За последний год в сегменте сервисных апартаментов количество обращений потенциальных покупателей выросло на 15%. Почему популярность апартаментов так стремительно растет? Разбираемся в этой статье.
Короткий ответ:
Этот спрос растет со стороны частных инвесторов, которые вкладывают капиталы в сервисную недвижимость с целью получения гарантированного пассивного дохода на уровне 7-12% годовых даже в период коронакризиса.
Длинный ответ:
Есть два мощных тренда, которые актуальны уже сейчас и будут набирать обороты в ближайшем будущем:
ТРЕНД 1. Апарт-отели отвоевывают долю у традиционных отелей за счет кухонной зоны в каждом юните и гибкости.
Индустрия гостеприимства сильно пострадала из-за глобальной пандемии. В пик её многие отели не работали, другие пытались перейти в сегмент долгосрочной аренды, но зачастую не очень успешно.
В Санкт-Петербурге, например, весной 2020 года те гостиницы, что не ушли с рынка, были заполнены всего на 5-10%, в то время как апарт-отели не падали ниже 40% уровня загрузки. Поэтому эксперты единогласно подчеркивают перспективы развития сервисных апарт-отелей, которые изначально задумывались как игрок двух рынков – краткосрочного и длительного проживания.
На самом деле, апартаменты привлекали много внимания инвесторов, девелоперов и операторов (управляющих компаний) и до пандемии. Но показав свою устойчивость в этот тяжелейший период, они зарекомендовали себя среди еще большего количества людей и компаний.
Так, на них обратило особенное внимание множество операторов – от роскошных бутиков, таких как Cheval Collection в Великобритании, до крупных операторов Accor и Marriott.
ТРЕНД 2. Апарт-отели становятся главной альтернативой арендному бизнесу.
Частные инвесторы в первичный рынок жилой недвижимости еще существуют. Некоторые из них покупают квартиры на начальном этапе строительства и продают их до ввода дома в эксплуатацию, остальные сдают их в аренду. Но все больше таких инвесторов понимает, что сдавать жилье в аренду не так-то просто.
Иногда необходимо сделать ремонт, всегда приходится как-то привлекать жильцов, следить за состоянием квартиры и своевременным получением арендных платежей, оплачивать коммунальные услуги. При этом нет никаких гарантий, что арендаторы не испортят мебель или не вынесут, например, новый холодильник. Жильцы также не всегда уверены, что на следующий день их не выселят или не выдадут залог.
Все эти проблемы и издержки арендного бизнеса на квартиры снимаются в апарт-отелях благодаря управляющим компаниям. Операторы апарт-комплексов предоставляют все необходимое – от мебели и сантехники до постельного белья и геля для душа. Они сами находят гостей, собирают платежи и занимаются мелким ремонтом. За эти услуги УК получают комиссию, а все остальное идет собственникам апартаментов.
Срок окупаемости таких вложений в том же Петербурге, например, составляет 10-12 лет. Для сравнения: окупаемости квартиры в Северной столице, по недавней оценке ЦИАН, придется ждать 24 года.
Кроме того, юниты в апарт-отелях можно продавать – по оценкам экспертов, в успешных объектах их стоимость может вырасти на 20% после года успешной работы. Не говоря уже о повышении стоимость квадратных метров в процессе строительства апарт-комплексов. В одном из крупнейших комплексов апарт-отелей VALO, например, с 2017 года цена квадратного метра поднялась на 98% – почти в два раза.
Самый развитый рынок апарт-отелей именно в Санкт-Петербурге – там больше всего качественных и востребованных благодаря турпотоку апарт-комплексов и профессиональных управляющий компаний. Поэтому давайте сфокусируемся на нем.
Что будет происходить с апартаментами Петербурга дальше?
Отметим, что первое полугодие 2021 года показывало высокую динамику, даже несмотря на закрытые границы и отсутствие иностранных туристов. Гостиничный рынок Санкт-Петербурга поддержало проведение ПМЭФ и Чемпионата по футболу Евро-2020.
Вот что рассказала Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL:
«Мы наблюдаем следующую тенденцию: отельеры Санкт-Петербурга оказались более стрессоустойчивыми по сравнению со столичными и не прибегли к сокращению тарифов. При этом нынешний год уже подает надежды на «выздоровление» и восстановление туристического потока, но в объемах внутреннего спроса. Мы ожидаем, что по мере открытия границ рынок Санкт-Петербурга восстановится быстрее с точки зрения показателя RevPAR».
RevPAR или Room Yield (Revenue per available room per day) — то выручка номерного фонда на один номер. Она высчитывается делением чистой выручки от продажи номеров (после скидок, косвенных налогов и общей стоимости завтраков или другого вида питания) на общее количество доступных номеров. Доступные юниты – это значит все, кроме тех, что поставлены на капитальный ремонт.
Кроме того, уже сейчас все больше людей присматривается к апартаментам для длительного проживания. В ближайшем будущем на рынок длительной аренды жилья будет приходит все больше миллениалов и зумеров, которые не готовы жить в безликих «человейниках» на окраине и в «бабушкинском» ремонте в дворе-колодце.
Таким образом, апарт-отели, которые объединяют краткосрочный и долгосрочный формат проживания, будут становится все более и более привлекательными для тех инвесторов, что хотят получать стабильный и высокий пассивный доход на свои вложения. Но для этого нужно сделать правильный выбор.
Возникает вопрос:
Как выбрать правильный объект, который будет приносить прибыль и через 5-10 лет?
Есть 5 факторов, важность которых будет только усиливаться в ближайшем будущем и в более долгосрочной перспективе:
1. Локация – половина успеха
Целевая аудитория апарт-отелей – туристы, бизнес-путешественники, иногородние студенты и молодые петербуржцы, предпочитающие аренде квартир комфорт апартаментов. Всем им важно проживать не очень далеко от метро и центра города, а зачастую и главных транспортных узлов – вокзалов и аэропорта. Жизнь в таких районах, как правило, дает больший выбор возможностей для работы, учебы, досуга, шопинга.
В хороших районах также находится подавляющее большинство парков, национальных и региональных культурных объектов (музеи театров, искусства, истории и науки) и развлекательных центров (например, стадионов и торговых центров).
2. Управляющая компания
Оператор апарт-отеля – еще одна ключевая составляющая прибыльности всего комплекса. Помимо операционных задач, о которых мы уже говорили, УК занимаются стратегическим развитием проекта, мониторингом рынка и динамики спроса. В зависимости от рыночной конъюнктуры, она распределяет номерной фонд на долгосрочную или краткосрочную аренду.
Управляющая компания может быть как собственной – например, созданной специально под комплекс, или же привлеченной, в том числе, это может быть сеть с мировым именем. Пример последней – сеть Accor Hotels, которая объединяет более 5000 отелей и 10 000 ресторанов, кафе и баров в 110 странах мира, стала партнеров одного из крупнейших в Петербурге комплексов апарт-отелей VALO. Совместно с опытной и профессиональной командой VALO Service, которая управляет всем комплексом, они реализуют первый в России апарт-отель известного бренда Mercure.
3. Инфраструктура
На первый план выходит комплексный подход к привлечению гостей, которые становятся все требовательней к инфраструктуре мест для проживания. Современным гостям недостаточно «крыши над головой», они выбирают проекты с полным спектром услуг, включая пространство для работы или встреч с коллегами, партнерами и друзьями. Пример реализации такой концепции – уже упомянутый VALO, в котором есть не только бассейн, фитнес-зал, рестораны и кафе, но и коворкинг и два конференц-зала с мультимедийным оборудованием.
4. Архитектура, интерьер и оснащение
Целевая аудитория отелей, как традиционных, так и с апартаментами будет обращать все больше внимания на архитектуру, интерьер, ландшафтный дизайн. Поэтому такие современные гостиничные комплексы, как VALO, уделяют тщательное внимание архитектуре, интерьерам, дизайну общественных пространств и благоустройству территории комплекса.
Архитекторы и дизайнеры, которые работали над проектом, разработали уникальные интерьеры и планировки. Зона лобби площадью 400 кв. м и весь дизайн VALO продуманы бюро MS-A. Лобби выполнено в элегантном лаконичном стиле, в дизайне и отделке угадываются природные мотивы. Ландшафтный дизайн также продуман до мелочей. В открытом уличном пространстве комплекса будет установлен фонтан из натурального камня – место для встреч, отдыха и медитации.
5. Сертификация
На востребованность проекта влияет и сертификация, выраженная в присвоении звездности. Около 40% путешественников выбирают отели уровня 4*. Это выгодно инвесторам и по другим причинам. Несмотря на небольшую разницу в стоимости с отелями уровня 3*, стоимость аренды юнитов более высокого класса заметно выше, что повышает и доходность. Есть оценки экспертов, которые отмечают, что прирост дохода может составить 15-25% на каждый вложенный миллион. Более того, 4* апарт-отеля дают возможность заключать договоры с корпоративными клиентами, туристическими агрегаторами и туроператорами, принимать организованные группы. Все это и составляет стратегию петербургского апарт-комплекса VALO, большинству апарт-отелей которого будет присвоен статус четырехзвездных.
И не забудьте, что прямо сейчас действуют 4 акции, которые суммируются между собой и могут достигать целых 11%:
1) Тающая скидка. с 11 по 20 сентября величина скидки составляет 2%, с 21 сентября и до конца месяца — 1%. Скидка действует на корпус 2 (номера типа 2-S-3) и корпус 5 (номера типа 5-S-4).
2) Пятипроцентная скидка при 100% оплате и ипотеке.
3) Скидка всем иногородним 2% – для нее достаточно иметь прописку за пределами Санкт-Петербурга и Ленобласти.
Не упустите возможность зарабатывать 30-72 тысячи рублей пассивного дохода ежемесячно! Хотите узнать больше про VALO? Заходите на сайт: https://valoapart.ru/ или листайте вниз страницы, и вы попадете туда автоматически ;)