Предисловие
Здравствуйте, в период бума на строительство жилой недвижимости и всеобщего помешательства было бы неправильно с моей стороны не затронуть такую важную тему как узаконивание перепланировка квартиры, особенно в новостройке.
Необходимость согласования изменений с БТИ
На написание этой статьи меня подтолкнула специфика моей работы. Очень часто я сталкиваюсь с людьми которые при покупке квартиры начинают сносить все направо и налево, аргументируя это тем что "ЭТО НАША КВАРТИРА". Да, все верно, но ваша квартира находится в МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Ниже приведу самые типовые ситуации когда нужно выполнять проект перепланировки и согласовывать его с БТИ:
- Изменение габаритов помещения (Перенос даже не несущей перегородки), особенно это касается изменения габаритов с/у (Нельзя, например, увеличить санузел🛀 и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено);
- перенос дверного проема;
- Объединение комнаты с лоджией (Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания);
- Встроенная мебель (Да да!)
Проще говоря - это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Любая перепланировка производится в соответствии с нормативами и законами. Это избавляет от многих неприятностей как владельцев недвижимости, так и соседей.
Во всех этих ситуациях требуется проект перепланировки, вы можете сделать эти работы и без согласования в БТИ (самовольная перепланировка, десятки лет об этом никто не узнает). Но если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку.
Сделав проект ЗАРАНЕЕ, вы экономите свои нервы🚬 и деньги💲 в будущем. Ничего страшного, сверхсложного и сверхъестественного в этом нет! Если перепланировка заведомо не нарушает никаких требований - вы можете не ждать согласования БТИ, а уже начать работы, БТИ все равно потом согласует эти изменения (конечно же нужно перед этим выполнить проект и проконсультироваться с инженером).
Проект перепланировки. Состав и рекомендации.
Из чего же должен состоять проект перепланировки? Ниже будет приведен минимально необходимый и достаточный для согласования список листов.
PS: Без печатей от организации у которой есть разрешение на выполнение проектных работ (СРО) вы не сможете согласовать проект, но это легко решается. Заранее ищете организацию на Авито или в интернете и условно за 2 000 руб на готовом проекте вам проставят все штампы и подписи.
1. И первый в нашем списке, конечно же "Титульный лист". Думаю тут проблем возникнуть не должно, заполняем по примеру.
2. Второй лист в списке - "Ведомость чертежей". Заполняется этот лист в самом конце или по ходу выполнения проекта. Здесь тоже сложностей возникнуть не должно.
3. Третий в списке - "Общие данные". Заполняется по примеру. Ведомость ссылочных документов может меняться в зависимости от региона, допустим в Москве есть свои. Но как правило на это особо никто не смотрит, если и придерутся - поправите ничего страшного.
4. Четвертый по списку - "Схема расположения объекта". Скрините расположения дома на Яндекс картах. Заполняете табличку - все данные есть в вашем техпаспорте на жилое помещение
5, 6. Пятый и шестой лист - "Пояснительная записка". Здесь вы кратко описываете изменения которые хотите внести (в БТИ вас заставят их вписать в заявление). Можете скопировать весь текст из моей ПЗ, просто вставите свои данные.
7. Все что было до этого листа - лирика. Теперь начинаем свой проект. Данный лист называется "Обмерный план" или "Существующий план". По сути он должен совпадать с кадастровым планом в вашем техпаспорте. Берем лазерную или обычную рулетку и чертим план. Не забываем про экспликацию помещений ДО ПЕРЕПЛАНИРОВКИ - название берем из техпаспорта.
PS: Есть множество графических редакторов где можно выполнить данные построения. Лично я пользуюсь Revit, но обычному пользователю он не подойдет из за высокого порога входа. Советую вам выполнять все чертежи в Автокаде - это намного проще.
8. "План демонтажа". На этом листе вы должны отобразить все конструкции которые вы хотели бы демонтировать, включая радиаторы отопления, двери, окна и т.д. Если это все будет сопровождаться 3д моделями для наглядности - еще лучше.
9. "Монтажный план" или "План вновь возводимых конструкций", или же "План квартиры после перепланировки". Название говорит само за себя. Здесь отображаем все вновь возводимые конструкции и приборы. Не обязательно так подробно, как в моем примере. Не забываем заполнить экспликацию помещений ПОСЛЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ.
10. "План полов и экспликация полов". Не обязательно так подробно, главное табличку с сечениями. По сути здесь вы можете написать что угодно, это никто не проверит. Главное чтобы в С/у была гидроизоляция, важный момент - в с/у обязательно должен быть защитный порожик от перелива. Схему г/и с/у лучше вынести на отдельный лист как представлено ниже:
11. "План расстановки оборудования". На этом листе стоит указать места радиаторов отопления (не вынесли ли вы не дай бог радиатор на лоджию), место установки ванной, с/у, раковины с/у, раковины кухни, газовой или электрической плиты, схема расположения стояков. Отнеситесь к этому с полной серьезностью. Совет: Даже если вы собираетесь штробить несущие конструкции для скрытого монтажа труб водоснабжения и канализации не вздумайте это отображать на чертежах или произносить в БТИ. ВАМ ЭТО НЕ СОГЛАСУЮТ. На это они смотрят очень внимательно и если у вас как то странно расположены трубы на плане, они обязательно зададут вам этот вопрос (имеется ввиду если на плане трубы идут внутри стен, сквозь несущие стены, если это не предусмотрено проектом. Как правило технологические проходки оставляет застройщик, но не всегда)
Вот в принципе и все. Распечатываем, сшиваем, подписываем и направляемся в БТИ. В БТИ вас заставят написать заявление. Все перепланировки рассматриваются и согласовываются на заседаниях комиссии. Как правило не более двух недель, но в период коронавирусных ограничений бывало что и по 2 месяца затягивали.
Заключение
В принципе ничего сложно. Методом проб и ошибок вам все равно согласуют его. Если вы уверены что не нарушили законодательство (лучше перед этим проконсультироваться с инженером) и не сделали критических ошибок - можете начинать перепланировку не дожидаясь ответа БТИ (Допустим хотите просто перенести дверной проем, сломать подоконную зону между комнатой и лоджией и поставить французкие двери и т.д.).
Ну а если вам лень заниматься всей этой муторной возней, обращайтесь ко мне, я помогу вам выполнить данный проект быстро и качественно (в 3д)! Я не конвейер и не работаю на потоке, погружаюсь в каждую ситуацию индивидуально.
Надеюсь эта статья кому то будет полезна, потому что я потратил несколько часов на ее написание=)