Недвижимость является крупнейшим в мире классом активов, и не без оснований: она одновременно капиталоемка и относительно доступна. По данным Savills World Research, стоимость глобальной недвижимости достигла, по оценкам, 280,6 триллиона долларов в конце 2017 года, что составляет более 77 процентов мирового богатства.
Здравствуйте, уважаемые подписчики и гости канала!
Недвижимость часто является основным источником богатства для частных лиц и самой крупной инвестицией, которую многие делают в своей жизни. Подумайте о здании, в котором вы сейчас находитесь.
Оно может принадлежать компании или лицу, которому вы или компания платите арендную плату. Это может быть ваш дом, которым вы владеете или платите по ипотеке за проживание.
Благодаря своей доступности и высокой доходности недвижимость является невероятно популярным альтернативным вариантом инвестиций для частных лиц. Но как узнать, является ли покупка недвижимости разумным инвестиционным решением?
Чтобы преуспеть в качестве инвестора в недвижимость, вам необходимо понять четыре ключевых фактора, которые необходимо учитывать при анализе потенциальных инвестиций.
Эти факторы можно визуализировать с помощью структуры - продукт, люди, внешняя среда и рынки капитала, которые тесно взаимосвязаны в инвестиционном пространстве недвижимости.
1. Продукт
В сфере недвижимости продуктом является здание и земля, на которой оно расположено. При оценке инвестиционной возможности одним из основных преимуществ недвижимости является возможность физически увидеть, потрогать и прочувствовать недвижимость самостоятельно.
Цель любых инвестиций - увеличить стоимость продукта, чтобы вы могли получить прибыль. Имея это в виду, оцените продукт на предмет всего, что может снизить его ценность. Рассмотрите такие вопросы, как:
- Инфраструктура: Является ли здание физически здоровым и отвечающим требованиям? Есть ли встроенные недостатки в дизайне - например, план этажа, количество окон или толщина стен, которые могут сделать пространство непривлекательным.
- Признаки повреждения: плесень, проблемы с водопроводом, неисправные системы отопления и охлаждения - все, что может сделать пространство непригодным для жизни.
- Физическое местоположение: Находится ли недвижимость рядом с автомагистралями, общественным транспортом, офисами, парковкой, зелеными насаждениями или магазинами и ресторанами? Рассмотрите привлекательность аренды помещения с точки зрения арендатора или посещения с точки зрения потенциальных клиентов их бизнеса.
- Местный спрос и предложение: Каковы были показатели вакантности и поглощения в этом районе в последний квартал?
- Прогнозируемые затраты: Есть ли какие-либо проекты по улучшению, которые необходимо выполнить? Как будут обрабатываться запросы на техническое обслуживание? Каковы ставки налога на недвижимость в этом районе?
Сама недвижимость дает много возможностей для рассмотрения при анализе инвестиционных возможностей, но она не существует в вакууме.
2. Люди
Есть что-то уникальное в недвижимости по сравнению с другими видами инвестиций - и это гибкость ее структуры сделок и то, насколько успех инвестиций зависит от поддержания хороших отношений.
Именно эти различные специальные отношения и работа со многими людьми - вот что делает этот бизнес таким увлекательным. Благодаря гибкой структуре сделок с недвижимостью инвесторам просто необходимо совершенствовать свои навыки ведения переговоров.
При анализе потенциальной инвестиции учитывайте ваши отношения с вовлеченными людьми. Если существует напряженность в этом вопросе, возможно, это не самая подходящая инвестиция для вас.
3. Внешняя среда
В то время как любые инвестиции являются рискованными, сфера недвижимости особенно подвержена влиянию факторов, находящихся вне контроля инвестора.
Поскольку ваши инвестиции вложены в физическое здание или комплекс зданий, на эффективность ваших инвестиций будут влиять бесчисленные внешние факторы инноваций и окружающей среды.
Хотя при анализе потенциальных инвестиций невозможно учесть множество внешних факторов, полезно учитывать как можно больше и быть готовым к неожиданностям.
4. Рынки капитала
Как только вы определитесь с тем, что недвижимость является хорошим инвестиционным выбором с точки зрения вовлеченных людей, внешней среды и самого продукта, как вы будете финансировать свои инвестиции? Именно здесь на первый план выходят рынки капитала.
Поскольку недвижимость является капиталоемкой отраслью, а это означает, что для инвестиций требуется много наличных средств авансом, многие предпочитают финансировать инвестиции с использованием заемных средств, обычно называемых "кредитным плечом".
Другим инвестиционным методом в вашем распоряжении является собственный капитал, который предоставляет вам долю прибыли от недвижимости в обмен на первоначальные инвестиции в ее покупку.
Как правило, доходность инвестора в акционерный капитал будет видна, когда недвижимость будет рефинансирована или продана напрямую.
Сделки с частной недвижимостью, как правило, происходят между двумя заинтересованными сторонами, в то время как сделки с публичной недвижимостью часто заключаются между сторонами, представляющими другие стороны.
Частные сделки наиболее распространены в сфере недвижимости, но публичные сделки открывают возможности для повышения ликвидности.
Анализируя возможность инвестирования в недвижимость, подумайте, какой рынок капитала наиболее подходит для вашего финансового положения и целей.
Чтобы эффективно проанализировать потенциальные инвестиции в недвижимость, учитывайте эти четыре фактора, и вы сможете получить информированное представление об инвестиционных возможностях и решить, стоит ли совершать сделку.
