Привет! Меня зовут Николай. Я уже 9 лет сдаю квартиру и всегда боялся принимать ее после очередных жильцов — что делать, если там полный разгром?
За 9 лет сменилось 4 семьи — я сдаю только семейным, так спокойнее. Особых проблем не было: стертые местами стены, один раз пришлось менять «убитый» кран, дважды вызывал мастера заправлять холодильник. Ну и по мелочи поддерживал квартиру в нормальном состоянии: после выезда очередных квартирантов подкрашивал стены, чистил диван, регулировал дверцы в шкафах. Это я считаю естественным износом, претензий не предъявлял. Но что делать, если жильцы сломают телевизор, разобьют раковину или разнесут квартиру так, что придется делать ремонт? А если затопят соседей и сбегут — чем рассчитываться? На это никакого залога не хватит.
Рассказываю, как я нашел способ подстраховаться: если будут проблемы с жильцами — я знаю, как компенсировать ущерб.
Начал сдавать квартиру легально и платить налог как самозанятый
Первые 7 лет я сдавал квартиру нелегально. Если бы сообщал о таком доходе в налоговую, то приходилось бы как физлицу платить налог 13%. Быть ИП тоже дорого: нужно платить минимум 6% от дохода ежемесячно и раз в год — страховые взносы в пенсионный и фонд медицинского страхования.
Договор аренды я заключал, но если бы что-то случилось, в полиции я его точно не стал бы показывать. Иначе получил бы штраф, за то что сдавал квартиру, но не платил налоги. Я даже слышал истории, как квартиросъемщики на претензии хозяина угрожали, что «сдадут» его налоговой. Такой договор есть смысл использовать, только когда ущерб превышает сумму штрафов, например при пожаре по вине жильцов.
С 2019 года стало можно сдавать квартиру как самозанятый и платить всего 4% налога, если арендаторы — физлица. Я решил почитать об этом побольше и выяснил:
- Самозанятость не мешает работать на своей обычной работе по трудовому договору. Можно даже не сообщать работодателю, что получаешь дополнительный доход.
- Самозанятому не нужно платить страховые взносы и париться с документами: просто вносишь доходы в мобильное приложение и раз в месяц платишь налог.
4% налога от моих 40 000 дохода с аренды — это 1600 рублей. И больше ничего никому платить не надо. Меня это устраивает, так что я зарегистрировался и предупредил жильцов, что дальше буду сдавать квартиру официально. Теперь они знают: я плачу налоги и мне уже не страшно подать в суд, если жильцы что-то сломают и не захотят платить.
Конечно, это не решает все проблемы: квартиросъемщики ведь могут просто сбежать, а если даже суд обяжет их погасить долг — оттягивать выплату, платить частями. А деньги-то нужны сразу, чтобы поскорее восстановить квартиру и сдать новым жильцам.
Начал пользоваться сервисом Циан «Сдай/Сними» и получил страховку от ущерба
У меня недавно съехали жильцы, я стал искать новых и увидел на Циан сервис «Сдай/Сними». Когда в прошлый раз сдавал квартиру, его не было. Сервис предлагает сдать квартиру через Циан, здесь же рассчитываться с жильцами и решать возможные проблемы.
Начал изучать сайт. Сервис предлагает все услуги, чтобы официально сдавать квартиру: помощь с оформлением самозанятости, шаблон договора, удобный вариант расчета с арендатором. И главное — «Сдай/Сними» работает со страховой компанией «Манго Иншуринг», которая оплачивает любые неприятности с жильцами.
Поясню:
- До 50 тысяч за побег арендатора. Если я сдам квартиру через «Сдай/Сними», а жильцы не предупредят заранее, что собираются съезжать (положено делать это за месяц, то есть в день предыдущей оплаты) — я получу сколько положено по договору. Я сдаю квартиру за 40 тысяч — значит, их мне в случае побега жильцов и заплатят.
- До 70 тысяч за порчу имущества. Сумма почти в 2 раза превышает залог, который обычно платят мне арендаторы. На 70 тысяч можно, к примеру, поменять всю сантехнику, или переложить в комнате ламинат, или купить телевизор. Поэтому в системе не используется залог — если что, расходы оплатит страховая.
- До 450 тысяч за потоп, пожар и кражу. Не знаю, хватит ли этого, чтобы восстановить квартиру после пожара — тут зависит от повреждений, но лишними 450 тысяч точно не будут.
На сайте «Сдай/Сними» было сказано, что «Манго Иншуринг» оплачивает внезапные расходы: после заключения договора получаешь полис онлайн, вопросы компенсации решаются в чате страховой, а деньги за ущерб приходят на карту в тот же день. Я засомневался, написал напрямую в страховую компанию. Оказалось, все правда. Например, чтобы получить выплату за сбежавших жильцов, достаточно написать в чат и предоставить минимум информации:
- Когда арендатор сообщил о выселении? Подойдет скрин переписки.
- Уже сдали квартиру другим жильцам? Если сдали — нужен скан договора.
- По какому адресу произошло событие? Вы собственник пострадавшей квартиры? Нужны сканы документов на жилье и паспорта.
- За какую сумму сдаете квартиру? Это, чтобы рассчитать, сколько переводить денег.
- Если произойдет пожар или жильцы затопят соседей, понадобится заключение экспертизы.
В итоге я решил сдать квартиру через сервис Циан «Сдай/Сними» и выложил объявление. По условиям сервиса, мое объявление должно оказаться на первых позициях: потенциальные арендаторы заходят на сайт, начинают искать квартиру — и видят сначала объекты из «Сдай/Сними». Поэтому ждать обращений придется недолго. Арендаторы присылают анкеты, а не звонят по телефону — это гораздо удобнее, чем постоянно отвлекаться на звонки.
После активации услуги мне пришло несколько анкет, я выбрал подходящие — и Циан уже более тщательно проверил документы и платежеспособность кандидатов, «пробил» на предмет правонарушений. Такая проверка выполняется бесплатно. После нее мне сразу стало спокойнее: если жильцы никаких правонарушений не совершали и им есть, чем платить за квартиру, больше вероятность, что все будет в порядке.
Затем я выбрал подходящую семейную пару — без детей и животных, оба работают. Показал квартиру, им все понравилось, и мы заключили через Циан договор аренды.
Что по оплате
В сервисе «Сдай/Сними» не используется залог — это и для жильцов привлекательнее, да и мне возвращать эту сумму было не всегда удобно. Вместо этого я и арендатор платим за услугу 999 рублей в месяц.
Я продолжаю платить налоги как самозанятый, но теперь 4% заложены сервисом в арендную ставку, так что я ничего не теряю. Теперь я получаю плату от жильцов через Циан: арендаторы переводят деньги в «Сдай/Сними», откуда они отправляются на мой счет. Сервис автоматически удерживает нужную сумму, оплачивает услуги страховой, отправляет данные о моих доходах в налоговую и напоминает, когда нужно платить государству законные 4%.
И главное: я больше не переживаю по поводу проблем с жильцами: страховка покрывает все неприятные ситуации.
Если вы тоже беспокоитесь, как быть, если жильцы не заплатят за последний месяц, что-то сломают или затопят соседей — листайте ниже и смотрите условия, которые предлагает «Сдай/Сними».