Пандемия коронавируса заметно встряхнула всю экономику страны, но на рынке недвижимости она сказалась наиболее причудливым образом. Застройщики и банки оказались в выигрыше, а вот владельцы квартир под сдачу – наоборот. Но во что же тогда инвестировать в 2021 году? Ответ есть.
Трудности, как известно, не только закаляют дружбу и отношения, но и являются серьезной проверкой инвестиционных инструментов на прочность. Легко вкладывать деньги и получать доход на растущем рынке, а попробуйте это сделать в кризис! Когда период самоизоляции только начинался, многие утверждали, что формат апартаментов к этому оказался совсем не приспособлен и в условиях ограниченного туристического потока он не сможет генерировать прибыли. А вот квартиры как источник пассивного дохода востребованы всегда, так как от туристов зависят меньше. Однако время показало, что это вовсе не так. Объясняем, почему.
Не все ипотеки одинаково полезны
Когда правительство ввело программу госсубсидирования ипотеки под 6,5% годовых (было это в конце апреля 2020 года), казалось, что это настоящее спасение для строительной отрасли. Да так оно и было на самом деле. Россияне, имевшие накопления (а равно и не имевшие) бросились скупать квартиры в новостройках, в том числе, надеясь «отбивать» затраты последующей их сдачей в аренду. Но произошло то, что и должно было произойти по всем законам рынка: цены на жилье взлетели, арендные ставки же, наоборот, остались прежними (а с чего им подниматься?).
В итоге Петербург оказался на последнем, 16-м, месте среди российских городов-миллионников по доходности жилья от сдачи: чтобы окупить затраты, придется подождать больше 24 лет (в Челябинске, скажем, меньше 14). Если перевести в проценты, то окажется, что квартира, купленная в текущем году, принесет всего 4,4% годовых. Немного, прямо скажем.
Гибкость всему голова
На апартаменты льготная ипотека не распространялась, так что, хотя цены и на них тоже выросли, но все же не так сильно, как на «классическое» жилье. Но самое главное – это то, что формат оказался куда более гибким и восприимчивым к внешним факторам, по сравнению с рынком жилой аренды. В некоторой растерянности от внезапно исчезнувших туристов управляющие компании находились от силы месяц. А потом начали действовать, переориентировавшись на длительную аренду. Тем самым они стали конкурентами не обычных гостиниц, а как раз владельцев квартир под сдачу. И вполне уверенно начали последних теснить.
В этом нет особо ничего удивительного: управление апартаментами подразумевает профессионализм в сфере извлечения дохода от недвижимости, чего, конечно, нет у 99% из тех, кто сдает внаем собственное жилье. У последних просто нет никаких инструментов для того, чтобы сделать свое предложение более привлекательным (разве что ставку снизить, но на это они идут неохотно).
В апартаментах же их хоть отбавляй. Можно показать на примере апарт-отеля «Adagio Access&Novotel Санкт-Петербург Аэропорт», возводимого девелопером ООО «ПУЛКОВО СКАЙ» в рамках инвестиционного проекта STATUS. Например, в проекте предлагаются номера Interconnecting с комбинированным вариантом размещения гостей. Если их приехало много, дверь между комнатами остается открытой и получается люкс. Но при необходимости ее можно запереть и тогда получится два стандартных юнита.
Знают, что делают
Наличие международного отельного оператора с огромным опытом – это основное конкурентное преимущество на рынке апартаментов. Они смогут сохранить заполняемость на высоком уровне практически в любой ситуации. Даже сейчас, когда иностранный турпоток по-прежнему перекрыт. Взять хотя бы продвижение собственного объекта – это ведь не только системы бронирования, но еще и связи на уровне корпораций, когда определенная скидка может предоставляться сотрудникам той или иной компании на продолжительное время. И тем самым можно привлекать командировочных.
И еще один важный момент: апартаменты сейчас целиком заняли нишу среднесрочной аренды, то есть на несколько недели или месяцев. Владельцам квартир на такой короткий срок сдавать жилье невыгодно. И потенциальным постояльцам тоже, ведь надо еще платить комиссия агентам, а без них нормальный вариант найти почти невозможно. Да еще и зало наверняка. Тогда как в апарт-отелях ничего этого не требуется, найти номер на любой срок можно в два счета. Ну а об уровне сервиса и говорить нечего – и так все понятно.
Посуточная же сдача в аренду квартиры – это совсем не пассивный доход, а по сути точка приложения труда. Только чтобы продвигать ее среди конкурирующих предложений требуется уйма времени, а ведь еще надо белье менять, убираться и гостей встречать. Про долгострочную аренду мы выше уже говорили – 4,4% годовых не всем покажется привлекательными.
При этом в апартаментах Adagio Access STATUS максимальная доходность приближается к 11% (а уж 8% получите в любом случае), а делать для этого ничего не требуется – просто купить апартаменты и заключить договор с УК. К тому же быть мультимиллионером для таких инвестиций вовсе не требуется, ведь стоимость хорошего номера стартует с 6,5 млн рублей.
Апарт-отель Status - Застройщик ООО "СОЮЗ-СТ РОЙ ИНВЕСТ "
Проектная декларация на сайте.