Агенты, пытаясь показать свою «экспертность», часто говорят «Исходя из рынка, ваш квартира может стоит … рублей». Но это – лишь слова.
При этом новички называют точную цифру, опытные – уже диапазон примерных цен продажи.
Как «анализируют» цены агенты?
Берут выборку продаваемых в данный момент квартир, одинаковых по площади/комнатности/ типу дома в данном районе и вычисляют среднее значение.
С учётом того, что двух одинаковых квартир в природе нет, все эти размышления носят больше философский характер, нежели чем прикладной.
Помните, что подобным образом определяется лишь рекламная цена квартиры.
Возможную цену продажи квартиры ( а это рекламная цена минус сумма торга) риэлтор определяют вообще на глазок, исходя из своего не всегда релевантного опыта.
Кстати, оценочные компании делают точно также.
И их оценке тоже можно верить на 50%. Либо – да, либо – нет.
Для тех, кто работает на вторичном рынке лет 10-15, прекрасно помнят, как легко можно было увеличить оценочную стоимость квартиры для ипотечной сделки на 5-15% от первоначально рассчитанной оценщиком (речь про Москву). Надо было просто найти другие аналоги.
«Квартира рекламировалась, сейчас снята с рекламы. Значит она продана!»
Нелепейшая логическая ошибка, которую совершает не только обычные граждане, но и некоторые риэлторы.
Причин, по которым квартира перестала рекламироваться, может быть много. И лишь одна из них – продажа.
Еще есть банальная «продавец/агент забыл продлить рекламу». А еще – квартиру сняли с рекламы, потому что продавец передумал/не захотел работать с текущим агентством. Или реклама выйдет в другом исполнении «с нуля».
Настоящую причину знает только владелец квартиры и его агент (при наличии).
Когда вам говорят, «вот была квартира за 10 миллионов, сейчас ее нет в рекламе. Значит, она продана за 10 миллионов», будьте уверены – этот человек не знает, как работает рынок вторичной недвижимости.
Квартира продана. Какая цена продажи?
В России никто из участников рынка, кроме продавца, покупателя и их агентов, не знает, по какой цене в действительности была продана та или иная квартира.
Даже в Росреестре не всегда может храниться верная информация о реальной цене продажи недвижимости (некоторые квартиры все еще продаются по заниженной стоимости).
Поэтому когда агенты или – что еще смешнее – ЦИАН/Авито говорят вам, что ваша квартира стоит Х миллионов рублей, вам надо лишь рассмеяться.
И пойти совершенно другим путем
1. Определить свою минимальную цену продажи (ниже которой вы ни за что не продадите).
2. Посмотреть, как она соотносится с рекламными ценами квартир -конкурентов.
3. Если ваша минимальная цена выше рекламных цен конкурентов – не начинайте продажу или корректируйте свои ожидания.
4. Если минимальная цена ниже рекламных – можете начинать рекламную кампанию.
Какую цену ставить в самом начале продажи зависит от ваших установок в голове. Кому нравится сначала выставить цену так, чтобы затем ее снижать. А кому-то нравится повышать рекламную цену в процессе продажи.
Успешно продать можно и тем, и другим способом.
*******************
В определении цены продажи вашей квартиры есть только один верный инструмент – реальный покупатель, который предложит вам цену и условия, которые вас устроят.
Все остальные инструменты – от мнения агента или бабушки на лавочке до «работы супер алгоритмов» – всегда будут иметь погрешность.
Которая в некоторых случаях может стать роковой для собственника продаваемой квартиры.
Удачной вам продажи!
#квартира #недвижимость #продажи #продажа недвижимости #продажа квартиры #цена квартиры #риэлтор #риелтор