Один из наиболее распространенных финансовых советов, которые люди слышат от своих друзей и родственников, заключается в том, чтобы инвестировать излишки денег в арендную недвижимость. К сожалению, это ужасный совет для всех, кроме самых счастливчиков.
Здравствуйте, уважаемые подписчики и гости канала!
Для этого есть четыре серьезные причины: это, скорее всего, не принесет ожидаемого дохода, в итоге трудно будет получить убедительную прибыль, в долгосрочной перспективе отсутствие диверсификации, вероятно, только повредит, а неликвидность актива ограничит свободу финансовых потоков, что снизит рентабельность.
Итак, прежде чем покупать арендную недвижимость в качестве бизнеса, подумайте о причинах, по которым вы вряд ли нарастите капитал.
Доход не гарантирован
Популярная причина, по которой все хотят инвестировать в арендную недвижимость, - это желание получить дополнительный доход.
К сожалению, большинство инвестиций в недвижимость, особенно в жилую, купленную для инвестиций, не генерируют положительного денежного потока в течение длительного времени. Это означает, что вы будете финансировать убытки каждый год.
Представьте, что вы купили 1-к квартиру и профинансировали её с помощью ипотеки по 25-летней фиксированной ставке в размере 8,3%. Ваш ежемесячный платеж составит минимум 18 640 рублей.
Вы также должны учитывать ежемесячное содержание и страховку, а это означает, что вам нужно будет взимать ежемесячную арендную плату в размере почти 25000 рублей, чтобы просто выйти на безубыточность.
В районах, где живут ваши клиенты, поверьте, не так много счастливчиков, которые могут рассчитывать заплатить ежемесячную арендную плату в размере 25 тысяч, и это факт.
Трудно получить убедительную отдачу
Еще одна причина, по которой теплится желание владеть недвижимостью, заключается в том, что это "понятно" по сравнению с попытками инвестировать в фондовый рынок, требующий особых знаний.
Люди, не уверенные в том, как начать инвестировать, воспринимают инвестиции в акции или облигации как чрезмерно рискованные и беспокоятся, что они не смогут правильно рассчитать время на рынке.
Этот страх еще больше подогревается экспертами, которые утверждают, что рынок недооценен или переоценен, несмотря на многочисленные исследования, согласно которым время на рынке не имеет значения для получения хорошей прибыли.
Получение привлекательной отдачи от инвестиционной собственности требует значительного повышения стоимости. Это потому, что трудно взимать достаточную арендную плату, чтобы компенсировать полную стоимость приобретения недвижимости на горизонте нескольких лет.
Опять же, это лучше всего проиллюстрировать примером. Предположим, вы могли бы взимать арендную плату в размере 20000 рублей за ранее описанную недвижимость стоимостью 5 миллионов и увеличивать ее на 5% в год из-за инфляции.
Давайте далее предположим, что стоимость недвижимости растет на 3% в год, что означает, что она будет стоить 5,8 миллиона, если вы продадите ее через пять лет.
После вычета 8,3% платежей по ипотеке совокупная доходность ваших инвестиций за 5 лет составит всего 7,95% или около 1,5% в год - и это предполагает, что ваша арендная недвижимость была занята в течение всех пяти лет, что часто не так.
Для сравнения, средний портфель на фондовом рынке зарабатывает чуть менее 8% в год за вычетом комиссионных по данным за последние 8 лет.
Нет диверсификации
Вы должны думать об инвестировании в индивидуальную недвижимость так же, как об инвестициях в отдельные акции: как о большом риске.
Вы вряд ли превзойдете рынок, если вы не являетесь профессионалом в этой области и у вас нет информационного преимущества при поиске объектов недвижимости.
Идея попытаться выбрать "правильную" индивидуальную собственность заманчива, особенно когда вы думаете, что можете заключить выгодную сделку или купить квартиру с большим кредитным плечом.
Однако 2020 год научил всех опасностям такого рода рисков и напомнил, что кредитное плечо может работать в обоих направлениях.
Инвестирование в такой рискованный класс активов, как недвижимость, требует диверсификации для получения более высокой долгосрочной прибыли, потому что никто не знает, когда конкретная стратегия в области недвижимости или тип недвижимости окажутся в немилости.
Вопросы ликвидности
Последним основным аргументом против владения инвестиционной недвижимостью является ликвидность. В отличие от индексного фонда недвижимости, вы не можете продавать её, когда захотите.
Весьма трудно предсказать, сколько времени потребуется для продажи жилой недвижимости. Институциональные инвесторы, как правило, считают, что они должны зарабатывать дополнительные 3-5% годовых на своих инвестициях, чтобы оправдать привязку своих денег.
Вы действительно верите, что сможете столько же сделать, в то время как профессионалы не могут?
