Несовершеннолетние не участвовали в приватизации, но прописаны на ее момент. Какие документы запросить у собственника, чтобы не остаться без жилья и денег?
Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут.
После приватизации гражданин, проживающий в этой квартире, становится полноправным собственником и может распоряжаться ею по своему усмотрению – он может ее продать, сдать в аренду, сдать в залог, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
На сегодняшний день по государственной программе приватизации в собственность граждан перешло огромное количество квартир и новоиспеченные собственники – счастливчики повсеместно вводят приватизированные квартиры в гражданский оборот – сделки купли/продажи, наследство, дарение и др.
И, казалось бы, все просто и понятно – есть договор «передачи», в нем прописан собственник или собственники… Но! Слепо доверять приватизации не советую! Уж очень много подводных камней она в себе скрывает. А малейшие упущения могут повлечь недействительность сделки со всеми вытекающими последствиями: а это прежде всего аннулирование всех сделок, совершенных с квартирой или квартирами, если у вас была «цепочка» сделок. А приватизированная квартира вновь перейдет в собственность государства. Итак, рассмотрим некоторые основания для принудительной расприватизации. Они закреплены в законодательном акте, а именно в 178 статье ГК РФ. К ним относятся:
1. Заблуждение сторон при совершении приватизации.
2. Заключение договора под угрозой физического насилия или же применения такового.
3. В процедуре участвовали недееспособные лица, статус которых был скрыт от муниципальных органов.
4. Участие в приватизации не всех прописанных в квартире лиц.
5. Права несовершеннолетних, прописанных в квартире на момент бесплатного обращения в собственность были нарушены.
Последние два пункта тесно взаимосвязаны друг с другом. В приватизации должны участвовать все, кто имеет право постоянно проживать в квартире на ее момент, а следовательно, супруг/га, несовершеннолетние обязательно должны быть включены в число собственников квартиры. Отказ от участия в приватизации от имени несовершеннолетнего допускается только с разрешения органа опеки и попечительства. От супруга - нотариальный.
В моей практике участились сделки купли-продажи с приватизированными квартирами, приватизация которых проходила в начале 90-ых годов. На тот момент не только практики не было, закон и порядок никто не знал. Квартиры по договору передачи выдавали направо и налево, от заводов, от администраций, от комитетов и тд. В таких квартирах люди уже были прописаны супруги, их несовершеннолетние дети. Затем они получали договор и жили с ним спокойно дальше, своей привычной жизнью, не заморачиваясь о надлежащем оформлении документов. Но время шло, дети вырастали, уезжали из квартир, и тоже ни о чем не подозревали. Но! «Как бы единственный» собственник, на кого выдан договор передачи сейчас, как правило пенсионного возраста решает продать приватизированную квартиру. И хорошо, что он жив, бывает, что его или членов его семьи (например, супруг/га) нет в живых или куда- то уехали… Опять нюансы…
Запомните или сохраните информацию о том, какие документы вам понадобятся, чтобы сделку купли/продажи с приватизированной квартирой, когда в приватизации не участвовали несовершеннолетние никогда не «развернули вспять»:
1. Паспорт РФ.
2. Договор передачи в собственность квартиры…
3. «Архивная» или «Расширенная» справка. Выдается в комитетах при Администрации районов или в паспортном столе (в разных городах – по-разному). В ней как правило указываются лица, которые были зарегистрированы на дату приватизации и после нее. (Ее очень любит «требовать» Сбербанк, если сделки с такими квартирами совершаются через «ДомКлик»).
4. Если «бывшие» несовершеннолетние не претендуют на квартиру, то от них обязательно нужен нотариально удостоверенный отказ. В противном случае есть риск признания сделки недействительной со всеми последствиями.
5. Свидетельство о праве собственности.
Другие краеугольные моменты сделок купли/продажи с приватизированными квартирами обсудим в следующих статьях или на консультации по WhatsApp: +7912-256-03-83.
АН "ORLAN" - г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д.4.