода бабушка по решению суда не признает сделку недействительной и суд не обяжет вернуть бабулю и прочих собственников в отремонтированную квартирку?
Сколько лет будет продаваться эта квартира? Сколько лет будет потрачено на непонятное выяснение отношений? На какую сумму упадет стоимость этой квартиры, так как состояние её с каждым годом лучше не становится? Квартира прокурена двумя смолящими табак людьми. Ремонт там не делался и не планируется. Каждый заинтересовавшийся этой квартирой будет требовать скидку на её ремонт. На мой взгляд, реальная стоимость этой квартиры сейчас - 500 тысяч. Не больше. Тут в ремонт надо вложить 300. Поэтому реальности таковы: пока бабушка жива, продажа квартиры с места не сдвинется. Если приватизация все-таки состоится на троих, то бабушка свою долю подарит или завещает внуку. Сашкин размер доли не увеличится. Сашке жить в ожидании, когда ж бабушки не станет? Чтоб когда-нибудь, лет через 10, всё-таки продать эту квартиру за 500 тысяч, получить эти 166 тысяч (1/3 от стоимости квартиры в 500 тысяч), но при этом понимать, что на содержание этой квартиры за 10 лет потрачено столько-то, на приватизацию потрачено столько-то, на погашение общих долгов по коммуналке потрачено столько-то? Ну и давайте вычтем из возможно и когда-то полученных 160 тысяч рублей все возможные за эти годы расходы.
Нерентабельно.
У Сашки на момент окончания обучения пенсии по потере кормильца накопится почти миллион. Да, в Волгограде можно купить маленькую квартирку в старенькой двухэтажке за эти деньги. Маленький однокомнатный бабушатничек. Примерно вот такой. Как старт для начала новой жизни.
Если денег немного не хватит, я добавлю. Мне эту сотню проще заработать, чем выбивать ту же сотню Сашкиной доли в "родительской" квартире, отмахиваясь от проклятий, посылаемых бабушкой нам в спины.
Сашка начинает строить новую жизнь. Свою жизнь. Я это представляю вот так.
Можно начать строить свой дом на ровном, пустом месте. С нуля. И тогда не придется тратить время и силы на снос старых помещений на этом участке. Просто - строить и радоваться. И жить будущим, и смотреть вперед.
А можно вцепиться в участок со старыми постройками. Непригодными для жилья. И тратить время на снос этих построек и вывоз строительного мусора.
Так вот, по опыту работы: если человек приобретает участок с ветхим домом, подлежащим сносу, то на приведение участка в состояние такого же пустого участка уходит год времени и сто-двести тысяч рублей.
Я хочу, чтоб Санька начала строительство своей жизни с нового участка. Не цепляясь за старые постройки.
Строить приятней, чем разрушать. Поэтому в день Сашкиного 18-летия мы выпишемся из квартиры Сашкиной бабушки. И начнем жизнь с чистого листа.
И тут только, так сказать, профессиональные доводы, почему я хочу выписать Сашку. И прописать для начала к себе. А из эмоциональных... Да, я не хочу, чтобы что-то связывало Саню - с прошлым. И она тоже не хочет быть чем-то обязанной. Эти двести тысяч совсем не та цена, из-за которой стоит... Вот не стоит! Поэтому - выписываться.
Я бы сделала это раньше. Хоть завтра. Но сейчас закон на охране прав несовершеннолетнего.