Представьте ситуацию: вы решили купить жилье в строящемся объекте, но все квартиры оказались проданными по договору ДДУ. Будущая квартира в недостроенном доме на порядок дешевле, чем новая или купленная на вторичном рынке. Поэтому можно приобрести ее по договору переуступки прав.
Понятие переуступки
При переходе прав требования жилого объекта между продавцом и покупателем заключается сделка, именуемая цессией. Иначе это называется переуступкой прав между цедентом (продавцом) и цессионарием (покупателем). Все условия, связанные с переуступкой квартир, определены в ФЗ №214 и в отдельных пунктах ГК РФ (ст.382).
Важно понимать, что при заключении договора переуступки происходит передача прав требования, а не самой недвижимости. Ведь документально квартиры еще не построены, фактически их нет. Право собственности на квартиру появится после введения дома в эксплуатацию, когда застройщиком будут оформлены все необходимые документы.
Цессия как бы дополняет основной ДДУ или другой документ, который был заключен ранее при вступлении в ЖСК. Что при этом меняется? Теперь застройщик должен передать готовый объект недвижимости не тому, с кем первоначально был заключен договор, а человеку, получившему право требования на конкретную квартиру.
Требования к сделке и ее отличия от обычной купли-продажи
Как и при заключении ДДУ, цессию следует зарегистрировать в Росреестре. Иначе вы не получите на недвижимость законных прав. В обязательном порядке требуется согласие застройщика, иначе сделку провести будет невозможно.
В отличие от договора купли-продажи, когда после его подписи покупатель получает жилье в собственность, а продавец – деньги, переуступка дает лишь право требования на квартиру. По сути, самой недвижимости еще, как таковой, нет. Цессия – лишь гарантия на оформление прав собственности в будущем. В некоторых случаях цессионарий обязуется выплатить застройщику остаток денежных средств за строящуюся квартиру.
Условия и объекты для проведения сделки
Договор переуступки можно заключать, когда речь идет о продаже квартир на стадии строительства жилого дома. Законной считается уступка прав требования после того, как новый участник оплатит стоимость сделки, или на него будет оформлен перевод задолженности.
Более распространена переуступка прав собственности при ДУ одновременно с переуступкой обязанностей. Такая цессия абсолютно безопасна для обеих сторон, так как полностью регламентирована законодательством. Встречаются и случаи подписания договоров с переуступкой паев в ЖСК.
Плюсы
Продавец имеет возможность быстрого заработка. Договор ДДУ заключается после оглашения проектной декларации, на начальной стадии строительства объекта. Переуступить права можно уже на стадии завершения строительства дома, когда стоимость квартир увеличится.
Покупатель получает возможность приобрести жилье намного дешевле квартиры в новостройке или на вторичном рынке. А если цеденту срочно понадобились деньги, он может продать право на переуступку по выгодной для покупателя цене. Если жилье приобретено на этапе строительства, готовую квартиру с отделкой можно продать и получить наценку до 50%.
Минусы
Для продавца оформление переуступки квартиры займет намного больше времени, чем, к примеру, составление договора купли-продажи или дарения. Ему нужно будет получить согласие застройщика, договориться с покупателем и оформить документы в Росреестре. Цессия облагается налогом и, согласно ст. 208 НК РФ, требует предоставления декларации, как и прочие сделки с недвижимостью, заключенные с целью получения прибыли.
При заключении стандартного договора переуступки покупатель сможет взаимодействовать только с компанией-застройщиком. Он получает не саму квартиру, а лишь права требования на нее. Не исключено, что строительная компания может стать банкротом или затянуть сроки строительства жилого объекта не долгие годы.
Будьте внимательны:
- Если договор не зарегистрирован в Росреестре, вы станете жертвой «двойной продажи».
- Если при составлении договора допущены ошибки, вы потеряете инвестиции.
- Не покупайте право требования с просроченными выплатами или неисполненными обязательствами.
Читайте: