К такому выводу суд пришел по итогам рассмотрения жалобы Ибрагима Жантиева. В октябре 2015 года он купил у ООО "СпецСтройКубань" двухкомнатную квартиру в строящемся доме за 3,2 млн рублей — исходя из 49432,34 рублей за кв.м. По договору ее площадь должна была составить 64,81 кв.м, но по факту оказалась меньше на 2,15 кв.м.
В договоре с застройщиком было указано, что перерасчет цены не производится в случае, если площадь квартиры окажется больше или меньше проектной. Но Жантиев все равно попытался вернуть деньги за недополученные "квадраты".
Суд первой инстанции частично удовлетворил его требования, признав упомянутое условие договора недействительным. Он исходил из того, что застройщик отступил от договора, передав покупателю квартиру меньшей площади.
Апелляция решение в пользу дольщика отменила и отказала в удовлетворении требований, указав, что условия договора допускают расхождение между проектной и фактической площадью квартиры. Кассация с этим согласилась.
Но у судебной коллегии по гражданским делам, куда пожаловался Жантиев, оказалось иное мнение. Она напомнила, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта (это предусмотрено законом "Об участии в долевом строительстве (ФЗ №214-ФЗ) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"; ФЗ-214). Передача дольщику квартиры меньшей площади "является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер", указал ВС. Поэтому, по его мнению, статья 7 ФЗ-214 позволяет дольщику требовать соразмерного уменьшения цены договора, если недвижимость оказалась хуже обещанной.
Статья 5 ФЗ-214 разрешает предусматривать в договоре возможности, случаи и условия изменения цены. На ее основании, считает ВС, в договоре можно установить лишь определенную погрешность размера площади объекта, которые не будут влечь соразмерное изменение цены. Если она не определена, то дольщик "не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения", резюмировала коллегия.
Она отменила акты апелляции и кассации по делу Жантиева, и отправила спор на новое рассмотрение в ВС Республики Северная Осетия — Алания.
Интересная ситуация получается: дольщик оплачивает стоимость определенного метража, исходя из стоимости 1 кв.м., в полном объеме, но застройщик мог передать помещение меньшей площади, без компенсации излишних расходов дольщика. На мой взгляд, в этой ситуации, налицо неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) застройщика.
Да, при строительстве могут возникнуть какие-либо обстоятельства, благодаря которым итоговая площадь помещения может быть увеличена или уменьшена. Хотя это и вполне может быть, но это не должно быть проблемой покупателя - это исключительно проблема застройщика. Если конфигурация итогового объекта изменена, значит что-то было неправильно посчитано или что-то было не учтено.
Мне попадалось не мало домов, где площади, казалось бы одинаковых квартир, были не одинаковые и различались порой на 2-3 кв.м. Считаю, что такие расхождения должны быть исключительно проблемой застройщика.
Напоследок несколько афоризмов:
- Перед лицом гигантских трудностей они стараются построить на обломках прошлого новую Россию. (Герберт Джордж Уэллс)
- Свои великие мощеные дороги римляне строили потому, что у них была ужасно неудобная обувь. (Шарль Луи де Монтескьё )
- Смерть – это ничто. Она приходит – и всё, конец. Сейчас я просто хочу построить ещё несколько зданий. (Филип Джонсон )
- На любви ничего нельзя построить: она — бегство, боль, минуты восторга или стремительное падение. (Альбер Камю )
Это всего лишь мои мысли вслух.
Если Вам понравилась моя статья, не забудьте оценить её лайком и поделиться с друзьями в социальных сетях!
Если по содержимому данной статьи у Вас есть собственное мнение, поделитесь им в комментариях.
Возможно, Вам будут интересны другие статьи:
- Дарение квартиры. Какие сложности и последствия это может иметь?
- Подписано постановление о возможности проведения онлайн общедомовых голосований
- Упрощение оформления прав на дома и земельные участки - законопроект Росреестра
- Женщина узнала о продаже квартиры из квитанции за ЖКХ