ЖК Терлецкий парк – это жилой комплекс в районе Перово (ВАО) с просторными квартирами площадью от 38 до 202 кв. м, класса комфорт плюс, состоящий их двух монолитных жилых корпусов. Дома переменной этажности, строились по индивидуальному проекту с оригинально оформленными входными группами, в которых планировалось организовать все для комфортного проживания, вплоть до размещения колясочных и помещений для консьержей.
Мы с этим проектом впервые столкнулись, когда один банк предлагал нам приобрести квартиры в данном ЖК. Они принадлежали банку как непрофильные проблемные активы.
Прежде, чем купить какой-либо объект для себя или для наших инвесторов, мы проводим большую работу по его анализу и тщательному изучению. При работе с данным проектом, было проработана масса информации из открытых и частных источников. То, что мы нашли нас не обрадовало.
Если зайти Интернет и в строке поиска ввести «ЖК Терлецкий парк», то мы увидим, что начало строительства данного ЖК приходится на июнь 2015 г. Можно увидеть и то, что каждая вторая новость относительно данного ЖК говорит нам о том, что в настоящее время его активно достраивают и совсем скоро дом будет сдан в эксплуатацию.
Углубившись в историю этого ЖК, можно увидеть, что на самом деле его строительство началось еще в далеком 2004 году, застройщиком «Русская недвижимость» при участии Минобороны и назывался проект – «Московские окна». Это был один из самых проблемных и небезопасных проектов. За большой временной промежуток, целых 15 лет, проект несколько раз передавался на достройку разным застройщикам. И момент, когда нам впервые предложили данный проект к закупке, был переходным.
Кроме того, что не был назначен новый застройщик, который будет достраивать данный ЖК, оказалось, что некоторые квартиры являются предметом имущественных споров и, как следствие судебных разбирательств, суть которых заключалась в «двойных продажах». Иными словами, один и тот же объект мог быть продан в разное время разным лицам: сегодня объект продавался юридическому лицу, а через неделю этот же объект уже оформлялся на физическое лицо. Поскольку оформление прав происходило через такие формы договоров, которые не требовали регистрации в Росрестре, вопросы по этому поводу до определенного момента никто не задавал. Когда же началась процедура банкротства и дольщики стали вставать в реестр кредиторов, начались споры, кому принадлежит та или иная квартира. Как правило в таких случаях, суд, принимая решение кому отдать объект, руководствуется принципами защиты непрофессиональных участников рынка – физ. лиц и принимает решение в их пользу, если на другой стороне юр лицо. Так получилось и в нашем примере. Ознакомившись с несколькими подобными случаями, мы приняли решение отказаться от этого проекта как от рискованного.
Прошло время, реестр закрылся для кредиторов, «двойные продажи» сошли на «нет», а на торгах по банкротству вновь появился ЖК Терлецкий Парк. Несколько пулов квартир вывели в продажи от ряда юридических банкротящихся лиц. Цена была интересная, дом понемногу рос, поэтому мы решили дать проекту второй шанс. Однако, учитывая его прошлое, проект требовал еще более тщательной проработки.
При изучении проекта, мы увидели, что в настоящее время застройщиком, который достраивает ЖК «Терлецкий парк» является «Мосотделстрой №1». Также оказалось, что вместе с новым застройщиком появилась новая концепция ЖК, которая была интересна и нам, как инвесторам, и конечному покупателю. Так как данный проект прошел процедуру банкротства, мы понимали, что квартиры однозначно не будут сданы вовремя и чтобы сориентироваться в сроках, мы обратились в государственные органы столицы за информацией. Нам сообщили, что этот проект в скором времени будет завершен, объясняя это тем, что права на достройку были переданы городскому застройщику и о сроках можно не беспокоиться. Однако, данный факт не исключал всех рисков и мы стали изучать проект дальше. Необходимо было выявить максимально прибыльные и юридически безопасные варианты объектов к закупке.
В процессе изучения обратили внимание на то, что ряд одних и тех же квартир в рамках торгов, продаются от разных юридических лиц. Будем честны, с таким мы столкнулись впервые. Учитывая историю с «двойными продажами», у нас возникло достаточно много вопросов и сомнений. В попытках разобраться в ситуации мы узнали, что суд в рамках банкротного дела при включении в реестр требований кредиторов допустил задвоение квартир у нескольких крупных компаний-участников долевого строительства. Таким образом участие в процедуре создавало риск двойной покупки одних и тех же объектов. В этом случае сделки могли быть аннулированы в будущем.
А еще немного позже в сети интернет стала появляться информация о том, что городской застройщик «Мосотделстрой №1» переживает не лучшие времена. По наблюдению, в корпусах с низкой степенью готовности до сих пор не закончено литье монолита, работы в домах не ведутся. По плану завершение строительства объектов должно состояться в 2021 году, уже 3-й квартал, объекты никак не приближаются к сдаче в эксплуатацию, а застройщик пока не даёт никаких комментариев.
В итоге мы отказались от этого проекта как от рискованного, несмотря на привлекательность, а ресурсы направили на работу с более безопасными объектами с юридический точки зрения.