Приветствую всех!
Я юрист Беляев Александр Евгеньевич!
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка необходимо в том случае, если проведенная государственная оценка выше рыночной и на собственника земельного участка возложен слишком высокий налог.
В Росреестре отражена кадастровая стоимость земельного участка на основании своей кадастровой оценки.
Данная оценка влияет:
- на цену объекта недвижимости (земельного участка);
- размер налогов, которые обязан платить собственник;
Как следует из пункта 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт–Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог. Пункт 1 статьи 390 НК РФ предусматривает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде понадобится тем, кому не удалось урегулировать вопрос в специальной Комиссии. Об этом будет написано чуть ниже в статье.
В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков , признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель , за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.
Можно ли оспорить кадастровую оценку без суда?
Рекомендую выполнить следующие действия:
- Пункт 1: Убедитесь, что у вас есть право на оспаривание;
Пункт 2: Твердо осознать в том, что существуют основания для оспаривания (стоимость земельного участка явно завышена);
Пункт 3: Уточнить, не пропущен ли срок на оспаривание;
Пункт 4: Установить, в какой государственный орган обращаться;
Пункт 5: Подать полный, исчерпывающий пакет документов, который нужен для пересмотра кадастровой стоимости;
Пункт 1. Убедитесь, что у вас возникло право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Граждане вправе оспорить итоговую оценку Управления Росреестра (для этой цели следует ознакомиться со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ);
В силу ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в том случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка .
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости , рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО
С чего начать? Собрать доказательства: провести независимую оценку. Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка можно заказать у независимого оценщика. Список оценщиков указан на сайтах Росреестра.
Важно требование: оценщик обязан иметь электронно-цифровую подпись (ЭЦП), электронную форму отчета о рыночной стоимости он должен заверить ЭЦП (пп.3 п.9 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).
Кто может оспаривать кадастровую оценку?
- Собственник всего объекта или собственник доли в объекте недвижимости;
- Правообладатель бессрочного пользования;
- Прежний собственник как налогоплательщик;
- Лицо, арендующее земельный участок (однако арендатору потребуется письменное согласие от собственника объекта); Между тем, если собственником объекта является муниципальное образование, то такое согласие не требуется, хотя все во многом зависит от крокетного судьи, рассматривающее дело;
- Также имеет право оспаривать государственные органы, являющиеся собственниками земельных участков.
Пункт 2. Основания для оспаривания
- Оценщик ошибся в расчетах, применил неверную методику, в итоге в Росреестре отражены недостоверные сведения об объекте недвижимости;
- Собственник земельного участка хочет опередить рыночную стоимость объекта недвижимости стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. ВС РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:
- неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе: местоположение объекта оценки;
его целевое назначение;
разрешенное использование земельного участка;
аварийное состояние объекта;
нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории;
иные условия; - неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
- неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Пункт 3. Проверить срок для оспаривания
По итогам государственной кадастровой оценки ее данные фиксируются в Росреестре. С этой даты начинает течь срок на оспаривание, который составляет – 5 лет (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Однако срок можно восстановить по решению суда (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
В случае оспаривания архивной стоимости, применяется особый срок (Об этом см. 14 Постановления Пленума ВС РФ N 28).
Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно пункту 35 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом М Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765, действовавших в момент принятия уполномоченным органом решения (далее- Правила №765)» с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается, в целях чего формируется запись о ликвидации(преобразования) объекта.
В соответствии с абз.11 пункта 10 Правил №765 Статус «архивная» присваивается всем неактуальным на любой текущий момент времени записям при закрытии и в связи с закрытием раздела Единого государственного реестра прав, в котором они содержатся.
При присвоении записям статуса «погашенная» или «архивная» такие записи не исключаются из Единого государственного реестра прав и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи в установленном порядке сведений, содержащихся в таких записях государственного реестра прав.
Законодательство, вступившее в силу 01.01.2017(Порядок ведения единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 (далее -Порядок №943) также не содержит запрета на внесение изменений в записи раздела ЕГРН, которым присвоен статус «архивные».
В случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается на основании пункта 1 части 1 статьи 134 и статьи 220 ГПК РФ, пункта 3 части 1 статьи 128 и части 2 статьи 194 КАС РФ).
Переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем 1 раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Пункт 4. В какой госорган обратиться для оспаривания?
Выбор невелик:
- в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области (по Москве, по Санкт-Петербургу и т.д.);
2. в суд;
Каким способом подать заявление в Комиссию Московской области?
Направить почтой по адресу: 143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д.1 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Московской области.
Направить по электронной почте: Mio-kadastr@mosreg.ru
Телефон комиссии (для справок) 84986028451 доб. 41508.
Порядок создания и работы комиссий утверждены приказом Минэкономразвития России от 17.11.2017 № 620 и распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области от 27.12.2018 №15ВР-1831.
Каким способом подать заявление в Комиссию города Москвы?
Подача заявлений и документов в Комиссию осуществляется по адресу: г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 15 (экспедиция).
Проведение заседаний Комиссии осуществляется по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15, кабинет 02-14.
Заказ пропусков для участия в заседании осуществляется по тел. 8 (495) 952-65-53.
Как узнать о Комиссии при Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга?
Получить информацию о работе Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и способах подачи документов можно по телефонам: (812) 241-55-10, (812) 576-59-51. Комиссия создана приказом Комитета от 29.12.2018 № 154-п.
В состав Комиссии должно быть включено не менее пяти человек, из них:
- один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации;
- один представитель органа регистрации прав;
- один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации;
- также могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации.
Документы, обязательные для представления в Комиссию
- Заявление;
- Документ, удостоверяющий личность;
- Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа;
- Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на объект недвижимости.
Федеральный законодатель закрепил право физических лиц обращаться напрямую в суд, без обязательного прохождения стоимости комиссии.
С юридическими лицами все по-другому: ВС РФ четко указывает на обязательность досудебного урегулирования спора (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Пункт 5. Направьте комплект документов в комиссию Росреестра
Комиссия обязана рассмотреть заявление гражданина в течение 30 дней.
Юрист Александр Беляев о направлении копии иска ответчику до обращения в суд - YouTube
Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Для оспаривания в суде нужны будут те же документы, которые заявителем были поданы в комиссию Росреестра, но также понадобится нотариальная доверенность от имени заявителя для представителя (юриста или адвоката) для ведения дела в суде.
Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.
Исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости в суд необходимо оформить по правилам, установленным в ст. 124 и 125 КАС РФ.
Административный истец вправе заявить одно из следующих требований:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при
- определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.
Необходимо быть готовым к тому, что суд потребует от административного истца доказать досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора). Следует правильно определить подсудность. Дела данной категории споров посудны суду общей юрисдикции.
Первой инстанцией для данной категории споров являются верховные суды республик; краевые, областные суды; суды городов федерального значения; суды автономных областей и округов (п. 15 ст. 20 КАС РФ).
Если мы судимся с Управлением Росреестра по Московской области, то судом первой инстанции будет Московский областной суд (143411, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д. 4, корп. 3).
Если мы судимся с Управлением Росреестра по городу Москве, то судом первой инстанции будет Московский городской суд.
Если мы судимся с Управление Росреестра по городу Санкт-Петербургу, то судом первой инстанции будет Санкт-Петербургский городской суд.
Административными ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Управление по Росреестру и орган, утвердивший оспариваемые результаты оценки кадастровой стоимости.
Экспертиза по делу как основное доказательство
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 82 КАС РФ).
По делу судом будет назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.
Из практики судьи Московского областного суда поручают проводить судебную оценочную экспертизу АНО «Лаборатория права». Их заключения экспертизы выполняются в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).
Практика показывает, что их экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
И поэтому суд, как правило, отказывает административному ответчику в проведении повторной судебной экспертизы.
Чем суд руководствуется при этом? Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах
За период с 01.01.2021 по 31.07.2021 в судах инициировано 9 467 споров о величине, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 19 900 объектов недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации и наделенные полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, а также комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра (далее – Комиссия).
В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 23 раза.
За указанный период по состоянию на 31.07.2021 рассмотрено 3 739 исков: требования истцов удовлетворены в отношении 3 554 исков, не удовлетворены в отношении 185 исков.
На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 5 728 исков.
Понятие судебных издержек
Если суд удовлетворит требования административного истца, то судебные издержки заявителя можно возместить. Суд в своем решении указывает о взыскании судебных расходов с органа, который утвердил завышенную кадастровую стоимость (Постановление Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Затраты, которые понесли участники судебного процесса по делу, называются судебными издержками. В качестве судебных издержек признаются:
- госпошлина, оплаченная административным истцом при подаче иска в суд;
- затраты на канцелярию (в случае, если они подтверждены);
- затраты на представителя (юриста или адвоката, представлявшего интересы участника процесса в суде;
- расходы на экспертизу по делу (если она состоялась в пользу стороны, выигравшей дело);
- расходы на изготовление нотариальной доверенности на представителя (если только доверенность была «целевой», а не с «широкими полномочиями на ведениях всех возможных дел к любым юридическим и физическим лицам);
Заявление о взыскании судебных издержек
Заявление пишется в свободной форме. Четких критериев к его содержанию не существует. Подается такое заявление в суд первой инстанции, рассмотревший административный спор по существу. К заявлению приобщаются приложения.
- договор на оказание юридических услуг или соглашение с адвокатом;
- квитанция к приходно-кассовому ордеру или фискальный чек;
- копия диплома юриста, представлявшего интересы в суде;
- копия приказа о назначении на должность юриста (данная копия помогает подтвердить принадлежность юриста к конкретной юридической фирме, например, к юридической фирме ООО «Практика и консалтинг»);
- акт выполненных работ или поручений;
- расписка юриста в получении денег (если, например, юрист сотрудничал с клиентом как физическое лицо, а не как представитель юридической фирмы);
- командировка юриста, если он вел дело в другом городе (затраты на гостиницу);
- транспортные расходы (например, билеты на поезд или самолет), которые истец или ответчик понес для присутствия в гражданском деле, если процесс происходил в другом городе;
Список не является исчерпывающим.
Стоимость услуги юриста по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка
Не совсем корректно обсуждать стоимость услуг, не зная самой ситуации и не изучив документов Заказчика. Первое, что нам необходимо для оценки стоимости, изучить документы. Нам необходима информация о кадастровом номере объекта недвижимости.
Приблизительная стоимость юридических услуг:
- Составление административного искового заявления в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка - от 10000 рублей;
- Представление интересов стороны в административном процессе в суде первой инстанции - от 80 000 рублей;
- Участие юриста в одном судебном заседании - от 8000 рублей (стоимость будет увеличена, если суд будет проходить в Московской области);
- Ознакомление с материалами дела - от 10 000 рублей;
- Получение решения суда силами юриста - 5000 рублей;
- Составление апелляционной жалобы по административному делу - от 20 000 рублей;
- Представление интересов в суде апелляционной инстанции "под ключ" - от 40 000 рублей;
- Составление кассационной жалобы во Второй кассационный суд общей юрисдикции - от 15 000 рублей;
- Представление интересов в Верховном Суде Российской Федерации - от 35 000 рублей.
Данная статья продублирована на нашем сайте.