Этап 1. Резервация объекта и подписание основного или предварительного договора
Перед приобретением объект необходимо проверить. Удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.
Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), который представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, место нахождения, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях на нём. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства.
После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда по каким-то причинам этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.
В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта.
При подписании у будущего собственника при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –
- паспорт;
- оригиналы документов на недвижимость;
- согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
- выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
В договоре фиксируются реквизиты сторон, информация об объекте, его стоимость, сроки и способ оплаты. В случае предварительного договора – дата заключения окончательного договора купли-продажи, а также ответственность сторон и гарантии. В частности, то, что продавец действительно является владельцем продаваемой собственности, имеет полное право на её продажу. А также обязуется снять объект с продажи, а покупатель – приобрести недвижимость.
В случае если покупатель отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают. Когда сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере.
По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.
Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, на черногорском языке, в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности. Если одна из сторон – иностранное лицо, требуется присутствие лицензированного переводчика. Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает общаться с нотариусом и другими сторонами, участвующими в сделке.
Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.
Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё уплатил не всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.
Все услуги по составлению и заверению договора и его регистрации в кадастре оплачивает покупатель.
Этап 2. Оплата сделки
Оплачивают недвижимость согласно условиям, прописанным в договоре (основном или предварительном). Это может быть единовременный платёж, оплата частями или рассрочка на согласованный сторонами срок.
Расчёты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме на счёт продавца или нотариуса.
Переводить деньги можно со счёта, открытого в банке любой страны, в том числе Черногории. Но сейчас эта опция доступна не во всех черногорских банках и занимает два-три дня, так как банк проверяет потенциального клиента.
Комиссия зависит от ставок банка, откуда делается перевод, банка получателя платежа и банка-корреспондента. Ставки колеблются от 0,5% (онлайн-перевод за границу) до 2,0% в зависимости от суммы и стоимости услуг банка.
При переводе суммы, превышающей €10 тыс., необходимо представить банку обоснование. В данном случае договор купли-продажи (предварительный договор) с переводом на служебный язык банка, где открыт счёт, и апостилем.
Сделка является законченной только после получения продавцом всей суммы по договору. В случае со строящимся жильём процесс купли-продажи растягивается до регистрации в кадастре составленных лицензированным геометром поэтажных планов с отдельными квартирами, подписания основного договора и переноса права собственности на отдельную, зарегистрированную в кадастре квартиру на покупателя.
После оплаты продавец подписывает у нотариуса заявление о том, что получил всю сумму по договору, считает договор выполненным, никаких претензий не имеет и разрешает покупателю перенести на себя право собственности на указанную недвижимость в полном объёме. Это заявление называется clausula intabulandi.
Затем покупатель или его представитель получает полную версию договора. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и её цена. Один экземпляр договора нотариус отправляет в кадастровое управление с заявлением на регистрацию нового владельца (покупателя).
Этап 3. Уплата налога
После подписания договора купли-продажи у покупателя возникает обязательство по уплате налога на оборот недвижимости. Ставка налога составляет 3% от рыночной стоимости объекта. Напомним, не облагается налогом покупка на первичном рынке у юридического лица – плательщика НДС.
Как правило, стоимость в договоре соответствует рыночным ставкам, за исключением случаев, когда недвижимость в аварийном состоянии и требует вложений или есть иные обстоятельства, существенно влияющие на договорную стоимость.
Налоговый инспектор проверяет соответствие стоимости недвижимости в договоре и выносит решение с указанием величины налога. Если стоимость недвижимости значительно ниже рыночной, например по причине плохого состояния, то необходимо написать инспектору заявление с указанием этих причин и представить фотографии для снижения стоимости. В противном случае инспектор будет делать расчёт исходя из рыночной цены объекта.
В течение 15 рабочих дней покупатель или его представитель должны обратиться в налоговую инспекцию для получения решения о величине налога. И после его получения в течение 15 рабочих дней уплатить налог. Копию квитанции об оплате необходимо представить инспектору (можно отправить по электронной почте).
Если платёж не произведён в установленный срок, начисляется пеня (0,03% за день просрочки).
Этап 4. Регистрация права собственности
Только полная версия договора купли-продажи, содержащая пункт перехода права собственности, является основанием для регистрации в кадастровом управлении Черногории.
Установленный законом срок регистрации – 30 рабочих дней. По факту процедура длится от двух до трёх недель.
После регистрации покупатель или его представитель получает на руки оригинал выписки из кадастрового реестра (list nepokretnosti), который подтверждает право собственности на недвижимость в Черногории. Информация о новом владельце появляется и в электронной системе кадастра.
Удалённая сделка
Если покупатель не может приехать в страну для проведения сделки, её можно оформить удалённо. Как правило, доверенность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, через которое и приобретается объект, и исключительно на подписание договора и оформление сопутствующих документов. Для этого указываются кадастровые данные приобретаемой недвижимости и её стоимость.
Доверенность можно оформить у нотариуса в России, у нотариуса или консула РФ в любой стране, где вы находитесь, переслать по почте агенту – доверенному лицу, которое переведёт документ на черногорский язык и апостилирует у лицензированного переводчика.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
Покупателя ждут следующие статьи расходов.
Услуги нотариуса
Гонорар зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым нотариальной палатой тарифам.
Стоимость недвижимости по договору€-Стоимость нотариальных услуг, € До 5 000 70
5 001–20 000 120 + НДС 21%
20 001–40 000 170 + НДС 21%
40 001–60 000 250 +НДС 21%
60 001–80 000 300 + НДС 21%
80 001–120 000 350 + НДС 21%
От 120 000 За каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплачивать €10 + НДС 21%
В сумме вознаграждение нотариуса не может превышать €5 тыс.
У нотариуса также необходимо заплатить госпошлины на получение свидетельства о собственности и регистрации в кадастре. Это €5 и €28 соответственно.
Услуги судебного переводчика
Его услуги тарифицируются согласно утверждённым Министерством юстиции Черногории ставкам. Устный перевод на подписании договора стоит €50 в час. Но, как правило, одного часа достаточно. Письменный перевод с апостилем – €20 за страницу (в договоре обычно шесть – восемь страниц).
Налог на оборот недвижимости
Величина налога в случае со вторичкой – 3% от кадастровой стоимости недвижимости.
Средняя цена вторички снизилась за тот же период на 10–12%. Теперь за квадрат квартиры в Будве и прилегающих курортных посёлках, а также Херцег-Нови придётся заплатить от €1200 до €1500, в Тивате и Которе – €1300. Чуть меньше в Подгорице, Баре и его окрестностях – €850–1200. В других городах стоимость примерно одинакова – €600–700 за кв. м.
В Черногории иностранцы в основном покупают для себя (ради отдыха и проживания). Под эту задачу подходят двушки от застройщиков на расстоянии до 1 км от моря. Популярны и дома с участками от собственников. Состоятельные иностранцы также интересуются покупкой отелей или мини-отелей, коммерческой недвижимости с уже имеющимся арендатором, апартаментов в кондоотелях. Покупка таких типов недвижимости связана с желанием получать доход.
Важно!
Купить недвижимость в Черногории с использованием заёмных средств невозможно. Черногорские банки отказываются выдавать кредиты нерезидентам.
Резюме: это надо запомнить
- Иностранный гражданин вправе покупать жилую и коммерческую недвижимость в Черногории. Важное исключение – на физическое лицо можно оформить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём.
- Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план.
- Претендовать на ВНЖ Черногории (с правом продления) иностранец может при покупке любой недвижимости. При продаже собственности ВНЖ аннулируется.
- Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по нотариально заверенной доверенности, а также переводчика.
- Приобретая вторичку, покупатель обязательно платит налог – 3% от цены объекта.
- Удалённая сделка возможна по доверенности.
- Черногорские банки не выдают кредиты нерезидентам.
