Друзья, давайте разберемся в том, отвечаете ли вы, как новый собственник жилья, по долгам старого владельца.
Не отвечаете. Конец.
Ладно, стоит все-таки подробно разобрать этот вопрос. Ведь, долги за коммуналку – это довольно острая тема для тех, кто столкнулся с задолженностью предыдущих собственников
Прежде всего нужно четко понимать, что долги за коммунальные услуги числятся не за квартирой, а за собственником, который владеет или владел ей. И новый собственник не отвечает за долги предыдущего собственника. Это четко прописывается в законодательном праве:
ЖК РФ ст. 153 п.5 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». В этой статье говорится о том, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги. Отметим, с момента права собственности.
В свою очередь, тот самый момент права собственности определяет ГК РФ Статья 223 п.2 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору». В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если
иное не установлено законом.
Что же касается долгов за капремонт?
Здесь не все так позитивно. К сожалению, здесь закон не разделяет долги за бывшим и нынешним собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт. Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст.158 ЖК РФ «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме».
В этой ситуации, к сожалению, ничего поделать нельзя. Поэтому нужно сделать все, чтобы эту ситуацию избежать.
И теперь главный вопрос: Как избежать такой ситуации?
Конечно, трепетно подойти к выбору агентства недвижимости. Выбрать толкового агента по недвижимости, которые не доведет ситуацию до таких крайностей.
Компетентный и опытный агент всегда заведомо перед сделкой запрашивает вместе с продавцом справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если собственник платил коммунальные услуги по одной квитанции, запрос на справку о задолженности подают в ТСЖ. Если по каждой коммунальной услуге собственник оплачивал по отдельной квитанции, то запрос подается в каждую инстанцию отдельно.
И в заключение: Что делать, если по невнимательности некомпетентности риэлтора вы приобрели квартиру с задолженностью, и работники ЖКХ неправомерно требуют оплатить долг предыдущего собственника?
Во-первых, конечно, сделать выводы о том, что нет лучшего агентства недвижимости, чем то, в котором есть свой юридический отдел, который узнает всю подноготную квартиры. (А Вы помните, в каком агентстве точно есть такой отдел;))
Во-вторых, надо уведомить бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Есть вероятность, что этот вопрос решится без проблем и он погасит свою задолженность как порядочный гражданин.
Если Вам повезло чуть меньше со старым собственником, то нужно проделать ряд действий:
Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.
С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше имя.
В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.153 ЖК РФ, обычно этого достаточно.
Но если это не сработало, пишем письмо-уведомление о перемене собственника квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон. Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с уведомлением.