Крупные многомиллиардные компании всегда видят смысл в оспаривании суммы налога на имущество, но маленькие и средние организации боятся идти в суд в силу различных обстоятельств. Кому-то кажется, что это невыгодно – потратят больше на издержки, нежели сэкономят, а кто-то не видит существенного профита или просто не верит в свою победу.
Эксперт «Водэп Консалтинг» Наталья Романевич рассказывает, почему не нужно бояться идти в суд, делится примерами успешных дел от малого и среднего бизнеса, отражает профит, который вы можете получить от суда, в денежном эквиваленте и делится интересным и полезным инсайтом: с нового года будет меняться кадастровая стоимость и налог. Это значит, что у вас еще есть время оспорить сумму налога на имущество. Подробности, которые помогут оставить все свои переживания и действовать, – в статье.
Как малому и среднему бизнесу снизить налог на коммерческую недвижимость?
Если у вас есть коммерческое помещение, здание или участок земли коммерческого назначения, то и физические лица, и организации, по закону имеют право снизить налог на имущество, который платят ежегодно исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Как это работает
Если кадастровая стоимость объекта превышает рыночную, собственник имеет право попросить государство взимать налог с менее высокой (рыночной) стоимости. А доказать, что она меньше кадастровой, предстоит в суде.
Есть нюансы
Рыночная стоимость – не цена, за которую вы реально приобретали магазин или офис. Это расчетная величина, смоделированная по специальной методике, утвержденной государством. Определять ее имеет право только специалист. Поэтому для снижения кадастровой стоимости через суд вам понадобится команда, которая будет защищать ваши интересы.
Этот процесс выглядит так:
- ваша команда подает в суд пакет документов от вашего имени, включающий в себя в том числе и первичный отчет по оценке;
- противоположная сторона – бенефициар получения налога (правительство Москвы, если объект расположен в Москве, или области, если он располагается на территории Московской области) – протестует против снижения налогов в своей казне и не соглашается с первоначальным отчетом;
- судья назначает проведение экспертизы независимым экспертом, так как не имеет права самостоятельно выносить суждение о величине рыночной стоимости;
- эксперт рассчитывает рыночную стоимость объекта;
- суд принимает решение установить ее базой для расчета налога.
Проанализировать объект и смоделировать примерную рыночную стоимость, на которую вероятнее всего выйдет эксперт, можно заранее. В Москве кадастровая стоимость у большинства объектов превышает рыночную на 15-25%, а иногда и больше. В области ситуация не такая однозначная – все зависит от самого объекта и того, в какой части Подмосковья он расположен.
Важно. Часть работы эксперта – осмотр объекта. Поэтому стоит обратить его внимание на объективные недостатки здания. Снизить стоимость могут такие факторы, как:
- метро, до которого долго добираться;
- отсутствие отдельного входа или вход не со стороны проезжей части, а с торца дома или со двора;
- отсутствие лифта;
- технические помещения как часть вашего объекта;
- неудобная планировка – слишком большая площадь коридоров и холлов, потеря арендопригодной площади из-за этого;
- коммуникации в плохом состоянии или частично отсутствуют – нужно получить справки об этом в соответствующих организациях и предоставить эксперту, чтобы он мог ссылаться на эти документы в суде.
Что может пойти не так
В судебном процессе по оспариванию кадастровой стоимости объекта нужно быть готовым к нескольким моментам.
Апелляция. Сторона государства обычно не соглашается с решением суда о снижении и подает апелляцию. Поэтому такие судебные процессы в среднем занимают 6-10 месяцев: суд первой инстанции + апелляционная инстанция.
Неудовлетворительная оценка. Иногда случаются форс-мажоры и эксперт показывает очень «скромное» снижение. Тогда можно и нужно убедить судью, что результат экспертизы ошибочен и требуется назначение нового эксперта. Кстати, когда сторона государства считает, что снижение стоимости объекта слишком большое, они делают тоже самое – не соглашаются с экспертизой и стараются убедить судью в назначении нового эксперта, который, в свою очередь, тоже защищает свое мнение. А вот назначать нового эксперта или согласиться с экспертизой – вопрос экономического толка.
Затраты на процесс. Судебное производство по делам по оспариванию кадастровой достаточно затратное мероприятие: собственник оплачивает не только свою команду, но также первую экспертизу и, возможно, повторную. В Москве экспертиза стоит дороже, в области – немного дешевле. Цена зависит от того, сколько объектов нужно оценить, какова их площадь и кадастровая стоимость. В среднем, экспертиза одного коммерческого объекта площадью от 100 до 1000 м², расположенного в Москве, будет стоить 80 000-150 000 рублей.
В одном судебном процессе выгоднее рассматривать несколько объектов недвижимости. Объединять можно, если у них:
- один собственник – можно брать несколько объектов, расположенных, например, в разных районах Москвы;
- один адрес – если несколько собственников владеют несколькими помещениями, расположенными в одном здании, например.
Из-за высокой стоимости судебного оспаривания есть смысл предварительно проанализировать объект – можно сделать это в рамках бесплатной консультации в «Водэп Консалтинг», или попробовать объединиться с другими собственниками.
Важно учитывать кадастровую стоимость объекта: если она меньше 25 млн рублей, вероятнее всего судебные издержки «съедят» выгоду от оспаривания и идти в суд одному нет смысла – нужно объединяться с соседями.
Стоит ли маленьким и средним организациям оспаривать сумму налога на имущество? Или шанс сделать это выгодно и без больших издержек есть только у многомиллиардных компаний?
Снижать налог на имущество особенно нужно небольшим организациям. Для крупного бизнеса, который владеет объектами с кадастровой стоимостью более миллиарда рублей и высокой доходностью, налоговая нагрузка не кажется такой большой. Для всех остальных оптимизация налогов – логичный шаг.
Возможность снизить налог на имущество на сотни тысяч, а то и миллионов рублей в год, – разумное решение. Но издержки высоки, поэтому нужно предварительно проанализировать объект и прикинуть, сколько вы можете выиграть в итоге. Консультируйтесь с теми, кто работает на рынке оспаривания, чтобы не прогадать.
Важно: дать на этапе анализа объекта 100% гарантию, что эксперт покажет, а судья пропустит конкретную цифру – невозможно. Просто потому, что оспариванием занимаются несколько судей и каждый из них работает с большим количеством экспертов. Если вам обещают такой вариант, стоит настоять на отдельном пункте в договоре, где обещанные цифры гарантируются и исполнитель несет ответственность за несоблюдение гарантий. Если такого пункта нет, это должно вас насторожить.
Что ждет маленькие и средние организации в случае, если они не побоятся идти в суд, чтобы оспорить сумму налога на имущество?
Если ничего не делать, то налоговая нагрузка на бизнес ежегодно будет расти. В Москве налог на коммерческую недвижимость для организаций в 2019 году составлял 1,6% от кадастровой стоимости в год, в 2020 – 1,7%, а в 2021 – 1,8%.
Кроме того, кадастровая стоимость меняется каждые несколько лет. Если ее не оспаривать, для государства это выглядит как ваше косвенное согласие с высокими налогами. И расчет очередной кадастровой стоимости производится на основе предыдущей – сама по себе ниже она точно не станет.
Малый бизнес, которому удалось снизить стоимость
Например, к нам обратились собственники офиса площадью 291 м² в районе Мосфильмовской улицы. Кадастровая до оспаривания составляла 38 млн рублей, после оспаривания – 26,4 млн. В итоге, за 3 года налог уменьшили на 30%. Снижение происходило с декабря 2019 по сентябрь 2020 года и обошлось собственникам в 230 000 рублей включая и команду юристов, и оплату экспертизы.
Другие выигранные дела в 2020-2021 годах можно посмотреть здесь.
Средний бизнес, которому удалось снизить стоимость
Для экономии на судебных издержках собственник с нашей помощью оспаривал сразу три своих объекта, расположенных в разных районах Москвы: здание магазина, земельный участок под ним и еще один магазин. Суммарно кадастровая стоимость объектов до снижения составляла 255,6 млн рублей, после оспаривания – 166 млн рублей. Итого – снижение на 35%.
Другие выигранные дела в 2020-2021 годах можно посмотреть здесь.
Как малому и среднему бизнесу возвращают деньги после судебного процесса?
После первой инстанции и апелляции решение суда вступает в законную силу. Его копию нужно предоставить в Росреестр для внесения в ЕГРН и уведомить об этом вашу налоговую. Она учитывает, что вы переплатили налог, и существенно уменьшает его на следующие периоды. Это возможно благодаря уменьшенной кадастровой стоимости и переплаты за предыдущие периоды.
В Москве и Московской области подавая на оспаривание кадастровой стоимости сейчас, в 2021 году, мы снижаем налоги за 2019, 2020 и 2021. После окончания процесса оспаривания это означает снижение текущего налога и пересчет уже уплаченного налога за 2019, 2020 и 2021 годы.
Эти правила прописаны в новой редакции пункта 15 статьи 378.2 НК РФ: с 1 января 2019 года сниженная кадастровая стоимость должна применяться для расчета налогов за весь период, в течение которого действовала оспоренная кадастровая стоимость. При этом переплату по налогу можно вернуть за 3 прошедших налоговых периода.
С нового года будет меняться кадастровая стоимость и налог. Что это значит для малого и среднего бизнеса и какие действия стоит предпринять, чтобы получить от этого максимальную выгоду?
С 1 января 2022 года в Москве и Московской области будет действовать новая кадастровая стоимость. Предварительные результаты будут вывешены на сайте Росреестра предположительно в конце августа или начале сентября.
С 2022 года будет введен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки – раз в 4 года, а для городом федерального значения – раз в 2 года, по их решению.
Если на этапе ознакомления с проектом новой кадастровой цифра вас не устраивает, можно связаться с ГБУ, проводившим расчеты, и уведомить их о возможно неучтенных факторах. Кадастровая оценка носит массовый характер:
- государство утверждает формулу для расчета стоимости;
- ГБУ собирает данные о всех продававшихся/сдававшихся в аренду объектах в вашем районе чтобы понимать, какой в вашем районе порядок цен на недвижимость;
- подгружаются и вставляются в единую формулу сведения из ЕГРН.
Если каких-то сведений нет в ЕГРН, ГБУ их не видит и учесть при расчете кадастровой не может. Вот о чем стоит уведомить ГБУ, чтобы у них было основание снизить кадастровую вашего объекта:
- вы уже оспорили текущую кадастровую стоимость и у вас есть решение суда, вступившее в законную силу;
- на объекте случился пожар/затопление и т.д. (для доказательства нужны справки);
- здание, в котором расположен ваш объект, требует капитального ремонта/в плохом состоянии (для доказательства нужны справки);
- конструктив здания/помещения таков, что арендопригодная площадь – менее 60% (для доказательства нужна экспликация);
- в объект входит подвал и он непригоден к использованию/используется под технические нужды (для доказательства нужны экспликация и фото);
- если, например, ваш объект – офис, который расположен в здании магазина, ГБУ может рассчитать ваше помещение как торговое (для доказательства нужны экспликация и фото).
Если ваш объект включает несколько типов помещений, например, и магазины, и офисы, этой информации нет в ЕГРН и ГБУ ее не видит.
Усредненно, кадастровая стоимость магазинов больше всего, офисов – дешевле, а складов и производственных помещений – самая маленькая.
Доказать соотношение типов помещений можно с помощью экспликации – это часть техпаспорта. Например, если здание торговое, но конкретно ваше помещение – офис или склад, есть смысл уведомить об этом ГБУ, чтобы ваш объект не посчитали за торговлю. Это касается и расположения по этажам: первый этаж самый дорогой, подвальные этажи – дешевле всего. Если значительная часть вашего помещения в подвале или на цокольных этажах, напишите об этом ГБУ Москвы или Московской области, и предоставьте в качестве доказательства экспликацию.
Конечно, во всем можно разбираться самостоятельно. Но когда есть возможность обратиться в компанию с неоспоримым опыт и экспертизой в подобных делах, стоит это сделать. Переходите на сайт «Водэп Консалтинг» и заказывайте бесплатную консультацию у экспертов, чтобы узнать, стоит ли пробовать снижать налог на вашу коммерческую недвижимость.