По данным аналитиков Дом.рф, 38% всех ипотечных сделок происходит на рынке вторичного жилья. То есть покупают не у застройщика, а у собственника квартиры. При этом, по разным источникам, от 6% до 15% сделок купли-продажи недвижимости признают недействительными в суде. Вот 5 важных вопросов, которые нужно задать продавцу до оформления сделки.
Продаёт владелец или посредник?
Старайтесь иметь дело только с владельцем квартиры. Риелтора можно безопасно привлечь только к второстепенным услугам: консультации по документам или просмотру объектов. Посредник в качестве стороны договора должен иметь генеральную доверенность на право распоряжаться имуществом. Проверить доверенность можно через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Как защититься
Потребуйте от продавца показать выписки из Росреестра (ЕГРН) о праве собственности. Также можно самому подстраховаться и заказать на сайте Россреестра бесплатную справку об объекте недвижимости. В ней будет указано, кто является собственником квартиры и есть ли у объекта обременения.
Какое семейное положение владельца квартиры?
Если квартира была куплена после заключения брака, супруг или супруга имеет право потребовать свою часть денег от продажи. Либо они имеют право вообще не согласиться с продажей и отменить сделку через суд. При этом квартиру придётся вернуть сразу, а деньги покупателю будут возвращать через удержание части зарплаты продавца.
Как защититься
Требуйте нотариально заверенное согласие на продажу квартиры от второго супруга, даже если брак уже расторгнут.
Какое состояние здоровья владельца квартиры?
Самый популярный случай мошенничества — когда хозяин квартиры стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Суд, скорее всего, встанет на их сторону.
Как защититься
Требуйте справку на дату сделки о том, что владелец квартиры не стоит на учёте в ПНД.
Есть ли у владельца родственники, наследники, иждивенцы?
Дети владельца всегда имеют право на наследование его имущества. Особенно «опасны» несовершеннолетние дети, прописанные в квартире на момент продажи. Никто не имеет права выписать ребёнка «в никуда», поэтому он останется прописан даже после продажи жилья. А в 18 лет сможет подать в суд, признать сделку недействительной, а себя — несостоявшимся собственником.
Как защититься
Первое — заверенная выписка из домовой книги. Её делают в МФЦ, ЖЭКе, управляющей компании или местных органах власти.
Второе — если есть прописанные дети, то разрешение органов опеки на продажу квартиры.
Третье — нотариально заверенное заявление продавца о том, что он уладит проблемы со своими наследниками.
Есть ли на недвижимости ограничения прав?
Кредиты, судебные споры, арест имущества, незаконная перепланировка помешают распоряжаться покупкой в будущем. Самое распространённый случай обременения — ипотека. Купить такую квартиру вы сможете только с согласия банка. Второй частый случай: продавец — должник или банкрот. Соответственно, у него может не быть права продавать имущество.
Как защититься
Требуйте приложить выписки из ЕГРН и справки от коммунальных служб об отсутствии долгов и поэтажный план из БТИ. Самостоятельно можно проверить долги владельца на сайте службы судебных приставов. Посмотреть, не заведено ли дело о банкротстве, можно в картотеке арбитражных дел.
Титульное страхование — защита от мошенников
Для добросовестного покупателя единственный способ защититься от сюрпризов при покупке в ипотеку — страхование титула. Такой полис действует в случае утраты прав собственности на квартиру, купленную в кредит. Например, при признании сделки купли-продажи недействительной.
Оксана Александровна Махова, управляющий андеррайтер по титульному страхованию:
«Страховая компания рассмотрит заявку на страхование и примет решение, положительное или отрицательное. Иногда от страхователя могут потребоваться дополнительные документы.
Если произошёл страховой случай, ВСК оплачивает задолженность страхователя в банк, где заключён кредитный договор. Страховая сумма устанавливается в размере задолженности по кредитному договору, но не более действительной стоимости имущества».
Полис «Титуальное страхование» от ВСК можно приобрести онлайн в интернет-магазине. Страховка поможет покрыть задолженность банку на сумму до 8 млн рублей.
Финансовые услуги оказывает: САО "ВСК"