Часть 1 «Управляющая компания»
«Первая часть цикла статей о том, почему ТСЖ более предпочтительная форма управления, и почему это может быть не так?»
Доброго времени! дорогие читатели, представляю Вашему внимаю первую часть статьи призванной помочь и пролить свет в столь нелегком вопросе с выбором формы управления домом.
В главе 8 Жилищного кодекса РФ говорится о том, что собственники помещений в многоквартирном доме (далее по тексту - МКД) должны сделать выбор каким образом управлять домом, а именно:
1) Непосредственное управление (рассматривать не будем, так как оно возможно, только если в доме менее 30 квартир)
2) Управление многоквартирным домом через Товарищество собственником жилья, жилищным кооперативом или иным потребительским специализированным кооперативом,
3) Управления Многоквартирным домом с помощь. Управляющей компании.
Какие требования предъявляются к УК?
Данные требования раскрыты в ч.1.1. ст 161 ЖК РФ:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Что из себя представляет УК? Это коммерческая организация, деятельностью которой является управление недвижимом имуществом за вознаграждение на договорной основе, целью любой коммерческой организации является прибыль.
Основным из преимуществ, о котором говорят агитаторы за УК является то, что она может управлять множеством домов, следовательно, 1 работник (будь то слесарь, электрик, бухгалтер, управляющий, юрист, дворник и другой обслуживающий персонал) будет обслуживать несколько домов и если работники УК относятся к своим обязанностям добросовестно, а директор не нагружает их сверх меры домами, чтоб получить сверх прибыли, то такая УК может быть вполне конкурентной.
Но, из опыта, я таких не встречал и чаще всего, вы и сами можете обратить внимание, как часто в новостях, в весенне-осенний сезон на местных телеканалах говорят о проблемах гололеда, сосулек или прорванных труб, и, как правило, везде фигурирует какая-либо Управляющая компания, тогда подобное, казалось бы, преимущество, становится недостатком.
Еще одним из преимуществ, о котором часто говорят, это финансы, ведь поступления в УК идут от большого количества домов, а значит у УК всегда есть деньги на внештатные, аварийные ситуации. На самом деле УК должна утвердить тариф в который включены расходы на содержание и текущий ремонт на общем собрании собственников, на нем же УК предоставляет план работ по текущему ремонту, расшифровывает стать по содержанию МКД, например, сколько в тарифе идет на уборку дома, прилегающей территории, обслуживанию камер, услуг управления домом, обслуживания лифтов и т.д. Поэтому, если УК перенаправит деньги собственников конкретного дома на нужды отличные от утверждённых собранием статей, это может привести к большим неприятностям для самой УК.
Следующее преимущество, о котором часто говорят, это материальная ответственность и профессионализм, ведь УК «специализируется» на управлении МКД, занимается этим долго, у нее много домов, большой опыт и так далее и тому подобное...
В п. 1.3 все той же ст 161 ЖК РФ говорится только о том, что УК осуществляет свою деятельность на основании лицензии. Лицензия же получается путем сдачи «экзамена» директором УК, на «экзамене» проверяются знание директором норм законодательства в жилищной сфере, сдать его не просто, но если достаточно «позубрить» и быть упорным, то это возможно, ведь «экзамен» всегда можно пересдать, подготовившись получше и учтя моменты на которых провалился.
Теперь поговорим о недостатках:
1) Персонал УК, как правило, не живет в домах, которые обслуживает, а значит, не имеет личной заинтересованности в качестве своей работы, особенно когда на 1 человеке висит множество домов и везде надо успеть. Открою небольшой секрет, многие УК нанимают аутсорсингов компании для выполнения ряда функций, таких например как обслуживание лифтов (так как это могут делать только специализированные организации со своими лицензиями и допусками) или уборка помещений и придомовой территории.
2) Так как целью УК является прибыль, экономить будут на всем, например: зачем менять прохудившуюся трубу, когда ее можно залатать, или зачем покупать хорошую латунную арматуру, когда можно купить дешевле. Где то использую более тонкий металл, где-то более дешевые материалы. В целом, сокращение издержек за счет качества, наиболее простой способ получить прибыль.
3) Обратная связь: как много людей могут попасть со своими вопросами к Директору УК, как правило, за работу с собственниками отвечает бухгалтерия, в части начислений и диспетчер, в части аварийных заявок. Насколько легко дозвониться до данных служб, вопрос другой.
4) Как любая коммерческая организация, в целях оптимизации издержек, УК в первую очередь думает о том, как больше заработать и меньше потратить, например, я еще не встречал УК, которая бы не использовала расчетные центры, это когда собственники платят за коммунальные платежи не в УК, а в некий расчетный центр, который выступает агентом и переводит квартплату по назначению, а именно: платежи за воду, электричество, отопление в ресурсно-снабжающие организации, а за содержание и ремонт в УК. В целом, это даже не плохо, но есть ряд нюансов, а именно: расчетные центры живут на комиссиях, а деньги, которые они получают, могут переводиться с большим опозданием, что может привести к «недоразумениям» при расчетах, когда собственник оплатил, а за ним числится долг.
Подводя итог можно сказать, что на деле, преимущества, могут стать недостатками.
Стремление к прибыли может привести к плохому качеству оказываемых услуг, безынициативности сотрудников, отсутствия личной заинтересованности и ответственности.
В то же время, УК несет материальную ответственность за свои действия перед собственниками, которую, правда, еще необходимо доказать в суде.
Главным же недостатком, по моему мнению, является невозможность собственников хоть как-то влиять на УК. Попробуйте запросить у своей УК сметы на выполненные работы по текущему ремонту, получить отчет о целевом использовании средств согласно смете, протоколы собраний собственников, результаты голосований. УК предоставляет минимум информации, и чтобы получить больше, часто необходимо подавать жалобы в проверяющие органы или суды.
Есть одно но…УК незаменима в старых или малоэтажных домах, где просто экономически нецелесообразно создание ТСЖ, а при наличии «зубастого» Совета дома, который выбирается на собрании из числа собственников. Такая форма управления может быть эффективной.
Данная статья, «первая проба пера» и если вам интересна тема ЖКХ, подписывайтесь и пишите в комментариях свои предложения для новых статей.