Часть 2 «Товарищество собственников жилья»
«Цикл статей о том, почему ТСЖ более предпочтительная форма управления, и почему это может быть не так?»
Товарищество собственников жилья, или иначе ТСЖ, в последние 10 лет стало очень популярной формой управления домом, давайте попробуем понять почему.
В первую очередь ТСЖ, отличается от «управляйки» тем, что не является коммерческой организацией, соответственно не ставит целью получение прибыли. Следовательно, в тарифе на содержание и текущий ремонт «прибыль» уже не будет заложена.
Во вторых, правление ТСЖ избирается из собственников (членов ТСЖ), также как и председатель, то есть люди, которые управляют текущей деятельностью товарищества, живут в доме, которым управляют, поэтому они заинтересованы в том, чтобы дом хорошо обслуживался.
В третьих, у каждого дома есть дополнительный доход, например, провайдеры платят аренду за размещение своих сетей, магазины за рекламные вывески на фасаде дома, компании по продаже питьевой воды через водоматы, за аренду площади в холле дома или около подъезда, наконец, рекламные агентства готовы платить деньги за размещение своих стендов в лифтах. В отдельности это небольшие суммы, порядка 30 000 рублей в год, но в сумме, доходы от аренды могут превышать 300 000 рублей в год, данный доход по решению членов ТСЖ, можно направить на ремонт, или уменьшение квартплаты для жителей дома.
Обратной стороной, конечно, является то, что правление и председатель могут не быть профессионалами в сфере ЖКХ, многого не знать. Тут есть некий риск, сможет председатель управлять домом или нет, покажет только время. Что же касается обслуживания дома, то тут все проще, ведь те же лифты, пожарные системы - обслуживают специализированные компании.
Уборку дома и придомовой территории могут осуществлять клиринговые компании. Обслуживание сетей дома также соответствующие фирмы. То есть «профессионализм», который присущ УК, тут также будет, за исключением председателя, и то, многие ТСЖ нанимают профессиональных управляющих, а председатель выполняет представительскую и финансовую функцию.
Одним из главных достоинств ТСЖ, является то, что товарищество ежегодно отчитывается и предоставляет очень важные для контроля отчеты, такие как:
Отчет о деятельности правления ТСЖ
Отчет об исполнении сметы
Ревизионный отчет (из состава членов ТСЖ выбирается ревизор или ревизионная комиссия, который ежегодно проводит проверку деятельности ТСЖ и предоставляет отчет на ежегодном собрании).
Товариществу собственников жилья посвящена целая глава (гл. 13 Жилищного кодекса РФ) тогда как УК посвящены несколько статей в ЖК РФ.
Главным документом ТСЖ, является Устав, в котором можно отразить самые насущные вопросы касательно прав и обязанностей правления и председателя, не только закрепленных в Жилищном кодексе.
Еще одним интересным документом является положение о правлении, такой документ существует далеко не во всех ТСЖ, уверен, если вы попросите председателя вашего ТСЖ показать вам его, в 90% случаев вам не смогут ничего предоставить. Документ не является обязательным с точки зрения закона, но очень полезен, так как в нем регулируется деятельность правления, например периодичность созыва, функции членов правления, председателя, правила оформления протоколов, обязанности, не прописанные в законе или Уставе.
В целом этот документ должен давать представление о деятельности правления, функциях, обязанностях, правах, чтобы каждый житель мог понять, как осуществляется управление домом, что такое правление дома, как принимаются решения в управлении домом.
Еще одним достоинством является выборность правления и председателя, так каждые 2 года созывается собрание членов ТСЖ для выбора правления, а если это предусмотрено Уставом, то и председателя. Соответственно, каждый собственник или группа собственников не довольных тем как управляется дом, могут выступить с инициативой о включении их в состав правления и выборе нового председателя. Проще говоря, у ТСЖ есть сменяемость «власти», что нельзя сказать об УК, так как, чтобы сменить УК, нужно чтобы инициативная группа собственников созвала собрание собственников дома. На практике, провести собрание «своими» силами очень тяжело, многое зависит от позиции жителей дома, если она активная то набрать кворум не составит труда, убедить в необходимости смены УК…порой очень не просто.
Если же жители дома не имеют активной позиции, то сменить УК практически не реально, так как просто не соберется кворум и собрание будет признано не состоявшимся.
Подводя итог можно сказать, что в новых или больших домах, лично для меня, более эффективным является управление через ТСЖ. Если же говорить о небольших домах, или «старом фонде» то Управляющая компания тут предпочтительней, но, как я уже много раз писал, УК-коммерческая организация и управлять старыми домами не выгодно, куда выгодней большие и желательно новые дома, ведь там только содержание, а в муниципальном тарифе закладывается и текущий ремонт тоже.
Подписывайтесь на канал, это была вступительная статья, в планах писать статьи по данной теме и рассказать читателям «поднаготную» ЖКХ, расчетов, прав и обязанностей собственников.
Пишите в комментариях интересующие вопросы, темы следующих статей.