В ближайшие 3-5 лет в Сочи будут реализовываться 5 крупномасштабных строительных проекта. Статус города в очередной раз вырастет. Появятся новые рабочие места, население города будет увеличиваться. Появится новое жилье. Проекты будут направлены на развитие инфраструктуры (об этом расскажет наша ближайшая статья). Привлекаются значительные финансовые ресурсы от государства, а также деньги частных инвесторов. Для работы на новых объектах будут привлекаться специалисты разных специальностей.
Покупка недвижимости. При поиске квартиры в Сочи, покупателю встретятся следующие варианты квартир: незаконно оформленная квартира, условно «законная» квартира, и легально оформленная квартира. Причем иногда продавец/риэлтор могут и не сообщить полную и достоверную информацию по квартире (читайте об дальше). Второе, при общении сочинскими агентами покупатели могут повстречать различные «уловки» и манипуляции, поэтому узнайте об этом заранее. Прочитав эту статью, вы узнаете необходимый минимум знаний про рынок недвижимости в Сочи, чтобы понять на что обращать внимание, а значит не допустить досадных промахов.
А/. Квартира находится в доме, который был построен с нарушениями.
В Сочи есть недвижимость, которая была сдана в эксплуатацию (легализована) по решению суда, а не по градостроительным регламентам использования земельных участков.
Сейчас речь идет о домах, построенных на землях со статусом ИЖС (коды зон Ж1,Ж2).
Жилые помещения, а не квартиры. Это частный дом, который выглядит как многоквартирный. Дом разделен на жилые помещения, имеет один вход. Основное нарушения при застройке – наличие «признака многоквартирности». И суд по этому признаку может признать дом незаконным. Также, если хорошо в этом вопросе разобраться, то по статье 222 ГК, такая постройка попадает под разряд «самовольных», так как эти признаки налицо.
Уже есть судебная практика признания домов на землях ИЖС незаконными, а именно по признакам "многоквартирности".
Другие сопутствующие нарушения: превышение этажности здания, превышение максимально допустимой высоты здания, несоблюдение размеров здания. Имейте ввиду, что большинство этих условных «квартир» имеет статус «жилое помещение» (ЖП), а не квартира.
Риэлторы будут вас убеждать что такая покупка не имеет никаких рисков, но по существу это лукавство. Риски есть и значительные, читайте дальше.
С 2018 года, администрация города Сочи выявила 597 незаконно построенных объекта, 54 из них — многоквартирные жилые дома, список вывешен на сайте. Также в Сочи обнародовали телефон «горячей линии» по незаконному строительству.
Реестр незаконных домов в Сочи https://sochi.ru/zhizn-goroda/gradostroi/obekty-nezakonnogo-stroitelstva/snos
Какие еще нарушения при строительстве домов в Сочи встречаются
2. Нарушены пожарные нормы, а именно отступы от границ участка.
3. Покупателям квартир также нужно знать, что на участках с ИЖС (Ж1, Ж2) имеются ограничения по подключению воды, электричества, отопления. Ведь все спланировано из расчета на одну семью. А в таких домах может быть от 20 до 40 квартир.
4. Есть дома, которые построены с нарушением экологических норм. Примером может быть возведение здания с несоблюдением допустимых расстояний от границ рек.
5. Из разных источников (от директоров агентств и от агентов в сочи) мы получили информацию о том, что доля продаваемых в Сочи объектов недвижимости с «нарушениями» составляет от 40 до 60%. Поэтому при покупке квартиры в Сочи внимательно изучайте историю дома, смотрите как дом введен в эксплуатацию, есть ли решение суда при вводе в эксплуатацию, каков статус покупаемого жилья, какое назначение земли под постройку и др.
Сочи в ближайшей перспективе (3-5 лет) будет претерпевать большие изменения, там запланированы масштабные государственные и частные инвест проекты крупномасштабного строительства. Если такой дом попадет в зону строительства крупного проекта, то жители вполне могут лишиться своего жилья. Ведь крупный инвестор можно оспаривать право собственности в этих «проблемных» домах через суд. По факту это «жилье» – настоящая пороховая бочка. И вместе с тем нельзя сказать что это будет происходить в Сочи повсеместно.
Б/. Особенности продажи недвижимости в Сочи через ЦИАН, Авито, Яндекс недвижимость, и др. Вы увидите, что эти ресурсы переполнены ложными объявлениями о якобы продаваемых квартирах, которые не существуют в реальности. Количество таких фейковых объявлений доходит до 80-90% от общего числа размещенных по региону Сочи. При звонке по такому объявлению вам скорее всего никто не ответит, но через короткое время перезвонят и будут предлагать сделать подбор квартир, но уже в другом месте. Либо вы сразу получите ответ что за квартиру которой вы интересуетесь, только что внесли задаток и она уже снята с продажи.
В/. Следующий блок посвящен договорам на покупку квартиры.
1. Договор от застройщика. Учитывайте, что договоры от застройщиков не подлежат корректировке. Договор застройщика не удается корректировать под свои потребности. Принцип у застройщика такой: «Не нравится не бери, другие купят».
2. Договор инвестирования (ДИ). Некоторые застройщики до сих пор их применяют. Надо понимать, что ДИ нигде не регистрируется в отличии от договора ДДУ, который регистрируется в Росреестре. Договор инвестирования, это гражданской правовой договор. Учитывайте, что риски покупки по ДИ увеличиваются. Одновременно ДИ на этапе строительства предлагает самую выгодную цену. Застройщик таким образом использует частный капитал в виде инвестиций. Ипотека в такой покупке не проходит, так как банки не идут на повышенные риски. В ДИ указывается полная стоимость. Деньги, как правило, принимаются наличные. Прилагается акт приема денежных средств на полную сумму. Основные опасения покупателей: строительство не будет завершено и это риск потери денег. Одна и та же квартира может быть продана несколько раз, поскольку нет регистрации в Росреестре. Рекомендации: внимательно выбирать застройщика или не покупать вообще. Консультируйтесь у опытных специалистов по недвижимости в Сочи.
3. Заниженная цена в договоре. В Сочи эта практика применяется. Причин несколько. Первая - это нежелание платить налог 13%. Второе, это быстро растущая стоимость недвижимости в Сочи, когда человек купил квартиру за 4 млн., а перепродает ее уже за 10 млн. Так называемые «инвесторы», а их много, покупали квартиру на стадии «котлован», а перепродают квартиру уже в стадии предсдачи дома в эксплуатацию по существенно более высокой цене. Продавцов, которые владеют недвижимостью более 5 лет, это когда не надо платить налог крайне мало.
Продажа новостроек по ФЗ-214. Не смотря на мораторий на застройку, который действует в Сочи с 1 июля 2021года, в городе ведутся продажи новостроек (на их строительство разрешение было получено раньше), которые отвечают всем требованиям законодательства РФ. Анализируя стоимость квартир в этих ЖК, делаем вывод что цены сильно завышены. Застройщик знает что в ближайшие 3-5 лет в Сочи будут реализованы глобальные строительные проекты и статус города еще подрастет. На это и расчет.
Г/. И еще, очень важная информация:
1. Если купить квартиру рядом с той, которая сдается посуточно. И тогда это будет настоящая проблема для покупателя. Каждый новый отдыхающий будет «сюрпризом». Потому что люди едут в Сочи отдыхать со всей России и у них разная ментальность. Но в большинстве причина в том что для отдыхающих обычный режим неприемлем. И часто это может быть настоящий «шалман».
Как этого избежать:
а). Установить шумоизоляцию всех стен, пола и потолка. Установить 2-ю входную дверь. Это дорого, но сильно обезопасит вас от шума.
б). Перед покупкой выясните, кто владельцы всех смежных квартир, узнайте есть ли квартиры, которые сдаются посуточно. Если такие есть, то от покупки выбранной вами квартиры для ПМЖ лучше отказаться.
в). Не покупать квартиру вблизи моря (первая линия), потому что в Сочи это зона постоянной активности людей. А это: шум, гуляния, музыка с утра и до поздней ночи. Это будет происходить с мая по октябрь. А сейчас уже и в зимнее время в Сочи много отдыхающих.
2. Покупка квартиры в Сочи для родителей. Многие хотят перевезти своих родителей в теплый и комфортный климат Сочи. Учитывайте, что Сочи имеет не одинаковый рельеф. В районах с высоким перепадом рельефа, пожилым людям будет сложно перемещаться, особенно в жару и при высокой влажности. Расстояние в 100 метров в Сочи будут сильно отличатся от 100 метров в Москве или С.Петербурге. Выбирайте районы с пологим рельефом.
3. Тоннельные комнаты в квартирах. Застройщики выжимают из минимального пятна застройки максимальную площадь и максимальную выгоду для себя! Это «выливается» в то что комнаты в квартирах получаются узкие и длинные.
Вы встретите квартиры, даже в домах бизнес класс, комнаты в которых длиной по 10-11 метров (от окна до противоположной стены) и шириной в 3 – 3,5 метра. При этом в такой комнате всего 1 окно. Нарушаются нормы естественной освещенности. Такие комнаты в Сочи называю «трамваи» или «тоннели».
5. В Сочи вместе с автомобилем. Пробки в Сочи теперь не редкость. Сочи сильно вытянут по побережью, его длина около 50 километров. Если вы владеете автомобилем, надо искать такое место проживания, где будут минимальные пробки. Или учитывать суточные тенденции в плотности автодвижения по дорогам.
Спасибо за то, что вы нас читаете! Будем и дальше публиковать полезный и увлекательный материал для Вас!
► Какие ошибки совершают покупатели недвижимости
► Видеопродвижение в Яндекс и YouTube через видео-контент