Бывают ситуации, когда еще не выплатили ипотеку, а квартиру нужно продать: понадобились деньги или просто хочется купить другую, получше и побольше. Необязательно ждать и выплачивать проценты много лет. Расскажем о трех основных способах продать ипотечную квартиру.
Досрочно погасить ипотеку и продать квартиру без обременения
Способ подойдет, если осталось покрыть не очень много, например, один-два миллиона — такую сумму проще найти. Как все происходит по шагам:
1️⃣ Собственник ищет деньги для погашения ипотеки. Можно одолжить у друзей либо оформить потребительский кредит. На одобрение кредита может уйти от двух минут до нескольких дней. Ставки разные, например 1 млн рублей на момент написания статьи можно было взять по ставке от 4,9% — в зависимости от срока займа и банка, а также от того, согласен ли заемщик оформить страховку. Чтобы кредит одобрили с большей вероятностью, можно найти поручителя либо стать клиентом банка по другим продуктам, например оформить дебетовую карту.
2️⃣ Собственник заранее предупреждает банк о досрочном погашении и вносит деньги. Обычно уведомлять банк нужно не менее, чем за 30 дней до внесения денег. Но в ипотечном договоре может быть прописан другой срок — это зависит от банка.
Затем собственник вносит на счет сумму погашения, которую рассчитал банк. В день погашения — обычно это день ежемесячного платежа — банк списывает эти деньги и закрывает кредит.
3️⃣ Банк или собственник снимает обременение — можно искать покупателя и продавать квартиру. После полного погашения ипотеки остается снять с квартиры обременение — ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью. Иначе жилье не продать.
Если при подписании ипотечного договора закладная не оформлялась, то документы в Росреестр на снятие обременения обычно подает банк. Если же есть закладная, то собственник делает это самостоятельно: в МФЦ либо онлайн через сайт Росреестра. Нужно только получить в банке закладную с пометкой, что ипотека погашена, и заполнить заявление о снятии обременения. В МФЦ также потребуется паспорт, а на сайте Росреестра — электронная подпись. Обременение снимут в течение пяти дней.
После этого лучше запросить в МФЦ или на сайте Росреестра выписку из ЕГРН, чтобы иметь подтверждение: обременение снято. Выписка стоит от 300 рублей — в зависимости от способа получения и полноты сведений. Она пригодится при продаже квартиры.
Преимущества способа. Не нужно искать покупателя с полной суммой за квартиру.
Недостатки. Не всегда удается найти деньги, чтобы досрочно погасить ипотеку. Банк может отказать в потребительском кредите.
Продать квартиру и во время сделки погасить ипотеку
Такой способ подойдет, если собственник нашел покупателя с полной суммой на покупку квартиры. Как все происходит по шагам:
1️⃣ Собственник запрашивает у банка разрешение на продажу квартиры. Необходимо написать заявление в свободной форме и передать сотрудникам. Банк назначит дату досрочного погашения ипотеки.
2️⃣ Собственник подписывает с покупателем предварительный договор купли-продажи. В нем прописывают, что собственник обязан продать квартиру покупателю после того, как погасит ипотеку. Также указывают срок погашения ипотеки, сумму задатка и основную часть оплаты.
Сумма задатка — это невыплаченная доля ипотеки, а основная часть — стоимость квартиры без учета задатка. Например, собственник оценил квартиру в 4,5 млн, а погасить осталось 1,5 млн. Тогда задаток равен 1,5 млн, а основная часть — 3 млн.
3️⃣ Покупатель кладет деньги в банк — в две ячейки. В первую ячейку он кладет задаток, который пойдет на погашение ипотеки. Во вторую — основную часть, которая перейдет продавцу. При этом банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор аренды ячейки. Вместо ячеек можно использовать аккредитив, тогда расчет будет безналичным способом.
4️⃣ Банк погашает ипотеку и снимает обременение. После погашения ипотеки обременение с квартиры обычно снимает банк, но это может сделать и сам собственник. Дальше заключается договор купли-продажи, покупатель получает квартиру, а продавец — оставшуюся сумму.
Преимущества способа. Продажа ипотечной квартиры идет через банк, так что покупателям спокойнее, они могут легче согласиться на сделку.
Недостатки. У покупателя должна быть полная сумма на покупку квартиры, что не всегда бывает.
«Передать ипотеку» покупателю
Такой способ подходит, если покупатель и продавец готовы обратиться в один банк, где есть программа для покупки ипотечного жилья. Ипотека продавца при этом может быть оформлена в любом другом банке. Как все происходит по шагам, на примере программы ВТБ:
1️⃣ Продавец и покупатель обращаются в один и тот же банк для одобрения кредитов. Каждый предоставляет свой паспорт, СНИЛС и ИНН, а если нет зарплатной карты банка — документы, подтверждающие занятость и доход за 12 месяцев. Если ипотека продавца оформлена в другом банке, ему потребуется принести кредитный договор, график платежей, справку или выписку по рефинансируемому кредиту.
После подачи документов банк проверяет покупателя на платежеспособность — это занимает не более трех дней. Могут отказать из-за плохой кредитной истории, долгов или низкого дохода, который не подходит под требования банка. В других случаях обычно ипотеку одобряют.
2️⃣ Одновременно заключаются две сделки. Продавец берет новый кредит на погашение своей ипотеки, которая оформлена в другом банке. А покупатель — кредит на покупку квартиры с оформлением аккредитива.
3️⃣ Продавец гасит свою ипотеку в банке, получает закладную на квартиру и снимает обременение с квартиры — сам или с помощью банка.
4️⃣ Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Покупатель оформляет на себя квартиру. А банк раскрывает аккредитив — продавец получает деньги за квартиру, за вычетом той суммы, которая идет на оплату взятого в банке кредита .
Преимущества способа. Необязательно искать покупателя с «подходящим» банком, можно оформить кредит в другом банке. Схема кажется сложной только на первый взгляд. Сотрудники банка говорят, что такие сделки заключаются часто и оформляются быстро — примерно за неделю, если покупатель проходит проверку на платежеспособность.
Недостатки. Банк может отказать в ипотеке, если покупатель окажется неплатежеспособным или не подойдет под критерии банка.
Где найти покупателя на ипотечную квартиру и подобрать новую
Найти покупателя на квартиру в ипотеке и сразу подобрать новое жилье для себя можно на Циан. Это популярный сайт по недвижимости, где многие находят квартиры. Для тех, кто размещает объявление о продаже, Циан предлагает готовый макет — остается только выбрать нужные пункты и заполнить поля, все очень просто.
А при поиске новой квартиры на Циан можно использовать фильтры, которые помогут отсортировать подходящие варианты: по цене, числу комнат, площади, району и множеству других параметров. На картах, которые есть в каждом объявлении, можно сразу посмотреть, какие магазины, кафе, поликлиники, развязки и парки находятся рядом с домом.
Листайте ниже, чтобы найти покупателя на свою квартиру и подобрать себе новое жилье на Циан.