«Аренда» самый распространенный вид сделки с недвижимостью. В свете повышения цен на арендное жилье, решил напомнить гражданам о юридической части сделок по аренде недвижимости. В этой статье затрагиваются исключительно положения, касающиеся отношений граждан по аренде жилой площади.
В гражданском кодексе термину «аренда», соответствует понятие «имущественный найм», регулируется общей частью, также главой 29 особенной части гражданского кодекса. Вместе с тем, применимы нормы Закона «О жилищных отношениях». В части споров, мы можем руководствоваться нормативными постановлениями Верховного Суда.
Что такое аренда?
Согласно ст. 540 ГК, предметом договора аренды является обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, а в случаях, прямо предусмотренных ГК, арендодатель может и распоряжаться арендованным имуществом (залог, заклад и пр.)
Что можно сдавать в аренду?
Статей 541 ГК предусмотрено, что варенду могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. К примеру, адрес или кадастровый номер. В случае с арендой комнаты, то нужно указать на эту самую комнату. Отсутствие возможности идентификации арендованного имущества, приведет к незаключённости договора, ввиду несогласованности условий. Это положение следует из ст.542 ГК.
Кто может сдавать в аренду?
Статьей 543 ГК установлено, что правом сдачи имущества в аренду наделены собственник, а также другие лица, уполномоченные законом или собственником, а том числе и арендатор, в случае сдачи имущества в субаренду.
Устно или письменно?
Форма договора заслуживает особого внимания, поскольку является отправной точкой любых споров. С одной стороны, п.1 ст.544 ГК предусмотрено, что договор аренды на срок более 1года, и с участием юридического лица независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Это является императивной, т.е. обязательным условием. К примеру, это относится к организациям Ко-ливинга. Но в случае, если гражданин сдает в аренду гражданину на срок до 1 года, то соглашение может быть заключено в устной форме, об этом говорится в п.2 этой же статьи.
В Алматы участились случаи, судебных споров и обращений в полицию, в результате сдачи в субаренду имущества арендатором. Субарендатор, уплачивает цену арендатору и устно соглашаются на проживание в определенный период. После приходит собственник имущества и выдает, что не давал никаких согласий на субаренду. В результате, субарендаторы остаются без денег и без временного места жительства. Ключевой момент, подлежащий обязательному установлению это «согласие собственника» или иное наделение полномочиями арендодателя. В случае, предусмотренном в п.1 ст.544 ГК, ясно, что право на субаренду должно быть указано в самом договоре.
Но что же делать, в случае с устным соглашением, по которому основная аренда была заключена на срок до 1 года. Форма согласия собственника регулируется ст.394 ГК, согласно которой, в данной ситуации, допускается предоставление устного согласия, поскольку закон, допускает устную форму сделки для основного договора. Эта проблема ставит субарендатора в уязвимое положение, поскольку он не обладает сведениями о подлинности, условиях предоставленного согласия.
Срок аренды.
Для аренды, срок имеет важное, но несущественное значение. Договор аренды действителен до срока, указанного в самом договоре. В случае, если отсутствует условие о сроке, договор считается заключенным на неопределенный срок. Во втором случае, любая из сторон, может отказаться от договора, письменно уведомив другую за 3 месяца. Может возникнуть такая ситуация, что срок не прописан, и ни одна из сторон не изъявила желание отказаться от договора. В таком случае, применяется положение о «предельном сроке», который может быть предусмотрен законами. В этом случае, договор, заключенный на неопределенный срок, считается прекращенным с момента достижения предельного срока.
Оплата за аренду.
Оплата за пользование имуществом производится арендатором (лично, либо по согласованию с собственником через представителя) в порядке, сроки и в форме, установленные договором. Но бывают сделки, когда в договоре не прописаны условия оплаты. К примеру, в устной сделке. В таком случае применяется порядок, сроки и форма, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Плата устанавливается за все нанятое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от условий Договора. Может быть совершена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов, предоставления нанимателем определенных услуг, передачи нанимателем наймодателю обусловленной договором вещи в собственность или внаем, возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества.
Согласно условий Договора, может применяться комбинированный вид оплаты. К примеру, за 3 месяца оплата ремонтом, а за последующие в твердой денежной сумме.
Размеры оплаты, если в договоре прямо не предусмотрено, могут изменяться не чаще 1 раза в год. По требованию одной из сторон, размер оплаты может быть пересмотрен в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов. Т.е. в случаях повышения цен на ком.услуги, а также изменения цен на недвижимость, являются основаниями для пересмотра размера оплаты. Арендатор, также может потребовать соответственного уменьшения платы, в случае, возникновения обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, или состояние имущества существенно ухудшились. К примеру, в результате залива квартиры, пострадала квартира, либо сосед с первого этажа, переоборудовал квартиру в бар, где играет громкая музыка.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.
Как принять имущество, чтобы не платить штраф за его порчу?
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Здесь обычаи делового оборота предлагают закрепить момент перехода имущества, также его состояние актом приема передачи, где должно указать весь комплекс имущества, переходящего в пользование от одного к другому.
Часто бывают случаи, когда недобросовестный арендодатель, вынуждает арендатора оплатить стоимость причиненного ущерба его имуществу, мотивируя тем, что ущерб причинен по вине последнего.
На этот случай, Законодатель предусмотрел, что арендодатель отвечает за недостатки сданного внаем имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. Здесь усматривается норма о бремени содержания, согласного которого собственник должен знать о состоянии своего имущества.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя:
1) безвозмездно устранить недостатки имущества;
2) соразмерно уменьшить наемную плату;
3) уведомив арендодателя, самостоятельно устранить дефект и потребовать уменьшение платы;
4) досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатор или о его намерении устранить недостатки имущества за его счет, может с согласия арендатора:
1. произвести замену имущества
2. безвозмездно устранить недостатки.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов не покрывает причиненных нанимателю убытков, арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Вместе с тем, арендодатель не отвечает за те недостатки, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору.
В отношениях арендодателя и арендатора, могут быть третье лица. К примеру, обслуживающая организация, сосед по участку, залогодержатель и др.
Передача имущества аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Согласно ст. 549 ГК, арендодатель, заключая Договор, обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
В случае, если арендодатель умолчал о правах третьих лиц, арендатор имеет право требовать уменьшения платы за пользование имуществом либо расторжения договора.
Как пользоваться арендованным имуществом?
Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, если таковых нет, то в соответствии с назначением имущества.
В Алатауском районе, в новостройках, квартиры на первых этажах используются как продуктовые магазины, часть их них сданы в аренду. Большинство из них, не прошли государственную регистрацию, и являясь нежилым помещением, зарегистрированы в качестве жилых квартир. Данное обстоятельство является прямым нарушением условий аренды, со стороны обеих сторон.
Может ли кто-то кроме хозяина сдавать имущество в аренду? Права арендатора.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать нанятое имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма. К договору субаренды применяются правила о договоре имущественного найма.
Ремонт арендованного имущества, за чей счет?
Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки. Однако эти условия могут быть изменены договором.
В случаях, вызванных неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, арендодатель обязан в разумные сроки произвести ремонт, за свой счет. В противном случае, арендатор может по своему усмотрению:
1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта;
2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;
3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
4) отказаться от договора.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
Случается, так, что в ходе проживания, арендатор за свой счет производит заметные улучшения в квартире, а при прекращении Договора, стороны спорят о том, что можно забрать, а что нужно оставить.
Ответ хранит ст. 555 ГК, согласно которого отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью.
В случае, когда арендатор произвел улучшения не отделимые без вреда для нанятого имущества (встроенная мебель, натяжной потолок, паркет и др.) за свои средства и с согласия арендодателя, то, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Договор аренды, помимо общих условий о расторжении или изменении, содержит специальные условия, согласно которого по требованию любой из сторон может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке .
По требованию арендатора договор может быть расторгнут и имущество возвращено в следующих случаях:
1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
2) если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
3) если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
4) если арендатор не производит капитального ремонта имущества в сроки.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.
Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в следующих случаях:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) арендодатель не производит в установленные договором сроки.
3) переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
4) если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора, при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок.
При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение 1 года со дня истечения срока заключил договор с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив письменно об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца.
Как быть, если собственник продал квартиру другому?
Переход права собственности на сданное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Арендатор вправе проживать в арендованной квартире до окончания срока. Согласно ст.413 ГК, хозяин, при продаже арендованного имущества, обязан уведомить об аренде покупателя.
В случае смерти арендатора, его права и обязанности по договору переходят к наследнику. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Исключением может быть случай, если имущество сдано в аренду исходя из личных качеств арендатора.
Если иное не предусмотрено договором, досрочное прекращение договора найма (основного) влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора поднайма и перенаема.
Как возвращать имущество, после окончания аренды?
После прекращения договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в каком его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если состояние возвращаемого имущества по окончании договора не соответствует указанным условиям, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб.
Если арендатор не возвратил нанятое имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат нанятого имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
Как защищаться в суде?
Арендатору обеспечивается защита его прав на нанятое имущество наравне с защитой права собственности. На арендаторе не лежит ответственность перед арендатором за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество.
Арендатор имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени.
Вместо заключения, предлагаю несколько способов, для обеспечения защиты прав сторон по договору аренды.
1. Вести переговоры об аренде письменно, посредством месседжеров.
2. Требовать предоставления справки о собственнике, а в случае субаренды или поднаема (подселения) требовать копию договора аренды, в котором нужно обратить внимание на полномочия арендатора, на сдачу имущества. Требовать письменного согласия собственника.
3. Заключить письменный договор, в котором, исходя из обстоятельств, прописать все условия. По долгосрочным и дорогостоящим договорам, обратиться за квалифицированной юридической помощью.
4. Фиксировать момент перехода имущества актом приема-передачи, в котором нужно отразить состояние и наличие имущества. Письменно, посредством расписки обозначать факт передачи денег.
5. Письменно и своевременно уведомлять арендатора о намерениях произвести ремонтные работы и обязательно получать согласие на закуп товаров, по указанным ценам.
6. Поддерживать порядок, использовать рационально и не допускать нарушения прав третьих лиц.
7. Своевременно оплачивать за аренду. Факт оплаты фиксировать письменно в расписке, а в случае использования интернет банкинга, в назначении прописать за «за аренду квартиры г.Алматы, ул. Назарбаева, д.1., кв.1, за август 2021г.»
8. Помните, в случае спора, каждая из сторон может рассчитывать на справедливое разрешение спора и на квалифицированную юридическую помощь.
P/S: Каждый пункт, следует воспринимать с учетом того, что Вы в договоре можете предусмотреть любые условия, не противоречащие законодательству. Некоторые случаи, требуют детального анализа. В случае, если вы столкнулись со спором по аренде, рекомендую обратиться за юридической помощью.
Я могу быть Вам полезен в делах, связанных с недвижимостью.