Приветствую вас! После небольшого перерыва опять вернулся к написанию статей и сегодня поговорим об инвестициях в недвижимость. Если посмотреть различные статистики предыдущих годов, то можно увидеть, что цены на жилье с каждым разом устанавливают новые рекорды. А если взять средние цены по новостройкам, то цена выросла на 53% за квадратный метр.
Есть множество вопросов, которые мучают многих:
- Как правильно инвестировать?
- Квартира, кладовка, парковка или биржевые активы?
- Можно ли начать с 1000 рублей или 10$? (ДА)
- Стоит ли именно сейчас заходить в инвестирование в недвижимость? (ДА)
„Покупайте землю — ведь её уже больше никто не производит.“ — Марк Твен
Вы можете стать инвестором в недвижимость различными путями, такими как: купить квартиры, склады и сдавать их в аренду. Ну или можете покупать недвижимость и потом продавать дороже, но этот канал рассчитан на начинающих инвесторов, поэтому эти варианты нам не подходят.
Наша задача найти варианты инвестирования для небольших сумм (но не менее выгодным).
REIT – инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust)
Это управляющая компания, инвестирующая в недвижимость. По законам, эти фонды должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Фонды REIT торгуются на бирже так же, как акции или любые другие ценные бумаги.
Виды REIT
- Долевые - собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи
- Ипотечные - получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги.
Фонды могут вкладываться в самую разную недвижимость: офисы, логистические центры, гостиницы, жилые апартаменты, больницы, торговые центры, дата-центры. REIT также может покупать ипотечные ценные бумаги у банков.
Выручка REIT не зависит от инфляции и в случае ее роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а, следовательно, и дивиденды фонда растут вслед за ней.
Критерии выбора REIT
1. Рост выручки и чистого дохода от собственности
Лучше отдавать предпочтение тем фондам недвижимости, которые ежегодно увеличивают выручку и чистый доход от собственности (NPI).
Чистый доход от собственности (NPI) — это сумма, которая остается после вычета расходов, связанных с имуществом. Например, сборов за управление, налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание и т. д.
Анализ NPI показывает эффективность портфеля недвижимости REIT и затраты на его содержание.
2. Рост распределяемых дивидендов
Рост выручки и NPI должен сопровождаться ежегодным ростом абсолютного размера распределяемых дивидендов на пай (DPU). Если REIT увеличивает выручку и NPI, но распределяемый доход не растет, это может означать, что менеджмент выпускает новые паи в ущерб акционерам.
3. Доходность недвижимости (Property Yield)
Доходность недвижимости REIT — это NPI, деленный на стоимость недвижимости (Portfolio Valuation), находящейся в портфеле фонда.
Property Yield = (NPI / Portfolio Valuation) * 100%
Этот показатель демонстрирует качество портфеля и эффективность менеджмента. Он более важен, чем размер распределяемого дохода (DPU). Слишком низкая доходность означает невысокую привлекательность недвижимости в глазах арендаторов.
4. Коэффициент заемного капитала
Чтобы рассчитать коэффициент заемного капитала, нужно поделить общий долг фонда на все его активы. Этот показатель называют кредитным плечом и отображают в процентах.
Высокий коэффициент заемного капитала во времена высоких процентных ставок означает, что у REIT завышенные затраты по обслуживанию долга. Это ограничивает доход акционеров.
Низкий коэффициент заемного капитала во времена низких процентных ставок может означать, что REIT не использует все возможности кредитного плеча для развития и роста.
В идеальном случае этот коэффициент должен быть между 20% и 40%.
5. Коэффициент покрытия процентов
Коэффициент представляет собой отношение NPI к финансовым расходам. Последние в основном состоят из процентных расходов по займам. Считается, что REIT должен иметь пятикратное покрытие процентов. Это позволит обслуживать долг даже в случае непредвиденного падения дохода, как это было в 2020 году.
6. Заполняемость
Показатель говорит о соотношении площади, сданной в аренду, и общей площади всей недвижимости фонда. Стопроцентная заполняемость невозможна, но при прочих равных параметрах лучше отдать предпочтение рейту с более высокой заполняемостью.
7. Приемлемое соотношение цены и балансовой стоимости
Отношение цены к балансовой стоимости (P / B) — одна из метрик оценки REIT.
Балансовая стоимость (также известная как стоимость чистых активов, NAV) — это разница между общими активами REIT и его общими обязательствами.
Коэффициент P / B — это цена акции, разделенная на балансовую стоимость одной акции. Другими словами, этот показатель демонстрирует, какую цену вы платите за $1 имущества фонда.
8. Приемлемое соотношение цены и скорректированного генерируемого денежного потока (P / AFFO)
Показатель P / AFFO — это отношение цены акции к фактическому денежному потоку на акцию, который генерируется в результате основной операционной деятельности фонда (без учета единоразовых доходов, например, от продажи имущества).
P / AFFO является альтернативой мультипликатору P / E (цена / прибыль), который применяется для оценки стандартных компаний, но для фондов недвижимости нерелевантен.
Аналогично другому индексу, P / B, показатель P / AFFO отражает, какую цену вы платите за $1 денежного потока REIT.
9. Размер дивидендной доходности
После прохождения рейтов через ваш личный скрининг пришла очередь обратить внимание на размер дивидендной доходности, исчисляемой как процентное отношение DPU к цене пая (ГДР).
Безусловно, чем выше доходность — тем лучше.
Особенно если учесть, что дивиденды от REIT облагаются ставкой налога 30% даже в том случае, если подписана форма W8-BEN.
ТОП-5 REIT
Заключение:
Выбор REIT, как для простого инвестора, как и для квалифицированного, огромен. Но именно эти, вам помогут расти, как начинающему инвестору в сфере недвижимости