Я рада приветствовать Вас на моем канале! Не за горами бархатный сезон, а значит многие из Вас направятся на южное побережье Турции с целью приобретения недвижимости. Погода будет комфортнее, да и цены на недвижимость осенью и зимой тут самые приятные.
Начну с того, что мы с мужем ни когда не были на юге Турции, отдых по системе All Inclusive как-то обошел нас стороной, и признаюсь честно, раньше эту страну, не то что для жизни, даже для отдыха не рассматривали, а зря!
Приехали первый раз, "произошел контакт" с этим местом, купили квартиру и не жалеем! И вот уже скоро год, как мы переехали на ПМЖ из России в Турцию, а именно в теплую, солнечную Аланью! И сегодня я хочу поделиться с Вами информацией как мы выбирали квартиру, по каким критериям, с чем столкнулись, что проверили, что потребовали у агента по недвижимости, что я предусмотрела, а что по незнанию упустила - обо всем этом постараюсь рассказать, опираясь на свой личный опыт. Я надеюсь, что эта статья будет Вам полезна, и Вы подчеркнете для себя много нового!
Квартира нам нужна была для постоянного проживания, а не для сдачи в аренду. Еще в России мы определились что будем покупать квартиру в районе Махмутлар, так как цены на недвижимость в нем дешевле, а выбор больше, по причине того, что в этом районе Алании высокоэтажная застройка, а в остальных районах малоэтажная. Кроме того в Махмутларе проживает большая часть русскоязычного населения всей Алании, что для адаптации в новой стране- идеально! И мы не жалеем что начали с Махмутлара, район полностью адаптирован для иммиграции, в нем есть все для комфортного проживания, все привычные для нас продукты и даже соленое сало!
И так приступим к нюансам покупки:
1. Правильное месторасположение, первая береговая- не для постоянного проживания.
Согласитесь, практически у всех одной из причин для переезда в Аланью является- Средиземное море! Все переезжающие мечтают жить с прямым видом на море, чтоб вышел на балкон и ахнул от красоты! Конечно, так хотели и мы, это было одним из критериев, которые я ставила перед агентом по недвижимости при выборе квартиры. И на период поиска квартиры для покупки, агентство забронировало нам для проживания апартаменты на первой береговой в районе Оба. И как Вы думаете, сколько дней мы в ней прожили? ровно два! И две бессонные ночи, не возможно было заснуть даже первую ночь, хотя мы были очень уставшие после перелета с пересадкой и четырьмя чемоданами.
Виной всему автомобильная трасса D 400, она идет по всему побережью Алании до города Мерсин, и не зависимо какой район Вы не выберите Оба, Махмутлар, Кестель и тд, она будет везде. К тому же Турки очень любят скорость и шум, по этой трассе в прямом смысле и день и ночь просто «летят» большегрузы с бананами и стройматериалами, мотоциклы, автомобили с глушителями и без. Затишье на трассе начинается примерно около 3 часов ночи, а с 5 утра вновь все гудит и грохочет! И не тешьте себя надеждами, что если вы купите квартиру у качественного застройщика на первой береговой, то слышно не будет - ни чего подобного, слышимость примерно такая же что и в старом турецком доме 20 летней постройки- все проверено! Через две бессонные ночи нас переселили в район Махмутлар 400 метров от моря, и мы наконец-то выспались! Соответственно квартиру для покупки нашли подальше от моря, примерно 350 метров. Получилось и море в шаговой доступности (10 минут неторопливым шагом), и живешь в тишине. Мы очень довольны таким расположением!
2. Центральные улицы так же- не подходят для постоянного проживания.
В каком бы районе Алании Вы не выбирали квартиру, обходите стороной центральные улицы! Мы, приехали покупать квартиру в Махмутларе глубокой осенью и на центральной улице Барбаросса уже не было туристов, рестораны и лавочки практически все закрыты, тишина и покой! Улица сама по себе красивая, яркая, ухоженная! Был большой соблазн купить на ней квартиру, предложений было очень много и по доступным ценам. Но мы вовремя включили голову, так как в туристический сезон, (6-7 месяцев), проживание станет невыносимым, и не только от песен и танцев из кафе и ресторанов, а так же от дыма и гари от шашлыков и люля-кебаба. Повсюду трубы, жарят-парят, вечером стоит смрад! Такое расположение квартиры отлично подойдет для сдачи в аренду на короткий срок, но не для постоянного проживания!
3. Изучите документы на квартиру, убедитесь что они есть.
Как только определились с вариантом квартиры, нужно убедится есть-ли все необходимые документы у продавца и внимательно изучить их с помощью Вашего специалиста по недвижимости.
В наличии каких документов убеждаемся:
-ТАПУ (свидетельство о праве собственности).
-Генель ИСКАН (тех паспорт выданный на весь комплекс).
-Ферди ИСКАН (тех паспорт выданный на конкретную квартиру).
На что в документах обращаем внимание:
-Изучите запись о регистрации в ТАПУ, кто последний собственник квартиры (совпадает ли ФИО). Так же выясните, есть ли обременение или залог на квартиру, а самое главное, принадлежит ли собственнику квартиры доля земельного участка в общей территории жилого комплекса- это важно! Уточните соответствует ли заявленная застройщиком площадь квартиры реальным цифрам.
4. Проходите мимо домов с переделками и перепланировками.
Турки любят строить дома, а еще больше любят их переделывать, достраивать и перестраивать не задумываясь о последствиях! Они с легкостью увеличивают в квартире размеры окон в несколько раз, а так же застеклив балкон, часто сносят стену между комнатой и балконом. А если турок живет на последнем этаже, он считает своим долгом не просто застеклить балкон и снести стену, а еще надстроить крышу над балконом (балконы тут по 15-20 метром).
Выбирая квартиру, обращайте внимание:
-на стены внутри квартиры, чтоб не было перепланировок. Часто встречается отсутствие стены между комнатой и балконом. Таким образом увеличивают площадь квартиры, перед этим застеклив балкон.
-на фасад самого дома, чтобы окна и балконные двери были у всех жильцов одного размера, есть дома, где хозяева сами увеличивают себе окна в квартире в два, а то и в три раза, из стандартных окон, делают окна в пол.
- на крышу дома и последние этажи, на них часто видно разного рода надстройки в виде продолжения и увеличения крыши, таким образом собственники увеличивают себе жилплощадь не понимая что утяжеляют конструкцию всего дома.
- Казалось бы, что тут особенного, такие переделки и в России можно встретить, но есть важный момент, Турция подвержена землетрясениям, и Аланья к сожалению не исключение. Мы уже успели пережить землетрясение в Алании 5 декабря 2020, поверьте это очень страшно! Одной из причин разрушения домов свежей и новой застройки при землетрясении, являются именно перечисленные незаконные переделки и реконструкции домом! Будьте внимательны при выборе квартиры, выбирайте фундаментальные дома, без коммерческих помещений на первых этажах, так как у них, как правило стеклянные витрины, что так же не дает опоры и устойчивости в случае продолжительных подземных толчков.
5. Проконтролируйте есть ли долги по квартире.
Будьте осторожны, в Турции продают квартиры с долгами по оплате за айдат, налога и коммунальные услуги! Кто еще не в курсе, айдат- это ежемесячная плата за содержание Вашего комплекса (уборка, полив, видеонаблюдение, обслуживание лифтов, бассейна, сауны и тд).
Перед покупкой проверяйте, есть ли в отношении данного объекта недвижимости долги: за айда, коммунальные услуги (вода, электроэнергия), по налогам на недвижимость!
Горький опыт получила моя знакомая, которая купила квартиру тоже в районе Махмутлар с долгами за айдат в 9 месяцев. Она долго разбиралась с агентством по недвижимости, которое в свою очередь должно было предусмотреть и обо всем позаботиться перед сделкой, особенно, что касается долгов от предыдущего собственника. В конечном итоге ей пришлось сначала самой оплатить весь долг, а агентство, точнее агент, который сопровождал эту сделку, возмещал ей расходы в три этапа частями! Нерв вымотали-вагон!
Как оказалось, практически все агенты по недвижимости (может и есть исключение, но мне они пока не попадались), вообще не предают значение долгам по коммунальным платежам, налогам и айдату перед сделкой! Когда я попросила своего агента до сделки предоставить мне справку об отсутствии задолженности или хотя бы квитанции об оплате- на меня посмотрели как на сумасшедшую!!!
Вы можете все проверить сами: поехать в комплекс, пообщаться с капыджи (человек который убирается и следит за чистотой дома) или с будущими соседями, ведь соседи, особенно русскоговорящие всегда знают о должниках в доме!))
Мы сами поехали в наш дом без риэлтора, зашли на территорию (код знали), по счастливому случаю дверь в холл самого дома была открыта-зашли и увидели на доске объявлений список должников, в котором была, в том числе и наша квартира с долгом за айдат 5 месяцев. Я сделала фото, отправила риэлтору и дала понять либо Вы решаете вопрос по оплате и предоставляете мне квитанции, либо сделки не будет! Потом выяснилось, что есть еще долг за воду и электроэнергию, налоги были оплачены. Турки народ не обязательный и не расторопный, квитанции об оплате долгов я получила за день до сделки.
- Если Вы все же купили квартиру с долгами за айдат, никто не обяжет Вас его оплачивать! Ваша обязанность по оплате- возникнет с момента права собственности на квартиру. Долги возникшие ранее должен взыскивать в судебном порядке управляющий Вашего комплекса с бывшего собственника/должника. Но как Вы понимаете это затягивается на долгие годы, и не факт что долг будет погашен! А каждый долг за айдат, отражается на состоянии Вашего комплекса и Вашей безопасности: на чистоте бассейна, своевременном обслуживании лифта, стабильной работе видеонаблюдения, чистоте и дезинфекции хаммама, сауны и тд.
- Поэтому, если обнаружили долги после сделки и заселения в квартиру, идите в Ваше агентство по недвижимости и требуйте от них оплаты, это их оплошность, это они «прошляпили» и должны оплатить все долги сами. Любое порядочное агентство, которое дорожит своей репутацией все оплатит!
Мой совет:
- При подписании с агентством договора на оказание услуг по подбору квартиры и проведении сделки, потребуйте внести следующий пункт: "Агенство " обязуется до "__" ______г. предоставить Заказчику (то-есть Вам) документы подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (вода, электроэнергия), по уплате налогов, а так же по уплате за айдат».
- При подписании договора купли-продажи, потребуйте включить пункт следующего содержания «Собственник обязуется передать покупателю квартиру без задолженности по коммунальным платежам (вода, электроэнергия), по уплате налогов, а так же по уплате за айдат».
6. Проверьте общедомовые долги комплекса.
Изучая рынок недвижимости в Алании, я не глубоко изучила вопрос общедомовых расходов, а агенты по недвижимости Вам точно ничего о них не расскажут! Мы искали квартиру в комплексе с айдатом не выше 150 лир (1500 р) в месяц и нашли. На момент покупки айдат в нашем комплексе составлял 125 лир (1250 р) в месяц. Прожив почти 10 месяцев, мы узнаем, что у нашего комплекса есть куча общедомовых долгов, которые перешли от предыдущей управляющей компании еще три года назад. И на очередном собрании жильцов в августе этого года, было принято решение повысить айдат со 125 лир сразу до 200 (2000 р) в месяц, что бы погасить эти долги! То-есть теперь большая часть уплаченных нами денежных средств за айдат, пойдут не на благоустройство комплекса, а на погашение старых долгов со времен «царя гороха»- это конечно полный бред и в голове не укладывается! Почему мы должны платить общедомовые долги за период когда мы не жили в этом комплексе?
В итоге, дом "раскололся" на два лагеря:
-Одна часть жильцов комплекса возмущается, негодует, так как эти деньги есть куда направить: заменить систему фильтрации в бассейне, обновить шезлонги, в сауне пора навести порядок все затертое и подуставшее (дому седьмой год, а ни чего еще не меняли).
-Вторая часть жильцов комплекса готова эти деньги направлять на погашение долгов, а то через пару месяцев не будут работать лифты, отключат камеры видеонаблюдения, потом воду, так как есть долги! А потом управляющая компания пойдет в банкротство!
Что-бы не попасть в такую неприятную ситуацию как мы:
- Изучите план управления жилым комплексом!
- Узнавайте у жильцов дома либо с помощью агентства по недвижимости финансовое состояние управляющей компании в комплексе который Вам понравился! Выясняйте как идет деятельность, есть ли долги перед водоснабжающей и электроснабжающей организацией. Есть ли долг перед организацией которая обслуживает подъемный лифт и видеонаблюдение. Проблемный это комплекс или нет!
Мы к большому сожалению этого не знали при покупки нашей квартиры, но в будущем обязательно учтем!
Учитесь на чужих ошибках! Всем удачи, везения в покупки квартиры в Турции!!!
