Вложения в квадратные метры в большинстве случаев всего на 3-4% перекрывают уровень инфляции.
Выгодные инвестиции в жилье: новый взгляд на квадратные метры
Жилая недвижимость традиционно считается одним из наиболее надежных объектов для инвестирования. Цены на нее стабильно растут, амортизация и износ существенны только в очень долгосрочной перспективе, ликвидность вполне неплохая. В особенности если квартира удачно расположена. Вот только чем выше надежность инвестиций, тем ниже их доходность – вложения в квадратные метры в большинстве случаев всего на 3-4% перекрывают уровень инфляции.
Но всегда ли оно так?
Мы недаром сделали акцент на том, что невысокая доходность с недвижимости получается «в большинстве случаев». Мы не утверждаем, что это справедливо в любой ситуации, поскольку это совсем не так. И сегодня мы объясним, как можно извлечь из своих инвестиций больше, не беря на себя избыточных рисков.
Сначала давайте вспомним общую структуру любого рынка. Его костяк формируют компании со средней маржинальностью. Средней именно по сегменту. Ниже них на рыночной лестнице находятся компании с маржинальностью ниже среднего – их, как правило, либо банкротят кредиторы, либо выкупают более сильные игроки. А есть и ступенька выше среднего – это компании, которые гораздо эффективнее генерируют прибыль, нежели конкуренты.
Как получается зарабатывать больше других?
Факторов, способствующих этому, может быть много. Это и более ценная информация, и бОльшая эффективность управленческих процессов, и использование высокоэффективных технологий. У каждой компании-лидера их набор будет индивидуален. Однако в любом случае его можно определить как привилегии.
И на рынке недвижимости можно также создавать и использовать свои привилегии. Причем разные их наборы доступны всем представителям сегмента. Застройщик получает в приоритетном порядке участок под застройку – это привилегия. Проектировщик, используя уникальный инструментарий, создает максимально эффективный проект – опять же привилегия. Потенциальный покупатель получает информацию о будущем доме раньше других и входит в проект на самых выгодных условиях – и это тоже привилегия, она же конкурентное преимущество.
Как получить преимущества на жилищном рынке?
Пожалуй, эффективнее всего здесь работает связка из информации и правильного взаимодействия с участниками рынка. В цифровом выражении вовремя полученная и правилльно использованная информация совместно с использованием партнерского ресурса дает плюсом от 5 до 20% к базовой доходности.
А вот какая информация здесь нужна:
- какие объекты недооценены;
- когда будет разумнее всего зайти в тот или иной проект;
- как быстро можно будет выйти из него;
- каков уровень надежности девелопера, собственника и т.д.;
- нужны ли будут дополнительные вложения.
Что касается взаимодействия с партнерами, то здесь мы подразумеваем кооперацию с девелоперами, вкладывающимися в строительные проекты финансовыми организациями, профессионалами рынка. У первых можно получить более привлекательные условия. Вторые могут обеспечить вас кредитной поддержкой для большей рентабельности вашего капитала. Третьи обеспечат горячей инсайдерской информацией. Работая в комплексе, эти факторы повысят эффективность вложений – а, значит, и получить повышенную доходность будет проще.
Реальный пример
Для большей понятности рассмотрим приведенную теорию на практике.
Сначала стандартная ситуация. Покупая квартиру-студию в строящемся доме, до сдачи которого остается 2 года, можно получить доходность в 10% годовых. То есть заплатив 100% цены сейчас, после сдачи дома мы получаем студию стоимостью около 120% от изначальных вложений.
А теперь попробуем найти способ увеличить доходность такого вложения:
- Сначала анализируем рынок, чтобы определить интересные варианты, пока что не попавшиеся на глаза. Например, можно найти неподалеку от первого дома еще один почти такой же, с теми же расценками – но уже включающими отделку. Получить такую информацию можно у специалистов по рынку недвижимости.
- Затем решаем вопрос финансирования. Стандартная ипотека - это примерно 30% первоначального взноса и ставка около 8% в год. Если же использовать кредитный рычаг, то можно существенно поднять доходность своих вложений. Да, придется платить проценты по кредиту, однако взамен мы получаем возможность высвободить остаток капитала – а это порядка 70% от стоимости квартиры. За счет этой суммы как раз и повышается доходность вложений.
Приведенная схема не из разряда фантастики – наши клиенты уже активно используют ее. И получают свой профит. Более того, это не предел – в следующих публикациях мы поделимся техниками повышения доходности инвестиций на 20% и даже на 30%. Опять же на основе практического опыта. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые материалы.
Автор: Вадим Марков, ментор A.Invest