Взятие квартиры у застройщика - не формальность: подписал документы и все. Приемная квартира станет домом. В этой статье мы узнаем, что проверить в новостройке. И как обязать разработчика бесплатно исправить недочеты.
Подготовка
Отключите эмоции
Мы понимаем, что это все очень увлекательно. Вы так долго ждали и наконец. Но желание получить ключи поскорее может оказаться слишком дорогим. Лучше с первого раза акт приема-передачи не подписывать, чем много месяцев исправлять косяки. А потом:
- Не волнуйтесь, если вы торопитесь. Вы имеете право проверять, что необходимо. По крайней мере, весь день.
- Не слушайте, если вам говорят, что дефект незначительный. Запишите все.
- Не будь робким. Если не говорить о проблеме, никто ничего не решит.
Проверьте, что всё по закону
Как должна происходить прием квартиры от застройщика - довольно специфично статья 7 а также статья 8 Закона о долевом строительстве... Вот что должен сделать застройщик перед продажей квартиры:
- Получите разрешение на управление домом
- Сообщите акционерам о своем желании передать объект. Это должно быть сделано письмом с уведомлением о получении и списком приложений или лично под расписку. По телефону, электронной почте или SMS - неважно.
- В течение 7 дней вы должны «приступить к принятию», если в соглашении об участии в капитале (DSA) нет других условий. То есть нужно подтвердить свое намерение принять квартиру. Например, назначить встречу. После этого у вас есть 2 месяца, чтобы снять квартиру.
- Если вы не придете через 2 месяца после уведомления, разработчик подпишет акт односторонней приемки. То есть он подарит вам квартиру без вашего участия.
Кто не успел — тот опоздал
Иногда плохие застройщики не хотят честно передавать квартиры и устранять обнаруженные недостатки. Затем они пытаются обмануть.
Например, говорят, что очередь на прием, и они пишут вам через 2,5 месяца. А потом в одностороннем порядке подписывают акт. Все по закону: оперативно - в течение 2 месяцев с момента получения уведомления - вы не явились.
В такой ситуации необходимо сразу, как только станет известна дата, отправить претензию разработчику. Там нужно написать, что вы готовы принять товар в соответствии с условиями договора и законодательством. Запросите копию жалобы с квитанцией для уполномоченного сотрудника. Или отправьте его по электронной почте с уведомлением и описанием вложения.
Это будет доказательством того, что вы не уклонились от принятия.
Давно мы не читали договор
Перед приемкой необходимо внимательно перечитать договор и проектную документацию. Эти два документа должны содержать все, что касается вашей квартиры: материалы стен и пола, отделочные материалы, оконную конструкцию и конфигурацию, а также то, как должны выглядеть двери. Кстати, на въезде и прилегающей территории это тоже должно быть написано. И при переезде в квартиру им тоже нужно быть готовыми.
Подготовьте копию плана квартиры из приложения дошкольного образовательного учреждения. При приеме квартиры нужно будет сравнить площадь и проверить, все ли перегородки на своих местах. Если их нет, возможно, вам также придется заплатить за увеличение общей площади.
По плану также необходимо проверить, есть ли влажные участки, куда будет подключена сантехника.
Что взять с собой на приемку
- 1. Паспорт и договор
- Планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки
- Мел, бумажная лента и моющийся маркер. Надо будет отметить, где есть недостатки: приклеить малярный скотч и написать на нем пометки, нарисовать маркером царапины и чешуйки на стеклопакетах
- Тестер электричества или небольшая бытовая техника (зарядка телефона)
- Зажигалка и свеча. По отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах
- Лампочка - проверьте патроны
- Фонарик
- Рулетка
- Уровень, отвес (линия и вес)
- Табурет или лестница
- По желанию - смена одежды или обуви
Это минимально. Профессионалы используют гораздо больше специальных устройств. Если вы планируете снимать квартиру самостоятельно, вы можете арендовать:
- Дозиметр для проверки уровня радиации
- Лазерный самолет или лазерный уровень для проверки стен и полов. Обязательно при сканировании луча на 360 ° в обеих плоскостях
- Индикатор электромагнитного излучения
- Газоанализатор. В противном случае в СМИ часто появляются новости о превышении уровня аммиака в новостройках в десятки раз.
- Тепловизионная камера для контроля промерзания наружных стен и окон в холодное время года
Как пользоваться специальными устройствами, можно найти в Интернете. Проведите пару вечеров и сможете сами проверить квартиру. Если не хотите терять время, обратитесь к профессионалам.
Приемка квартиры
Итак, в полном спокойствии, вооружившись здравым смыслом и инструментами, мы отправляемся в гости. Вы пришли днем, чтобы все хорошо увидеть при солнечном свете. Мы принесли с собой план этажа, и чек-лист для приема квартиры - чтобы ничего не потерять. Кратко опишем, что в нем содержится:
Документы
Да, начнем с документов. Кроме акта приема-передачи, при акте ввода дома в эксплуатацию необходимо получить и проверить кадастровый и технический паспорт, обоснования, паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Входная дверь
Проверяем на предмет повреждений, глазок, легко ли закрывается дверь. Замки работают, ручка не висит и не заедает, уплотнительная резинка цела? Если есть звонок, должно работать.
Отделка, стены и полы
Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры на разных условиях. Если отделка грубая, то это голые стены. Проверить здесь нечего, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен от влаги на стенах. Так получаем уровень и отвес.
Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, штукатурка стен и перегородок, устройство откосов окон и входной двери. К тому же при такой отделке электричество разводят с помощью розеток и кабелей освещения. Качество этих работ необходимо проверять. Добавьте к приборам тестер и лампочку.
По окончании квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как укладывается линолеум, плитка или ламинат. Если обои наклеены ровно, если двери целы. Как работают замки и ручки: они должны быть гладкими, без заеданий.
Сантехника и краны в отличном состоянии: без пятен и сколов, вся арматура герметичная, без заусенцев. Загляните под унитаз, убедитесь, что он заземлен - к корпусу прикреплен специальный провод. Все краны работают.
Окна
Самая частая проблема - царапины на стеклах и рамах. Отметьте моющимся маркером.
Все механизмы должны работать без заклинивания, створки не касаются рамы, вся уплотнительная резина по периметру окон цела, без разрывов.
Снаружи крепится слив для воды.
Пенополиуретан без зазоров. В идеале он защищен пароизоляционной пленкой или обработан специальным герметиком.
Проверьте, не дует ли из окон - двигайтесь по стыкам с горящей свечой. Или, удерживая лист бумаги между рамой и клапаном, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких точках по периметру двери. Если лист можно вытащить, то, скорее всего, зимой он в этих местах будет продувать.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте оконную створку и проверьте сквозняк на выходе: пламя должно отклоняться в вентиляционный канал. На внешних этажах в жаркое время года может не работать вентиляция: это нормально. В этом случае застройщик обычно устанавливает в квартире дополнительные вытяжные вентиляторы.
Электрика
Без специальных приспособлений многое не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите и в этот момент нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щита. Если «автомат» отключается, значит, есть напряжение. Если у вас есть тестеры, вы можете проверить каждую розетку и розетку освещения, чтобы узнать, есть ли заземление.
Водоснабжение и канализация
Проверьте наличие воды. Запишите показания счетчика, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.
На водопроводных трубах в точках отвода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редуктор давления. Из трубных соединений не должно быть протечек. Есть выходы на выходы канализации.
Подписываем документы
Фу, почти все.
Осталось зафиксировать все недостатки в акте проверки. И подпишите его и акт приема-передачи. Или не подписывайтесь - решать вам.
Подписывать или нет
Если вы обнаружите недоработки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:
1. Не подписывайте акт. Запрос на устранение недостатков и повторную приемку. Эта опция гарантирует исправление дефектов. Застройщику придется поторопиться, чтобы уложиться в срок передачи. Ключи тебе пока не дадут.
2. Подпишите акт с условием устранения недостатков. Убедитесь, что вы указали время, когда все должно быть исправлено. Ключи будут возвращены. Но, возможно, разработчику придется проявить настойчивость, чтобы быстро и эффективно устранить недостатки.
Подписываем акт осмотра
это тоже ошибочное утверждение, это еще и ошибочные отношения. Повторяем еще раз: по закону после составления акта осмотра вы имеете право не принимать квартиру до устранения недостатков.
Акт осмотра должен быть подписан субъектами, указанными в DDU. Обязательно проверьте доверенность на менеджера, который подпишет ваш акт. В документе должно быть указано, что сотрудник может делать это от имени разработчика.
Подписываем акт-приема передачи
Но сначала внимательно прочтите. Например, застройщик может включить в акт предложение о том, что у вас нет никаких претензий по срокам передачи совместно используемого строительного объекта. Этот элемент можно вставить в случае задержки. Если вы планируете получать фиксированную ставку, попросите убрать это предложение из акта и только после этого расписаться.
Я все понял, но есть вопрос:
Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?
Почти ничего. Есть только косвенные признаки. Например, если на батареях нет капель, скорее всего, исправно работает обогрев.
то же самое и с контролем за стенами. Вы можете только убедиться, что нет трещин и мокрых пятен. Обычно промерзание стен можно проверить только зимой с помощью тепловизора.
Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?
Жестяная банка. Гарантия на дом будет составлять минимум 5 лет, а на инженерное оборудование - минимум 3 года... Вы можете написать претензию, и застройщик или управляющая компания будут обязаны исправить дефект.
Если компания действует добросовестно и претензии оправданы, все будет сделано достаточно быстро. Если застройщик любит перекладывать опасения на плечи инвесторов в недвижимость или если у дома есть общий бюджет, будьте готовы к борьбе. Будьте настойчивы. Ожидается, что вы сдадитесь и решите исправить недостатки самостоятельно.
Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?
Помимо устранения недостатков, вы имеете право потребовать от застройщика соразмерного снижения контрактной цены или возмещения ваших затрат на устранение недостатков. Так написано в п. 2 ст. 7 Закона об акционерах.
Правда, обо всем этом лучше спросить перед подписанием акта. После - будет непросто. Вам необходимо правильно подать жалобу, заказать независимую экспертизу и обратиться в суд. В таком случае лучше всего проконсультироваться с юристом.
Желательно не подписывать акт, если что-то не так.
Моя жена не сможет прийти на приемку, я могу это сделать один?
Можно, если у вас есть доверенность жены на подписание документов. Подойдет доверенность на покупку - у нее есть такие полномочия. Как правило, можно оформить доверенность на незнакомого человека и не адресовать никому из акционеров. Но мы бы не рекомендовали, вам все равно придется жить в новой квартире.
Я всё подписал и получил ключи. Что теперь?
Нам необходимо зарегистрировать новую квартиру в собственность. Но это совсем другая история. Об этом мы расскажем в следующий раз.
Рассчитать стоимость приемки или скачать чек-лист приемки квартиры вы можете на нашем сайте
Читайте также:
"Как получить компенсацию от застройщика за дефекты в новой квартире"