Незаконной перепланировкой являются работы, выполненные с целью изменить планировку квартиры, нарушающие законодательство, касающееся жилья, нормы строительства и санитарные нормы, либо проведенные без соответствующего разрешения Мосжилинспекции. В ряде случаев наблюдаются нарушения сразу всех указанных запретов, то есть работы не только не согласуются предварительно, но и выполняются с целым «букетом» несоблюдения СП, ГОСТ, МГСН и прочих.
Случаи проведения не соответствующей законодательству перепланировки жилья не так уж и редки. Происходит это по целому ряду причин. Это и стремление граждан к экономии, а также их твердая надежда на то, что на такую перепланировку никто не обратит внимание. Однако, как показывает практика, все эти размышления обнаруживают свою несостоятельность.
Наиболее часто к этому «прикладывают руку» соседи, жалующиеся на противозаконную перепланировку. К этому их побуждает вовсе не зависть, а сопутствующие таким масштабным работам грязь, пыль, грохот инструмента, и главное – опасение за сохранность прочности конструкции. Если же работы по перепланировке проводятся в выходные дни, в ранние утренние, либо слишком поздние часы, масса мусора от строительства, все это дает повод соседям пожаловаться на противозаконную перепланировку в жилинспекцию.
Если же перепланировка должным образом согласуется, то принимаются во внимание не только особенности и сроки выполнения работ, но и время суток, когда они будут выполняться. Помимо этого, при оформлении допуска к работам особо оговариваются условия строительного мусора.
Наказания за противозаконную перепланировку
К чему может привести самовольная перепланировка? Рассмотрим следующие случаи:
- Наиболее «легкий» случай, когда перепланировка, не нарушающая сама по себе ни законодательства, ни строительных норм, просто не узаконена. Вы будете обязаны оплатить за ее проведение штраф, после чего узаконить ее фактическое выполнение в Мосжилинспекции. Здесь вам предстоит оформление техзаключения о возможности и безопасности произведенных работ. Если несущие стены и перекрытия не были при этом затронуты, то указанное техзаключение может выдать всякая проектная компания с допуском саморегулируемой организации (СРО). После этого в ваше жилище наведается комиссия из Мосжилинспекции с целью окончательной проверки и оформит акт о произведенном перепланировании. О необходимых документах для узаконивания нелегального перепланирования будет рассказано ниже.
- Зачастую в ходе выполнения работ несущие стены и перекрытия все же затрагиваются. Такая ситуация предполагает обязательное предварительное оформление техзаключения по перепланированию от проектировщика дома, и, помимо этого, выполнение непростых расчетов, к примеру, как усилить проемы. Это вызвано тем, что, согласно Постановлению Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП (см. п.2 Приложения 1), данные работы небезопасны для проживания людей, и, помимо этого, прочности конструкции всего дома или его части.
Ознакомится со всем списком сложных и несущих опасность работ можно в пунктах 2 и 3 Приложения 1. Бесстрастная статистика утверждает, что непрофессиональное затрагивание несущих конструкций жилища чревато не только трещинообразованиями, но и обрушением. Если при аварии будет нанесен ущерб соседним квартирам, то виновник будет обязан возместить его за свой счет. Если же аварии удалось избежать, то инспектор, кроме штрафа, выпишет указание об устранении всех выявленных нарушений и возврате квартиры к ее прежнему состоянию, либо о согласовании внесенных изменений в законном порядке.
Возможна ли продажа квартиры с самовольной перепланировкой?
Необходимо иметь в виду, что самовольная перепланировка затрудняет или делает совсем невозможными любые юридические акты, связанные с жильем. Разрешить ситуацию может или официальное оформление перепланировки, или возврат к первоначальному виду.
Это обусловлено тем, что если владельцу потребуется так или иначе распорядиться квартирой, ему понадобится заказать техпаспорт, при оформлении которого сотрудники БТИ отметят незаконную перепланировку.
Из-за этого продажа такой квартиры будет очень затруднена, ведь наверняка покупатель не захочет связываться с таким обременением, вызванным самовольной перепланировкой. Цена на квартиру с неоформленной перепланировкой может упасть до 70%, а то и 90% от своей потенциальной стоимости. Все будет зависеть от того, насколько сложно будет узаконить произведенные изменения.
Незаконная перепланировка может ударить и по тем, кому потребуется оформить кредит под залог жилья, так как банк, скорее всего, не одобрит выдачу заемных средств. Помимо этого, если покупателю при покупке жилья с перепланировкой потребуется ипотечный кредит, то он столкнется с вызванной этим обстоятельством проблемой. Ведь оценщики банка отметят факт перепланировки перед сделкой, а обычно банки либо не дают кредиты для приобретения перепланированных квартир, либо дают на условиях гораздо худших, чем в случае непроведения перепланирования жилья.
Подробности о сделках с перепланированным жильем приводятся ниже.
Ответственность за своевольное перепланирование жилья его владелец несет даже в случае получения ее в наследство и неосведомленности о факте ремонта, выполненного своими родственниками несколькими, а то и многими годами ранее.
Штрафные санкции за своевольную перепланировку
Согласно ст. 7.21 КоАП РФ, сумма штрафных санкций за нелегальную перепланировку жилья может достигать 2500 рублей. Сумма может показаться не такой уж и большой, но в дополнение к ней жилинспекция дает предписание либо привести квартиру в состояние, предусмотренное первоначальным планом, либо оформить произведенные работы.
При неисполнении указанного предписания, сумма последующих штрафных санкций может увеличиться. В случае неоднократных игнорирований указаний Мосжилинспекции, материалы по перепланированию, в конце концов, будут направлены в судебные инстанции. Пункт 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ оговаривает судебную возможность лишения неисправимого нарушителя права обладания жильем, с последующим выселения и выставлением квартиры на распродажу. Такие случаи известны.
Как легализовать своевольную перепланировку жилища?
Давайте подробнее поговорим о том, как оформить разрешение на выполненную перепланировку. Ранее уже отмечалось, что наиболее простая ситуация - это когда согласование перепланировки жилья заведомо вполне выполнимо. В этом случае ее можно будет узаконить, и сама процедура будет фактически похожа на обычное согласование только предстоящей перепланировки.
Для этого будет необходимо собрать документы на перепланировку для передачи вами либо вашим доверенным лицом в центр «Мои документы» в службу «единого окна». При отсутствии замечаний, комиссия Мосжилинспекции по приемке поставит свою подпись на акте о произведенной перепланировке. После этого вам следует взять новые документы БТИ и зафиксировать изменения в документах о праве собственности на квартиру.
Это в простом случае. Но в жизни чаше всего дело обстоит гораздо сложнее. К примеру, расширить ванную или туалет можно лишь за счет примыкающих к ним нежилых помещений: коридора, кладовой и т.д. Согласование же самовольного перепланирования увеличения площади ванной с соответствующим сокращением площади жилого помещения невозможно, поскольку данное переустройство идет вразрез санитарных нормативов. Но имейте в виду, что и расширение ванной или туалета на кладовую не дает 100% гарантии согласования таких изменений в квартире.
При стандартном согласовании перепланирования помещений с повышенной влажностью с целью их увеличения потребуется разработать проект, предусматривающий установку гидроизоляции (поскольку это конструктивно изменяет пола – непростой вид работ). В ходе ее проведения будет необходимо составить акт на скрытые работы по установке гидроизоляции, оформление, которого является необходимым условием дальнейшего получения акта о произведенном перепланировании.
Сомнительно, что при проведении самовольной перепланировки нанятая вами бригада рабочих озадачится установкой водоотталкивающего покрытия, что в итоге приведет к невозможности согласования ремонта. В конце концов, вы будете вынуждены либо вернуть планировку квартиры к прежнему виду, либо сделать заказ проекта перепланирования, после чего заново переделать весь комплекс работ, руководствуясь уже при этом утвержденными строительными и санитарными нормативами.
Такой пример – далеко не исключение из ряда проводимых работ, не «поддающихся» согласованию ни перед, ни после перепланирования. Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. Полный их перечень содержится в Постановлении Правительства Москвы № 508 в редакции 840 (см. п.11 Приложения 1). Что сюда еще относят?
В каких случаях запрещено незаконное перепланирование
- все работы, в результате которых ухудшаются эксплуатационные условия жилья и проживания самих жильцов;
- перевод жилых комнат в нежилые помещения;
- повреждение несущих конструкций, влияющее на их прочность и устойчивость, приводящее в итоге к их разрушению;
- устранение, либо сужение сечения вентиляционных каналов;
- повышение загруженности несущих конструкций выше допустимых;
- вынос отопительных батарей на балконы и лоджии;
- устройство теплых полов, запитываемых от общей тепломагистрали или линии ГВС;
- нарушение санитарных, противопожарных нормативов и правил;
- совмещение кухни, имеющей подвод газа с жилым помещением, или их соединение без двери;
- штробление для укладки электропроводов в швах, располагаемых горизонтально, и под панелями внутри стен, а кроме того в самих панелях стен и плитах перекрытий;
- монтаж лоджий и террас, располагаемых выше первого этажа
А также ряд других работ.
Вынесение вердикта о незаконном перепланировании
Следует отметить, что в существующем законодательстве весьма завуалированно изложены разные основания, согласно которым перепланирование не может быть узаконено. К примеру, весьма широко можно объяснять, что значит ухудшение эксплуатационных условий жилья и проживания самих жильцов
Как показывает опыт, оформление незаконно выполненного перепланирования обычно связано с большими трудностями, чем оформление только предстоящего. Кроме того, самостоятельные попытки согласовать требующиеся разрешения могут значительно растянуть процесс. Это особенно актуально для спорных ситуаций, либо перепланирования, предусматривающего разработку проекта. Часто бывает, что получение разрешения на уже выполненное самовольное перепланирование возможно только через суд. Здесь помимо обычного набора документов вам придется составить иск о самовольном перепланировании, или точнее, о его узаконивании.
Мосжилинспекция советует не затягивать с согласованием своевольного перепланирования. Ведь скорейшее согласование перепланирования - в интересах самого собственника жилья.
Дополнительные сведения об ответственности за своевольное перепланирование можно получить из ст. 29 Жилищного кодекса РФ и из ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.