Всем доброго времени суток. Отгадайте загадку: ее все ругают, но каждая вторая семья все равно ей пользуется.
Правильно, ипотека!
Наверное, для вас не открытие, что, даже зарабатывая 60-70 тысяч рублей, человек не может за несколько лет собрать на приличную “двушку” или “трешку”.
А что делать? Идти в банк.
Естественно, люди, которым посчастливилось взять желаемый кредит, законы редко читают, да и в договор особо не заглядывают. А это иногда полезно, так как ряд действий по отношению к ипотечному жилью не допускается и грозит как минимум лишением квартиры и солидными штрафами.
О них я вам сегодня и расскажу.
В чем суть ипотеки
Поскольку сумма кредита на жилье более чем велика, он предоставляется на срок не менее 10 лет. При этом заемщик может все это время проживать в квартире, но его права там как бы “подвешены”. Собственность вроде бы (в обозримом будущем) его, но он пока еще не рассчитался за ее полное использование. Без закона тут не разобраться.
Банк выделяет средства на приобретение недвижимости не просто так, а под залог. И пока клиент не рассчитается с кредитором в полном объеме, он не имеет право отчуждать эту недвижимость, то есть продавать, дарить и менять, хотя в договоре указано, что объект принадлежит именно ему. Альтернативой ипотеки является лизинг - аренда недвижимости с возможностью дальнейшего ее выкупа.
Недопустимые действия с ипотекой
Помимо уже названных обмена, продажи и дарения, ФЗ №102 предусматривает еще ряд процедур, которые не могут быть произведены до полной выплаты ипотечного кредита:
- действия, которые могут привести к снижению стоимости имущества (например, устроить в квартире антисанитарию);
- использование объекта в качестве залога под новый кредит;
- перепланировка;
- сдача в нежилой фонд.
Если квартира будет уничтожена, к примеру, сгорит (и такое бывает), заемщик все равно остается должен банку.
Это то, что указано в законе, общем для всех. Но есть ограничения, которые накладывает сам банк, на свое усмотрение. Например, он может запретить клиенту регистрировать на территории ипотечной квартиры других лиц и указать этот момент в договоре.
Но если многое делать нельзя, возникает закономерный вопрос: а что можно? Отвечаю.
Допустимые действия с ипотечным жильем
В ФЗ 102 указано, что, помимо применения объекту по назначению (квартира - для проживания, офисное здание - для предпринимательской деятельности), заемщик вправе извлекать прибыль из самой недвижимости. Например, ее можно сдавать в аренду.
Также разрешается:
- завещать это имущество;
- принимать его в наследство вместе с кредитными обязательствами;
- регистрировать там близких родственников, например, детей и родителей;
- делать ремонт без перепланировки, например, остекление лоджии, установку кондиционера.
Об этих процедурах банк уведомлять не нужно. А что будет, если выполнить другие, запретные действия?
Санкции от банка
Если заемщик нарушил требования ФЗ №102, например, выставил ипотечный дом в качестве залога под автокредит (ст. 37 ФЗ №102), каждый банк, на свое усмотрение, вправе:
- признать ипотечный договор недействительным;
- потребовать досрочной оплаты всей суммы кредита.
Если же вы нарушаете не закон, а правила конкретного договора, то придется уплатить штраф. Например, когда заемщик регистрирует на территории залоговой квартиры постороннее физлицо, не уведомляя об этом банк.
Об увеличении площади объекта
Здесь все сложно и придется углубиться в строительные нормы и правила. Есть здания, где допустима небольшая перепланировка. Например, к таунхаусу можно подстроить террасу, смонтировать там прихожую. Это в данном случае - реконструкция недвижимости. Но вот в обычных квартирах подобное допускается только с разрешения банка, а иногда еще и страховой компании, в случае оформления полиса. Кстати, при нарушении банк не обязан требовать от клиента срочного и полного погашения кредита, он может сделать это лишь на свое усмотрение.
А банк то проверяет?
Чтобы понять, есть ли риск “попасть” на штраф, либо лишиться имущества, нужно понять, а как в финансовом учреждении вообще узнают о ваших действиях. Ну пробил себе лишнюю стену в доме, а кого это может волновать?
Здесь тоже: как повезет. Статья 34 ФЗ №102 гласит, что банк имеет право на документальный и физический осмотр ипотечной недвижимости. Это не значит, что к вам ежедневно будут приходить его сотрудники и смотреть, что вы делаете. Но туда по запросу может поступить информация, например, о новых зарегистрированных людях, и что вы будете делать?
Главное, что вам нужно запомнить при оформлении любого кредита, не обязательно ипотечного: внимательно читайте договор. Если условия слишком мягкие, например, маленький процент, я вас уверяю, тут полно подводных камней. И ими как раз могут оказаться жесткие условия эксплуатации недвижимости. Поверьте, в банке найдут, как проверить и как с вас спросить.
Другие наши статьи:
Кредитные каникулы: что это такое и как ими воспользоваться?
Инвестиция в образование: необходимость или пустая трата денег
Пять НЕ, которые ведут к осознанному инвестированию
Небольшое руководство по анти-инвестициям, или как делать не стоит
Зачем тренироваться на финансовом тренажере CashGo каждый день? Читайте здесь.
И конечно, заглядывайте в нашу группу вКонтакте.