Предлагаю рассмотреть объекты инвестиций в недвижимости. Давайте представим, что у вас появились свободные деньги и вы думаете куда и как их пристроить с целью извлечения максимального дохода и желательно с минимальными рисками))) это идеальная картина, а как обстоят дела на практике?
Самый консервативный способ вложения денежных средств - в недвижимость. Тем более, что все сейчас знают о колоссальном приросте в цене недвижимости за последние 2 года. Чем он был вызван? В первую очередь изменением законодательства и удорожанием строительных материалов, то есть увеличение стоимости недвижимости обусловлено не реальным спросом со стороны покупателей, а обстоятельствами законодательного и экономического характера, и следовательно бурный рост прекратился и далее, если недвижимость и будет расти в цене, то темпами значительно ниже, чем мы наблюдали последние пару лет. И в доказательство этой теории приведу пример: сейчас застройщики продают свои строящиеся объекты дороже, чем в соседних сданных корпусах продают собственники, которые приобретали свою недвижимость в стройке пару лет назад. Таким образом мы приходим к парадоксальной ситуации, что вторичка становится привлекательнее, чем первичка. Больше мы с вами не увидим прироста стоимости квартиры с этапа котлована до сдачи объекта. Почему? Потому что счет эскроу больше не позволяет застройщику строить на привлеченные от покупателей средства, теперь застройщик строит на привлеченные кредитные средства, а стоимость долгосрочных бизнес-кредитов для застройщиков не маленькая - от 8% годовых. То есть у застройщика больше нет стимула продавать квартиры на старте продаж много и дешево, чтобы не оформлять кредиты в банках, теперь застройщики на этапе котлована продают жилье примерно по тем ценам, по которым оно будет реализовано и на моменте сдачи объекта, так называемая протезная стоимость объекта недвижимости. Само собой, что прирост будет, но с учетом инфляции и обесценивания рубля, он будет минимальным и неинтересным, если рассматривать стройку как инвестиционный инструмент.
Пандемия тоже внесла свои корректировки в стоимость жилья: все строительные материалы подорожали в разы и в целом расти продолжают, но у крупных застройщиков часто есть либо свои производства либо длительные контракты по фиксированным ценам, поэтому рост цен, например, на металл не сможет прямо пропорционально увеличить стоимость квадратного метра, но конечно отражаться на этой стоимости будет.
Таким образом, сильное подорожание недвижимости в 2020 году было обусловлено тем, что застройщики перестраивались на новые схемы работы и ситуацией с ростом цен на строительные материалы. На мой взгляд, сейчас ловить прибыль на росте цен на недвижимость с этапа котлована до этапа сдачи объекта не интересно - есть более прибыльные варианты.
Коммерческая недвижимость. Апартаменты и встроенные помещения в жилых домах.
Апартаменты - нежилой фонд. Эти «квартиры» используют для сдачи в долгосрочную и краткосрочную аренду. Управляющие компании обещают высокую доходность за счет цен на квартиры как на номера в отелях и высоко заполняемость. Себе они забирают до 30% дохода, но в случае, если заполняемость оказалась ниже запланированной или по более низкой цене, вам ничего не компенсируют. Есть апартаменты, которые вам не разрешат самостоятельно сдавать, при этом доход вам тоже никто не гарантирует, управляющая только декларирует о возможном вашем доходе))). Коммунальные платежи в таких комплексах значительно выше, чем в жилых квартирах и отсутствует возможность постоянной регистрации. Лично я вижу плюсы в апартаментах, в отличии от обычных жилых домов, в следующем: цена, локация, относительно хорошая отделка на этапе сдачи объекта и меньшее количество квартир, нежели в новых недорогих ЖК-муравейниках. Но надеяться на то, что апартаменты от сдачи их в аренду принесут высокую прибыль тоже не приходится, если конечно вы самостоятельно не будете посуточно сдавать их: вам нужно будет рекламировать их, убирать, встречать и провожать гостей в удобное для них время.
Встроенные помещение в жилых домах. Коммерческая недвижимость в густонаселенных районах безусловно пользуется спросом. Люди, которые живут в новых микрорайонах, часто оказываются отрезанными от сложившейся инфраструктуры старых районов, поэтому внутри этих новых районов открываются банки, аптеки, салоны красоты, общепит и тд. Если вы покупаете помещение на первой линии в новом микрорайоне, то вам его точно будет проще сдать, чем тысячи одинаковых построенных квартир. А что с рентабельностью? Нормальной рентабельностью коммерции считается 10% годовых и более.
В цифрах:
Предположим у нас с вами есть 11 миллионов рублей и мы решили не рисковать и купить какую-то недвижимость.
Вариант 1. Жилая квартира в строящемся объекте 37 квадратных метров стоимостью 5,5 млн рублей. Допустим дом сдается через год. С такой стоимостью в лучшем случае это квартира в новых микрорайонах типа Парнас, Кудрово, Ручьи, Мурино и тд. Стоимость аренды такой квартиры будет тысяч 25 максимум. Рентабельность нашего проекта составит 5,45%. То есть мы вкладываем в 2 квартиры 11 млн рублей и потом получаем с них в лучшем случае 50 000 рублей в месяц. Наш доход в идеальных условиях сострит 5,45% в год. А если уж быть объективными, то в квартирах еще нужно будет сделать ремонт и полностью их меблировать и укомплектовать техникой, иначе сдавать их придется не больше, чем по 18 000. И так мы стремимся уже к 3,9%. Совсем неинтересный вариант. И это еще при условии отсутствия ипотеки. Про прирост в цене построенной недвижимости - предлагаю посмотреть предложения от застройщиков и на вторичке. Отличаются они не сильно и не в пользу застройщиков))).
Вариант 2. Апартаменты. Конкретно сейчас можно купить однокомнатные апартаменты площадью 35 кв м в In2it причем в уже построенном первом корпусе, от застройщика цена уже за 6 млн и выше. Предположим мы приобретаем двое апартаментов и начинаем сдавать их через управляющую компанию. Если посмотреть на букинг - огромное предложение в московском районе отелей около 2000-2500 рублей за ночь, причем в отелях не 1500 номеров, а значит, конкуренция значительно ниже. Пусть нам повезет и наша заполняемость по году будет 75% (а это высокий показатель). С учетом, что управляющая возьмет комиссию в 25%, мы получаем следующее: 2500*30=75000*0,75 (процент заполняемости)=56250 - 14062,50 (комиссия УК)=42187,50. Кстати, чтобы сдавать через УК нужно у застройщика купить мебель примерно на 600 000 рублей. Таким образом при реализации максимально позитивного сценария мы имеем доходность в 8,2% годовых. Если же мы покупаем у застройщика за 6+млн и с ипотекой, то рентабельность этого предприятия совсем сомнительна. При долгосрочной аренде мы уходим в совсем низкую рентабельность: дороже, чем за жилые квартиры, платить будут единицы, а коммунальные платежи выше в разы.
Вариант 3.Встроенное коммерческое помещение. Рассмотрим район Кудрово. 65 метров на первой линии там можно приобрести за 11 млн рублей. Ставка по Кудворо на первых линиях небольших помещений стартует от 2000 рублей за метр и выше. Аренда по самым скромным подсчетам будет приносить нам 130 000 рублей в месяц , что уже выше 14% годовых. Самих коммерческих помещений всегда меньше, чем квартир, значит спрос вам гарантирован. Для бизнеса всегда интересны помещения в густонаселенных кварталах. Так что маленькое помещение можно будет сдать и не по 2000 рублей за метр.
Про налоги. За рынком аренды жилой недвижимости государство следит не особо строго. Но если вы законопослушный гражданин и платите налоги, то как физлицо со своего дохода вам придется заплатить 13% подоходного налога, либо оформиться как самозанятый и платить от 4% до 6% в зависимости от кого поступают денежные средства, либо оформить ИП и платить 6% при УСНО по доходам.
С апартаментами вам придется пятить налог однозначно - налоговая инспекция зорко следит за такой собственностью. Тут возможны лишь варианты НДФЛ в 13%, либо ИП 6%. Самозанятые не имеют право сдавать в аренду нежилые помещения.
Встроеные помещения относят к нежилому фонду, поэтому вы либо платите налоги как физическое лицо - НДФЛ 13%, либо оформляете ИП и платите 6% с вашего дохода.
Исследования рынка недвижимости проводила самостоятельно, ибо срочно потребовалось. Выводы личные, могу ошибаться) А вы думайте своей головой и принимайте правильные решения!!)))