Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разными, и от них во многом зависит порядок действий. Иногда задержка может быть даже выгодна дольщику.
Сразу следует отдельно рассмотреть общие для всех ситуаций положения. Первое – рост или падение рынка. Во втором случае получить денежную компенсацию в размере изначально внесённых средств, конечно, выгоднее, т.к. на эти деньги впоследствии можно купить что-то лучше, или аналогичное жилье, но дешевле. Но сама рецессия случается крайне редко (последний раз она наблюдалась в 2016-2018 гг.). В случае с растущим рынком на причитающуюся по закону сумму уже вряд ли получится купить желаемый объект, и тогда выгоднее будет переуступить своё право требования по рыночной цене. Но шанс найти инвестора, который захочет вложиться в проблемный объект, невелик. Хотя исключать такой сценарий нельзя: в последнее время долгострои довольно удачно передают другим застройщикам, которые с той или иной степенью успеха завершают проект.
Эскроу-счета. Вопреки расхожему заблуждению, деньги с эскроу-счёта нельзя забрать в любой удобный момент – потребуется как минимум расторжение ДДУ по соглашению сторон либо в одностороннем порядке при наличии на то оснований (срыв сроков сдачи, банкротство застройщика, передача объекта ненадлежащего качества), либо по решению суда – но тогда нужно будет доказать, что основания для расторжения есть. Если дольщик инвестировал на старте продаж, ждёт три года, и за два месяца до плановой даты ввода дома в эксплуатацию не готов даже котлован, срыв сроков передачи квартир очевиден, но формально у девелопера ещё есть время, и оснований для одностороннего расторжения ДДУ пока нет. В этой ситуации придётся в суде доказывать невозможность исполнения обязательств застройщика.
Если ввод в эксплуатацию задерживается более чем на шесть месяцев, тому могут быть следующие причины: изначально невыполнимый темп строительства, неустойчивая экономика проекта и т.п.
Иногда для ускорения продаж девелопер указывает привлекательный срок передачи квартир, однако для его соблюдения нужен неиссякаемый денежный поток и сверхнадёжный подрядчик, что могут себе позволить, как правило, либо застройщики премиальных клубных домов небольшой площади (в этом случае намного сложнее сорвать сроки), либо, наоборот, быстровозводимых панельных новостроек самого низкого класса, не требующих длительных фасадных, отделочных работ и благоустройства. Все остальные, неадекватно оценивая вероятную реальную скорость строительства, рискуют в скором времени выплачивать компенсацию дольщикам за просрочку. Если покупка инвестиционная, то есть критической срочности заселения нет, имеет смысл подождать, и срок ожидания в итоге можно приравнять к "скидке" за счёт отсуженной у застройщика неустойки. Если, конечно, компанию не признают банкротом.
Административные барьеры
Из-за того, что участки под застройку в Москве и области последнее время всё реже бывают полностью "беспроблемными", абсолютно добросовестный застройщик может столкнуться с затруднениями при получении разрешения на ввод в эксплуатацию даже качественно и вовремя построенного дома. Отсутствие результатов какой-либо экспертизы (экологической, технической), фрагменты спорных участков в пятне застройки и другие юридические препятствия могут отсрочивать заселение на годы. В этом случае можно попробовать избавиться от актива, переуступив права требования, но есть ряд нюансов.
Во-первых, прекрасно осведомлённые о проблемах со сдачей объекта люди не торопятся покупать в нём квартиру, поэтому продажа может оказаться просто невозможна. Во-вторых, даже при нахождении покупателя, скорее всего, придётся продавать с большим дисконтом, часто дешевле изначальной стоимости. Здесь нужно оценить "за" и "против": если лучше вернуть деньги, пусть меньше изначально вложенной суммы, но побыстрее, можно пойти на сделку. Если выведенные средства вложить будет всё равно некуда, лучше не торопиться и постараться дождаться передачи квартиры - готовую недвижимость с правом собственности реализовать уж точно и проще, и дороже, даже если для проживания она потом и не понадобится.
Банкротство застройщика
Виной тому может быть и трагическое стечение обстоятельств, приведшее к неумышленному банкротству, и банальное мошенничество. Так или иначе, в этой ситуации вариантов действия больше всего. Можно расторгнуть ДДУ и претендовать на возврат средств с эскроу-счёта, если продажа осуществлялась через него. Если система эскроу не применялась, можно ждать компенсации от фонда защиты прав дольщиков или достройки объекта за его счёт. Второе гораздо вероятнее, т.к. себестоимость строительства намного ниже рыночной цены, по которой оформлялись ДДУ и которую придётся возвращать. Как правило, апартаментов это не касается – фонд не достраивает нежилые помещения и не компенсирует затраты на них. В этом случае надежда только на нового девелопера, который по какой-то причине заинтересуется объектом и возьмётся его завершить.
В каждой конкретной ситуации нужно оценивать два параметра: вероятность получения в конечном итоге объекта или денег и наибольшую ценность одного и второго. Если сумма компенсации, на которую вы можете претендовать, ничтожна, лучше постараться дождаться квартиры. Если вероятность получения квартиры мала или покупка была инвестиционной, то есть речь не о крыше над головой, а об объекте для сдачи в аренду, лучше постараться как можно быстрее вернуть вложенные деньги, чтобы попробовать инвестировать их удачнее.
Материал подготовлен экспертами компании "БЕСТ-Новострой".