Какие этапы строительства есть
Многоквартирный дом строится, как правило, в течение двух-четырех лет. Застройщик приобретает земельный участок в собственность или в аренду у Фонда имущества через городские торги. Затем согласовывает проект застройки, готовит пакет документов для получения разрешения на строительство дома.
Если застройщик покупает землю у города, то необходимый пакет согласований, чтобы подключить дом к инженерным сетям, у него уже есть. При покупке земли у собственника, документы нужно собирать самостоятельно, согласовывать их в профильных ведомствах
Как только проект согласован, застройщик должен отправить его на экспертизу. Если эта стадия пройдена, строительная компания обращается в Государственный строительный надзор и оформляет разрешение на строительство многоквартирного дома. Пока этого документа нет, стройка не может начаться.
Если все документы получены, строители могут приступать к работам. Это, как правило, называется «стадией котлована»: готовится фундамент будущего дома. Затем начинаются строительно-монтажные работы: возведение стен, перекрытий, установка окон.
После того, как дом собран, к нему подключают инженерные коммуникации, проводится внутренняя и наружная отделка здания.
Финальный этап – благоустройство территории и получение разрешения застройщиком на ввод здания в эксплуатацию.
Плюсы и минусы покупки на разных стадиях строительства
Федеральный закон №214 разрешает застройщику продавать квартиру сразу после получения разрешения на строительство по договору долевого участия. Так же 25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ, по которому счета эскроу станут обязательными для большинства застройщиков с 1 июля 2019 года, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.
Эскроу – это специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств.
При этом Постановлением Правительства от 22 апреля 2019 года № 480 были установлены исключения для застройщиков, успевших возвести 30% жилого комплекса (15% в случае комплексного проекта освоения территорий и 6% для системообразующих застройщиков). Они смогут продолжать строительство по старым правилам. Освобождение от эскроу предоставляется при условии, что не менее 10% квартир уже проданы дольщикам.
С одной стороны, для дольщика это выгодный вариант покупки. Но с другой – большие риски, ведь такие договоры не подлежат обязательной госрегистрации, следовательно недобросовестный застройщик может «продать» сколько угодно пока несуществующих квартир и обмануть покупателя.
На «стадии котлована» покупать квартиру менее рискованно, ведь все разрешающие документы у застройщика уже есть, а договоры проходят регистрацию в Росреестре. К тому же, можно сэкономить до 40% от той цены, которая будет назначена после введения дома в эксплуатацию. Квартир на «этапе котлована» много – есть из чего выбирать.
На каком этапе строительства покупать квартиру
Главное правило – не торопиться. Нужно оценить все риски, изучить застройщика и его историю. Не стоит ждать введения дома в эксплуатацию, если есть возможность вложиться в стройку.
Если дом готов на 40-50%, уже можно заключать договор долевого участия, предварительно оценив динамику строительства и сроки сдачи. В таком доме еще есть возможность выбора квартир, а цены приемлемы.
