«Суха, мой друг, теория везде»…
(С) Гете
Недавно обсуждали в переписке с одним из читателей плюсы и минусы различных ЗПИФов недвижимости.
В частности, обсудили очевидное отличие в подходе разных инвестиционных компаний к формированию ЗПИФов недвижимости - некоторые компании стараются создавать отдельный ЗПИФ под каждый объект недвижимости, а другие собирают несколько объектов в один ЗПИФ. Что лучше? На самом деле, у каждого из подходов есть как плюсы, так и минусы, которые мы разберем в этой статье.
Но для начала - пара слов вообще о том, с чего вдруг мое внимание привлек этот инструмент.
Довольно давно по рынку акций ходят слухи о предстоящем скором и неминуемом падении. Собственно, причина таких слухов понятна - рынок забрался на неимоверные высоты, бьет рекорды, пора бы и отдохнуть ему - так сказать, выпустить пар.
На волне таких слухов некоторые люди с интересом присматриваются к более консервативным вложениям, чем акции.
Вот и я присматриваюсь.
А что у нас есть в «меню» по части более консервативных вложений (ну, если отбросить совсем суровые варианты, вроде наличных под матрасом или золотых монет в банковской ячейке)?
Банковские депозиты. С ними все понятно и можно на этой теме долго не останавливаться - гарантированно проиграть инфляции не тот вариант, который нам хотелось бы получить.
Облигации. Здесь ситуация несколько интереснее - доходности сейчас растут (ЦБ постоянно повышает ключевую ставку, а за ней и доходности по облигациям тянутся). Но все же, как знают постоянные читатели - не лежит у меня душа к облигациям. Прямо совсем не лежит. Не раз подробно писал, почему. Если коротко - опасаюсь, что при резком рывке инфляции облигации будут верным проигрышем (купоны не отобьют инфляцию) - а риск рывка инфляции сейчас немаленький, несмотря на все меры, предпринимаемые ЦБ.
ЗПИФы недвижимости (или западные REITы). Эта тема видится мне интересной альтернативой для облигаций в портфеле. Есть по сравнению с облигациями минус - платежи не гарантированы. Но есть и плюс, перекрывающий в моих глазах минус - ЗПИФ недвижимости владеет недвижимостью (уж простите за тавтологию), а значит при резком скачке инфляции ваши деньги, вложенные в ЗПИФ недвижимости или REIT не обесценятся - стоимость недвижимости будет расти - вырастет и стоимость вашего пая. Это, конечно, при нормальном ходе вещей (ЗПИФ купил хорошие объекты, по адекватной цене и тп).
Таким образом, ЗПИФы недвижимости (REITы) меня заинтересовали как направление для диверсификации вложений.
Помимо прочего, мне хотелось бы увеличить регулярность поступлений денежных средств от инвестиций. Весной-летом жизнь преподнесла неприятный сюрприз - непредвиденные медицинские расходы съели всю финансовую «подушку безопасности» и мне пришлось забирать часть денег с брокерского счета. Это удачно совпало с поступлением дивидендов и акции продавать не пришлось. Но звоночек был неприятный.
Так что более частые, чем у большинства российских эмитентов, выплаты - тоже отнесу к плюсам ЗПИФов недвижимости (REITов).
А вот когда я перешел от теории к практике и начал выбирать конкретные ЗПИФы для вложения своих денег, вот тут меня подстерегала засада.
Скажу сразу - идеального ЗПИФа недвижимости для вложений я не нашел. Тот прекрасный ЗПИФ недвижимости, который я хотел бы видеть должен был обладать следующими характеристиками:
1. Высокая доходность
2. Подтвержденный «послужной список» (хорошая история и репутация)
3. Высокая устойчивость к кризисам
4. Высококлассная недвижимость (с потенциалом к увеличению цены)
5. Пул недвижимости из нескольких объектов
6. Торгуется на бирже
Тут, как говорили раньше при розыгрыше Спортлото «шесть номеров не угадал никто» ))
Не претендуя на объективность или абсолютную истину - просто расскажу, как я выбирал для себя ЗПИФ недвижимости и почему отвергал какие-то варианты.
Это ни в коей мере не советы или рекомендации - как я уже писал выше, даже для себя я идеальный ЗПИФ недвижимости не нашел, а у вас могут быть к нему совершенно другие требования - ну или вам вообще такой финансовый инструмент не подходит.
Так что просто поделюсь своими соображениями.
Поехали.
Сначала, не без некоторых колебаний, я отбросил западные REITы. Наверное, если позиция в «бумажной недвижимости» будет в портфеле расти, то для диверсфикации можно будет снова на них посмотреть. А на данный момент их регулярная доходность не показалась интересной, а апсайд - это не то, ради чего приобретается «бумажная недвижимость» - по крайней мере, мне так представляется.
Конечно, условный Simon Property Group может дать апсайд сравнимый с любыми хорошими акциями. Но вкладываясь в REIT, как мне кажется, логичнее рассчитывать только на периодические выплаты, а выплаты в размере 1% в квартал меня не привлекли.
Кстати. Те, кто будет вкладываться в американские REITы - не забудьте, что льготы по форме w8ben на них не распространяются. Учитывайте это при своих подсчетах.
Немаловажный довод в пользу российских ЗПИФ недвижимости – в ЗПИФ недвижимости для неквалифицированных инвесторов не используются кредитные деньги – только средства пайщиков. Это также делает российские ЗПИФн менее волатильными.
Последний довод для меня в пользу российских ЗПИФов недвижимости был мой жизненный опыт: последние 15 лет я работал с российской арендной недвижимостью - торговой и складской - так что в России я мог хоть в какой-то мере опираться на свой опыт, оценивая объекты и рынок, а на рынке западной недвижимости был бы совсем новичком.
Итак, остались российские ЗПИФы.
Не такой уж широкий выбор, между нами говоря.
Дальше я действовал методом исключения и просто отбрасывал один за другим не подходящие мне по каким-либо критериям фонды.
Кстати, о критериях.
Среди перечисленных выше шести критериев есть два, вызывающих наибольшие сомнения у комментаторов. Если с высокой доходностью или устойчивостью к кризисам все согласны, то вот требование обязательноторговаться на бирже и обязательно иметь пул объектов, а не один объект не настолько очевидны.
Давайте поясню откуда эти пожелания вытекают.
Биржевая цена пая позволяет с одной стороны постоянно иметь «бенчмарк» по оценке своих вложений, а с другой стороны радикально повышает ликвидность актива.
Биржа не позволит управляющей компании свободно манипулировать ценой пая, а также дает дополнительные гарантии упорядоченности процессов, происходящих в фонде. Если есть выбор между ЗПИФами торгующимися на бирже и не торгующимися - на мой взгляд, выбор очевиден.
Что касается выбора между фондами имеющими только один объект (такие как фонды Активо или Парус) и фондами, управляющими пулом объектов (такие как фонды Сбера, ВТБ, Альфы или ПНК), то здесь выбор не настолько однозначен.
Я бы сказал, что это как выбор между снайперской винтовкой и пулеметом - в том и в другом случае есть свои плюсы и минусы ))
Когда выбираешь фонд с одним объектом, то можно выбрать самый лучший объект - прямо превосходный по всем характеристикам. И здание будет отличное. И арендатор(ы) первоклассный. Вот только это здание - одно. И если случится пожар - то перерыв в производстве будет сразу у всего фонда. И первоклассный арендатор (якорный) если уедет из этого здания - то шок будет масштабов всего фонда.
А у меня, к сожалению «опыт, сын ошибок трудных», говорит, что даже самые большие, богатые и несокрушимые (еще вчера) на вид арендаторы могут время от времени испытывать трудности и желание досрочно расторгнуть договор аренды. Причем речь может идти о таких больших и богатых компаниях, как Ашан или Медиа Маркт.
Так что для меня ответ на вопрос, вынесенный в заголовок - только пул объектов. Так безопаснее. Пусть не все объекты будут такими прекрасными, как тот единственный, который ты бы выбрал - зато все сразу здания точно не сгорят и все сразу арендаторы точно не сбегут.
Вообще, мне кажется, что фонды, создающиеся под отдельный объект недвижимости, тонко играют на человеческой психологии. На чувстве собственника. Ведь каждому приятно иметь долю в конкретном объекте - некоторые пайщики даже подсчитывают, сколько метров им там принадлежит. А владеть долей в пуле недвижимости - это какая-то абстракция - ни уму, ни сердцу ))
Но я все-таки предлагаю сделать еще один шаг к рациональному инвестированию - и вкладываться в ЗПИФ с пулом недвижимости, а не с одним объектом. Почему «еще один шаг»? Потому что первый шаг вы уже сделали, когда выбрали «бумажную недвижимость», а не однушку у метро ))
Так, с пояснениями по критериям отбора закончили.
И что же мы имеем?
Фонды Активо, находящиеся на слуху, не торгуются на бирже и вкладывают в отдельные объекты. Не подходит.
Парус - вкладывает в отдельные объекты. Не подходит.
Альфа-Капитал арендный поток. Проблемы с доходностью. Доходность достигается не сразу, а по мере наполнения фонда объектами. Не подходит
ВТБ капитал рентный доход. Проблемы с доходностью. С учетом комиссий - доходность на уровне 8-9 %. Даже эта доходность достигается не сразу, а по мере наполнения фонда объектами. Не подходит.
Сбер Арендный бизнес. Практически та же картина, что и по ВТБ и Альфе. Проблемы с доходностью, особенно на стадии формирования фонда. На время формирования фонда доходность ниже ОФЗ, затем - стремится к 7-9 % годовых. Не подходит.
ПНК Рентал. Нет хорошей репутации и истории. Не подходит.
Вот и все - как я и говорил, полностью подходящего по всем критериям ЗПИФа недвижимости я не нашел. У всех свои недостатки, так что вопрос выбора выглядел так: «с какими недостатками я готов мириться»?
Отсутствие фонда на бирже или отсутствие пула недвижимости - точно меня не устраивали.
Таким образом, выбор шел между Альфой, Сбером, ВТБ и ПНК.
Я рассудил следующим образом: недостаточная доходность - это беда, с которой очень сложно что-то поделать.
А вот недостаток репутации и «стажа» у ПНК Рентал на рынке - это дело наживное.
На рынке строительства и аренды складов ПНК - заметный игрок. А на рынке ЗПИФ недвижимости… Год они работают хорошо в качестве ЗПИФн- минимальный испытательный срок прошли. Теперь, на мой взгляд, можно вложить небольшую сумму и дальше только время покажет, как будет функционировать их фонд.
Для себя я решил, что готовность наращивать вложения будет у меня расти с каждой квартальной выплатой от фонда. При существующих условиях, никаких других критериев, кроме времени существования и успешных выплат не вижу.
При этом решил не терять из виду фонды Сбера и ВТБ - поскольку инвестировать в ЗПИФ недвижимости под их брендами мне было бы гораздо спокойнее при прочих равных условиях.
Вот только «прочие равные» маловероятны, поскольку и Сбер, и, особенно, ВТБ активно выкупают у ПНК объекты. И достаются им эти объекты существенно дороже, чем «родному» фонду ПНК. Отсюда и разница в доходности.
Итого, к выводам:
Идеального ЗПИФ недвижимости на российском рынке не обнаружено - у всех свои недостатки.
Мне определенно больше нравятся фонды с пулом недвижимости, а не с единственным объектом.
С единственным объектом или с пулом недвижимости - в неспокойные времена на рынке ЗПИФ недвижимости может стать неплохим консервативным дополнением к вашему портфелю акций. «Бумажная недвижимость» поможет вам увереннее чувствовать себя на пути к тому, чтобы стать настоящим миллионером ))