В своей статье я хочу поделиться личным опытом приобретения земельного участка по самой низкой рыночной цене и, рассказать о попытках взять землю в аренду у государства. А так же о многочисленных нюансах этой темы, сопутствующих условиях и прочих подводных камнях, про которые зачастую умалчивают блогеры и различные форумы. Вся история может получиться очень долгой, поэтому я разбил ее на несколько частей:
1. Самостоятельное оформление участка;
2. Участие в земельных аукционах;
3. Покупка земли у частного лица по объявлению.
Лет шесть назад мы с женой решили - настало время обзавестись дачей. Видимо, наступил возраст в котором начинает тянуть к земле. С огромным энтузиазмом я взялся решать вопрос покупки земельного участка. Первое, что выяснилось при беглом изучении это то, что ближайшая к нам земля (а живем мы в ближнем Подмосковье) стоит мягко говоря не дешево. Даже та, что подальше - тоже. Почитав инеты, полазив по форумам я обнаружил, что есть более дешевый вариант, а именно купить (арендовать) землю у государства. То есть самому найти незанятый участок земли, правильно оформить и подать на него заявку.
Большинство "блогеров от сохи" так и начинают свои мастер-классы: -Открываете кадастровую карту и ищете, где есть свободные, никем не "застолбленные" куски и подаете на них заявку.
И в этом кроется ПЕРВАЯ ошибка. Отсутствие на кадастровой карте Росреестра видимых границ участка, (т.е. такого прямоугольника, с номером и соответствующей инфой - о собственнике и т.д.) НЕ означает, что эта земля свободна. Она может находится тыщу лет в собственности у какой нибудь бабули, у которой нет времени и сил провести межевание, и поэтому участок просто не отображается на кад.карте. (Межевание, это процедура установления границ участка и "перенос" их на спутниковую карту Росреестра, со всей сопутствующей информацией.)
Также, в каждом районе существует генеральный план застройки территории. На кад.карте может быть "все свободно" а на деле там все распланировано на 20 лет вперед. Можно найти этот план и изучать его, но так себе вариант.
Лучше всего, чтобы точно узнать, нужно поехать в это поселение и идти к местному старосте - председателю сельсовета и говорить с ним. Во многих деревнях есть пустующие земли которые не попадают ни под какие запреты и почему бы не дать соток 20 хорошему человеку - это и налоги в бюджет и пусть ничтожное, но все же развитие региона. В случае положительного ответа он даст свое письменное согласие на ваши притязания.
Вообще, одним из ОСНОВНЫХ пунктов получения участка подобным образом является умение "дружить" и находить общий язык с представителями власти всех уровней. И ситуация, когда вы просто сидите перед компом и изучаете кадастровую карту, будет очень далека от той, когда вы досконально знаете и местность и людей - причем достаточно один раз заехать в районный отдел архитектуры или землеустройства и угостить тамошних женщин вкусненьким и сладеньким. В общем, вежливость берет города!
Далее нужно подать в администрацию района заявление о предварительном согласовании ЗУ. Кроме самой заявки и того самого письменного согласия старосты деревни, нужно приложить схему ЗУ с координатами. Сделать это не просто. Необходимо в Росреестре заказать план того кадастрового квартала, где находится интересующая вас земля. На сайте нужно найти форму "получить сведения из ГКН" (кадастровый план территории) по кварталам с номерами такими то. Вам приходит ответ и ссылка по которой вы оплачиваете услугу - около 400 руб. И на почту приходит файл с картой. Далее нужно скачать специальную программу для кадастровых инженеров АРГО. Туда загружаете этот файл. Открывается запрошенный вами квартал. На нем находите интересующий вас кусок земли и обводите его специальным маркером - получается, например прямоугольник. Программа автоматом выдает его точки с координатами - каждая точка имеет шестизначное число оси "Х" и такое же "Y".
ОСОБАЯ ремарка - после этого числа идет запятая и еще две цифры: сотые доли. Их тоже ОБЯЗАТЕЛЬНО записываете. Те блогеры, которые в Ютубе рассказывают об этой процедуре, сознательно умалчивают про эту мелочь, а без сотых долей координат Администрация пришлет вам отказ и вы зря потратите время.
В общем, все записываете и прикладываете (вместе с самой схемой расположения ЗУ относительно других участков и дорог) к заявлению. Отправляетесь в МФЦ данного района и регистрируете. В МФЦ лучше заранее позвонить и узнать, нужно ли записываться на прием или можно приехать и пройти в порядке живой очереди. Везде все по разному. Через месяц вам должен прийти ответ - либо отказ (а в Земельном Кодексе существует около 30 причин для отказа...) либо согласие.
В своей статье я не буду останавливаться на разборе причин отказа Администрации - просто это немного другой уровень компетенции, просто имейте ввиду - бодаясь с бюрократической машиной вы можете угрохать уйму времени и сил. Я не заморачивался с этим, "на нет и суда нет", едем дальше. Для меня это был скорее спортивный интерес, новый опыт.
В случае "все хорошо" администрация должна провести межевание этого участка а потом публикует в местных СМИ (газете) и на сайте Торгов https://torgi.gov.ru/ информацию о том, что такой то участок собираются прибрать к рукам.
Имейте ввиду - при такой схеме вы сразу не станете владельцем земли, а возьмете участок в аренду, обычно срок ее 20 лет. Потом его можно будет выкупить у государства в собственность. Но об этом чуть дальше.
И еще момент, который может упростить вам жизнь - можно не собирать все эти бумаги, не убиваться самому, а обратиться в кадастровую фирму находящуюся непосредственно в районе ваших поисков. Люди там опытные, знают как правильно все составлять-подавать и главное, у них есть выходы на местные власти. Они вам и свободный (качественный) участок помогут найти и схему расположения сделают и подготовят документы для МФЦ . Конечно, это будет стоить денег, но в вашем случае это может оказаться гораздо легче и быстрее.
В общем, администрация района публикует вашу заявку. Если спустя месяц не объявится кто то еще, претендующий на "вашу" землю, вы автоматически переходите к стадии заключения договора аренды. Но, скорей всего желающие найдутся и также подадут заявку на "ваш" участок и тогда будет проводиться аукцион. Вся эта схема выглядит абсолютно несправедливой, но, таковы законы. Более того, высока вероятность, что другие участники аукциона смогут его выиграть т. е. предложить такую сумму, на которую вы совершенно не были готовы. Земля сейчас в цене, а если и не в цене, то со временем может таковую приобрести и в последнее десятилетие появилась целая армия дельцов - земельных спекулянтов, занимающихся поиском и скупкой участков, участием в аукционах и т.д.
Также, перед поиском "свободной" земли и составлением схемы ЗУ не помешало бы зайти и в местный Комитет по управлению муниципальным имуществом - КУМИ (захватив с собой пару коробок конфет) и спросить - а может у администрации района уже есть готовые участки в аренду?
В городе Александров, в вышеупомянутом комитете мне выдали два десятка таких - выбирай любой. Стоимость аренды в год от 3 до 5 тыс. руб. И никто на эти участки не претендует. Подаете заявку и автоматом становитесь победителем аукциона. Сразу же возник вопрос - в чем подвох? Полез читать в Инет и открылось следующее: земля выкупается у государства из аренды в собственность по ставке - процент от ее кадастровой стоимости. Эта ставка везде разная (и не понятно от чего она зависит). Даже в одной области она может отличаться по районам. Во Владимирской обл. эта ставка 50%, (сейчас действует льгота - 25 процентов - заканчивается 1 января 2022). Например, КС участка в 16 соток 800 000 руб. По закону, после строительства на участке дома или хоз. постройки или гаража, вы можете выкупить участок в собственность, в данном случае за 400 тыс. По такой же цене можно купить отличный участок у частника, сразу в собственность, миную всю эту бюрократию и прочие расходы. Вот и висят эти участки на балансе администраций районов, никому не нужные. Но это, опять же повторюсь, может быть не везде. В Калужской области ставка 7%. Где логика?
И следующий момент, это как раз частные объявления в интернете о продаже недвижимости, участки с низкой стоимостью. Исходя из моего большого опыта заявляю - эта земля не в собственности, а как раз таки в той самой аренде, после аукциона. Продают их упомянутые выше ушлые "бизнесмены", которые выиграли аукцион, или были его единственным участником и приобрели права аренды за бесценок. А продают эту переуступку на 20 лет за 50-80-100 тыс.
В многих объявлениях подобного рода очень красноречиво описывается выгода покупки такого участка, что все легко сделать. Хотя, как я уже сказал, сама стоимость выкупа такой земли у государства может оказаться шокирующей. Вообще, у многих земельных перекупщиков на руках бывает по несколько десятков разного рода участков. Если земля не в "дорогой" местности то налог за нее платится мизерный. И люди не переживают, а ждут терпеливо своего покупателя, какого нибудь городского простачка, который выложит пару сотен за землю, которая на самом деле ничего не стоит. В разговорах по телефону с такими "предпринимателями" очень часто хотелось в сердцах воскликнуть - "ну вы что, совсем не понимаете, что этот участок за такую цену у вас никто не купит, вы действительно держите людей за полных идиотов??!!" Но, это бы ничего не изменило, только бы попортило нервы.
Также на аукционе можно выиграть не право аренды, а непосредственно участок в собственность. Стоить будет в разы дороже и желающих будет тоже много. Например, средняя цена участков в аренду от 1 до 15 тысяч. Цена "собственности" будет начинаться от 50 000 и люди готовы торговаться до полутора миллионов. Но и расположение таких участков более выгодное.
Друзья, спасибо, что дочитали мою статью! Во второй части напишу о своем опыте непосредственного участия в земельных аукционах.
Удачи!