Добрый день, уважаемые подписчики и те, кто интересуется недвижимостью в Сочи. С начала 2021 года до лета рынок Сочи лихорадило от роста цен). На мой взгляд, пик этого события пришелся на весну 2021, когда "обычным" делом стало внезапное поднятие стоимости объекта после проведения предварительных обсуждений с продавцом всех условий. Реальные истории об этом поведаю в своих следующих статьях.
В июне пришло "спокойствие" в Сочи, да такое, что большинство риэлторов реально задумалось о смене локации на более перспективные, т.к. основная масса специалистов не привыкла работать со вторичным рынком, покупатель (при росте цен в 2-4 раза) пошёл другого уровня - осознанный, к которому требуется особый подход, а здесь ещё и объекты закончились для лёгких прогнозируемых инвестиций.
Лето пролетело, квадратный метр хочет перевалить за 500 тыс.₽ по студиям в приличных ЖК по ФЗ-214. Новые жилые комплексы возводят в таких местах, которые искусственно приукрашивают (продавать же надо по рыночным ценам). Раньше бешенные темпы продаж и рост кв.м обеспечивали инвесторы, которые выходили из одного объекта и заходили в другой, покупая от нескольких квартир до целого этажа.
Сейчас такие люди крепко задумаются перед тем, как инвестировать средства в строящийся объект в Сочи по 450-600 тыс.₽/кв.м и ожидать роста в 35-70%. Прирост вероятно и будет, но для того, чтобы продать по таким ценам требуется определённый уровень специалиста. Это уже не 3-5 млн.₽ за объект, а 12-20 млн.₽.
Именно поэтому я начал свою статью с размышлений на тему инвестиций в студии-апартаменты-квартиры, где серьёзно взлетели цифры по ₽ за кв.м и минимальному порогу входа.
Ещё каких-то два-три года назад на местном рынке практически не было предложений по нормальным частным домам. Преимущественно, на продажу выставляли отдельно стоящие строения, которые можно было окрестить в лучшем случае - "я его слепила из того, что было", т.к. застройщиками выступали частные лица без опыта в данной сфере, либо именно в Сочи. А как вы понимаете, здесь требуются особые знания и практика, а также ответственность за свои дела.
На сегодняшний день рынок малоэтажного строительства резко набирает обороты. Об этом можно судить по количеству новых коттеджных посёлков на 4-20 домов, которых сейчас достаточное количество, а застройщики уже столкнулись с тем, что требуется особый подход при организации процесса продаж. Высокая конкуренция в этой области заставляет повышать качество строительства, находить новые решения для внешнего облика и создавать инновационные зоны притяжения (или конкурентные преимущества).
Учитывая, что к квадратным метрам площади дома дополнительно прилагается земельный участок от 3 до 6 соток (в частности по Сочи), то при среднем значении жилища в 120-160 кв.м., цена 1 кв.м варьируется от 200 до 250 тыс.₽, что значительно приятнее по сравнению с квартирами! Как всегда, здесь ₽ зависит от качества подъездных путей, видовых параметров, площади участка, соседства, акустических факторов и архитектурно-планировочных решений.
Ведя переговоры с отделами продаж таких посёлков, я обратил внимание, что при сравнительно свежем старте (2-3 мес.), уже реализована половина или более домов. На мой вопрос - "Кто является вашим покупателем?", несколько раз встретил восторженный ответ, что сразу несколько перспективных участков с договором подряда на строительство приобрёл инвестор и ожидаемый прирост составит 35-50% к весне 2022 г.
А ведь это вполне реально! Сами посудите - цены на землю идут стабильно в рост и не останавливаются, интересный участок под точечную застройку (1 дом) найти крайне сложно, как и адекватных подрядчиков, а самостоятельно заводить сети в Сочи - это вообще отдельная песня.
На фоне существенного скачка на квартиры (во многом за счет льготного ипотечного кредитования и ограничений на строительство жилых комплексов), ниша частных жилых домов становится актуальна не только для реализации личных целей проживания у моря, но и как инвестиция с доходностью в несколько раз превышающей банковские % от вкладов.
Также, для Сочи актуальна сдача целого дома в аренду на несколько месяцев или лет. Предложений на хорошие дома с бассейнами крайне мало по сравнению со спросом, поэтому цены достигают уровня в 1.2 млн.₽/мес в сезон.
Конечно, для того, чтобы сделать правильный выбор, требуется знание ключевых факторов, которые обеспечат гарантию успеха. Речь идет не только об основных критериях принятия решения покупателями, такими как локация, вид и пр., перечисленные выше, но и скрытые виды работ, надежность конструкций, оригинальность фасада, продуманность расположения относительно соседних зданий, масса деталей и конструктивных особенностей, которые может разъяснить только компетентный специалист.
Когда речь заходит о конкуренции среди относительно одинаковых по формату и стоимости домов, то самый простой способ - это сэкономить на площади участка, объёме бетона, сечении арматуры, противооползневых мероприятиях, что в свою очередь скажется на надежности и безопасности проживания.
Об этом вам не расскажут застройщики, это не в их интересах. Возможно, для кого-то при инвестировании данные аспекты могут показаться несущественными и главное % доходности, но это не мой путь. Я за успех при здравых рисках.
Как ранее уже резюмировал, Сочи превращается в город не для каждого. Что ещё нам преподнесёт новый градостроительный план развития? Об этом узнаем через 2 года). Сегодня уже зафиксированы новые планки, которые задают премиальные объекты Имеретинской низменности или пгт. Сириус, с ценами в 2 млн.₽ за кв.м. за свои резиденции на стадии строительства.
Друзья, делайте выводы, читайте также другие мои статьи на канале о Сочи и особенностях местного рынка. Благодарю вас за внимание!
★ По вопросам покупки звоните по телефону:
📞 +7 (928) 45-99-511
📞 +7 (912) 64-90-002 (whats app)
Андрей Коровяков, услуги купли-продажи недвижимости в Сочи.