По данным экспертов, размер жилищного кредита в России на данный момент стал больше, чем до запуска программы льготной ипотеки. Стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать до лучших времен? Вместе с экспертами разбирались в вопросе.
Недолгое счастье
Программа льготной ипотеки стартовала в России в разгар первой волны пандемии коронавируса – в апреле 2020 года. Жители страны получили возможность брать кредит на покупку квартиры в новостройке по очень низким ставкам – в районе 5,5 - 6 процентов годовых. Помимо этого, Центральный Банк России с середины 2019 года планомерно снижал ключевую ставку. В комплексе эти меры привели к тому, что ставки не только по льготной, но и по коммерческой ипотеке были на исторических минимумах.
Поначалу эффект был грандиозным: средний размер платежа по ипотеке, взятой в июне 2020 года на квартиру в новостройке, равнялся 20,5 тысяч рублей – против 26 тысяч двумя месяцами ранее. Но счастье, как показало время, было недолгим: уже в следующем месяце средний размер ипотечного платежа стал расти.
Причины падения
Пандемия коронавируса нанесла тяжелейший удар по всей экономике России. Меры поддержки были призваны снизить вред для строительной отрасли и для простых граждан. Но полностью спастись от последствий COVID-19 не получилось: подорожали металлические, деревянные конструкции и другие стройматериалы. Более того: из-за локдауна и закрытия границ строительный рынок России лишился сотен тысяч рабочих рук из стран Ближнего зарубежья. По словам специалистов, это стало одним из факторов подорожания жилья: местные жители требуют более высокие зарплаты, к тому же за них надо платить отчисления в пенсионный и страховой фонды. С отменой закрытия границ ситуация начала постепенно выравниваться:
«Дефицит рабочих рук существует, это не секрет. В прошлом году было сложнее, конечно, особенно с каменщиками, но теперь границы для некоторых союзных государств открыты, и нам стало полегче. Кроме того, рабочие в Татарстан стали приезжать из других регионов России. Если раньше упор был на узбеков и таджиков, то сейчас есть рабочие, например, среди белорусов», – рассказал министр строительства Татарстана Марат Айзатуллин в программе «Интервью без галстука с Андреем Кузьминым».
Плата за безопасность
Еще один объективный фактор подорожания жилья – переход на эскроу-счета. Если раньше покупатель квартиры платил деньги напрямую застройщику, то сейчас средства переводятся на специальный счет в банке. Мера была принята для борьбы с обманом дольщиков: сейчас покупать квартиры стало безопаснее, ведь даже если застройщик разорится, деньги покупателя будут в сохранности. Строительные компании не имеют права их использовать до того момента, как передадут квартиру собственнику. Следовательно, в момент возведения здания застройщик вынужден занимать деньги в банке. Таким образом, если раньше квартира на стадии строительства стоила дешевле, чем в готовом доме, то сейчас многие застройщики сразу продают жильё по конечной цене и стоимость недвижимость вновь идет вверх.
Спрос рождает подорожание
Есть и еще одна объективная причина подорожания жилья, как говорят специалисты – строго в соответствии с экономической теорией. Дело в том, что дешевая ипотека вызвала ажиотажный спрос на жильё, что просто не могло не подтолкнуть рост цен. Результат полностью закономерен: сейчас на покупку квартиры россияне занимают в банках на треть больше, чем годом ранее, а средний срок ипотеки возрос с 18 до 20 лет. Такое уже не раз происходило в других странах, когда правительство решало поддержать строительный сектор дешевыми ипотечными кредитами.
«Дело в том, что строители и девелоперы, да и риелторы, – они жадные везде. Наши в данном случае – не исключение. И они действуют ровно так же, как действовали в свое время их коллеги в других странах», – делится своими наблюдениями экономист Игорь Кох.
Ситуация на рынке недвижимости Татарстана
На рынке недвижимости республики никаких катастроф не ожидается. Татарстанские риелторы успокаивают: дома строятся, а квартиры – покупаются. Сильнее всего взлетели цены на жильё в новостройках: в некоторых случаях рост составил до 30%. Сейчас внимание жителей республики приковано к квартирам на вторичном рынке недвижимости, стоимость которых выросла не так сильно. По мнению специалистов, в прошлом году был слишком быстрый, взрывной рост цен, сейчас же рынок вернулся на путь планомерного развития. По итогам года риелторы прогнозируют рост цен на квартиры в рамках инфляции: на 5-10%. Тех, кто по каким-то причинам ждал падения цен на жильё, ждет разочарование:
«Никаких предпосылок к снижению цен нет. Стройматериалы дорожают, спрос не падает, потребности населения не закрываются. Спрос пойдет вниз только в двух случаях: если будет слишком завышенная цена, связанная, например, с ипотечной ставкой: если ставка будет высокая, 10-15%, то спрос пойдёт вниз. Второй случай: когда у нас население не будет нуждаться в улучшении жилищных условий. Такое в ближайшие 15-20 лет, я думаю, невозможно», – считает президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев.
Неутешительные выводы
Напомним, недавно в Минфине России заявили, что оптимальный размер по ипотечному платежу не должен превышать четверти доходов семьи. Заместитель министра финансов РФ Михаил Котюков убежден, что 25% бюджета – в зоне «допустимого риска». Национальное бюро кредитных условий определяет «комфортный» для обслуживания ипотечный платеж в размере одной трети от доходов заемщика.
Путем нехитрых подсчетов вычисляем: при среднемесячном платеже размером 26 тысяч рублей муж с женой должны зарабатывать на двоих больше ста тысяч, чтобы комфортно оплачивать кредит. Тем временем, по данным Росстата, половина населения получает меньше 30 с половиной тысяч рублей – следовательно, большинству людей выплачивать ипотеку сейчас как минимум «некомфортно».