Вступление
2021 год встретил нас невероятным ростом цен на жилье, некоторые застройщики (в зависимости от региона) подняли цены от 15 до 50%. Очевидно что рынок недвижимости сильно перегрет, рост цен на жилье стал рекордным с 2009 года. Это касается не только "новостроек", "вторичка "тоже не отстает и продолжает бить рекорды. В чем причины бешеного роста цен на жилье в России, и когда этот рост наконец прекратится?
Рост цен не соответствует финансовому положению граждан
По логике вещей динамика роста цен и доходы населения должны совместно либо падать, либо расти. Если у людей больше денег, то они готовы больше тратить на покупку квартиры, а значит цены могут идти вверх. Если у людей денег становится меньше, то и цены на жилье по идеи должны падать. Это закон рынка, но не для России.
Как видно из графика, реальные доходы населения в первом квартале 2021 года снизились почти на 4% (официальные данные Росстата). Можно сделать вывод, что экономика не то что не восстановилась, а все стало еще хуже чем было в прошлом году (она продолжает стагнировать, перспектив для роста - нет), но тем не менее цены на недвижимость чувствуют себя прекрасно.
Все понимают, что эта ситуация не нормальна и так долго продолжаться не может. Денег у людей больше не становится, а значит спрос будет снижаться, в том числе на квартиры.
Ипотека
Не смотря на падение доходов граждан в прошлом году (2020) привлечение ипотечных кредитов выросло: на 36% - по числу выданных кредитов и на 51% - по объему. То есть люди взяли в 1.5 раза больше денег на ипотеку чем в 2019 г.
Рост в этом году еще выше: на 42% - по числу выданных кредитов и на 66% - по объему.
Стоит еще раз подчеркнуть, что это все на фоне рекордного падения реальных доходов населения. Финансовые возможности людей сильно сокращаются, потому что долговая нагрузка сильно выросла.
Объясняется это просто: на фоне снижения доходов, люди пытаются поддержать привычный им уровень потребления и прибегают к помощи кредитов.
У людей денег меньше, экономика не растет а продолжает падать, при этом люди набирают все больше кредитов, но отдавать их не могут.
Единственное что можно сказать точно - вся эта ситуация неустойчива.
Почему это происходит?
Объем ипотечного кредитования, является основным драйвером роста цен на недвижимость. Если бы люди так бешено не брали ипотеку, цены на жилье неизбежно стали бы падать. Итак, первая причина:
- Бешеный ипотечный бум. Темпы роста цен на жилье не соответствуют никаким экономическим реалиям.
Вторая причина вытекает из первой. Картельный сговор или "маркетинговый ход" властей, застройщиков и банков который они назвали красивым словом:
- "Льготная" или "Дешевая" ипотека.
Если вы посмотрите на международный рынок и сопоставите процентные ставки России и других стран мира, вы сразу поймете, что слоган "Дешевая" ипотека не более чем маркетинговый ход, на самом деле это ипотека просто ЗАПРЕДЕЛЬНО дорогая. НОРМАЛЬНЫЕ ставки в Европе 2-3% .
Прием с "Льготной" ипотекой был проделан с филигранной точностью, раньше было 10%, а вот вам 6%. Это очень сильно сыграло на психологии людей и многие решили "надо бежать!".
Нормальная ставка для ипотеки: 2-4%, все что выше - нецелесообразно, вы слишком много переплачиваете банку по сравнению с рыночной ценой на квартиру. Не говоря уже про льготную, которая должна быть максимум 1-2%.
Банки, кстати, на ваши дико жируют. ЦБ сообщает, что за первые пять месяцев 2021 года прибыль банков составила 1 трлн руб, а за 2021 год превысит 2 трлн руб.
Третья причина:
- Ажиотажный спрос на жилье. Этот рост цен перекрыл эффект от субсидирования процентов по ипотеке.
Если бы не льготная ипотека, цены на жилье сильно упали и его бы стало легче купить. Те, кто брал ипотеку в последние 2 года, заплатили реально больше, чем могли бы, если бы не было такого бума и ажиотажа.
Четвертая причина:
- Картельный сговор застройщиков. Застройщики намеренно придерживают квартиры и не выставляют их на продажу, чем самым создают искусственный дефицит. Они не допускают естественного обвала цен, который уже должен был быть.
Что будет дальше?
Глава ЦБ, Эльвира Набиулина, все прекрасно понимает и много месяцев говорит о перегретости рынка недвижимости из за "льготной ипотеки".
Поэтапный выход из льготной ипотеки:
В итоге было решено не сворачивать резко "льготную" ипотеку, а немного подредактировать условия. А именно: процентная ставка 7% и стоимость недвижимости не более 3 млн руб. В принце это грамотное решение, потому что эти условия сразу отсекло регионы с дорогой недвижимостью (Москва, СПБ, Казань, Краснодарский край и т.д.).
Ближе к осени, это все должно сказаться на ценах, но не будем забывать про картельный сговор застройщиков, которые в данные момент жируют и подсчитывают "барыши", а потом побегут в В.В. Путину за дотациями из наших же с вами налогов.
Стоит упомянуть тот факт, что многие покупают квартиры не чтобы там "физически" жить, а в качестве инвестиционного инструмента. Из-за снижения ставки ЦБ и девальвации рубля деньги в банке стало держать просто бессмысленно.
С валютой та же история, в долгосрочной перспективе она будет только дорожать, но цена постоянно скачет и если вы купили ее на пике, потом цена чуть снизилась, на подсознательном уровне у вас мысль "что вы потеряли деньги".
Вывод
Льготная ипотека подогревает спрос, дополнительно "накачивая" цены на жилье, это увеличивает привлекательность для вложения денег в недвижимость, что в свою очередь тоже повышает спрос, в итоге мы получает "конские" цены за квадратный метр. Такой вот замкнутый круг, а выигрывают от этого только застройщики и банки.
Да, я не упомянул тот факт, что ввели "Эскроу счета", я сделал это намеренно. Самый главные причины роста цен на недвижимость описаны выше, а "Эскроу счета" не подняли бы стоимость выше чем 1-2%, рядовой покупатель этого бы даже не заметил.
А вы как считаете, что вызвало рост цен на недвижимость?