Абсолютно любой продукт – это решение той или иной проблемы или задачи, стоящей перед человеком. Чем успешней продукт решает, стоящую перед человеком, проблему или задачу, тем он более востребован на рынке. В свою очередь, на рынке присутствует большое количество продуктов, которые группируются на основе решения одной и той же проблемы или задачи. Люди приходят на рынок в поисках оптимальных или уникальных решений своих проблем и задач. Рынок недвижимости не является исключением. Продуктом рынка недвижимости является территория, которая решает одну из трёх проблем, стоящих перед каждым человеком: выбор территории для жизни, работы и отдыха. Территория вполне, может быть, и комплексным решением всех трёх указанных задач. Чем конкретно должна быть территория в каждом конкретном случае решает её производитель, т.е. девелопер с опорой на тенденции развития рынка, поведение на нём потребителей. И успех на рынке недвижимости территории, как продукта будет зависеть от того, насколько точно, оригинально девелопер интерпретировал поведение потребителей на рынке.
Девелопмент территорий при этом является весьма своеобразным производственным процессом. На конечные свойства продукта оказывает сильное влияние изначальная характеристика самой территории. Поэтому, для создания высоколиквидной на рынке недвижимости территории девелоперу недостаточно корректно интерпретировать только поведение потребителей на рынке. Для успеха территории на рынке недвижимости, ему необходимо корректно интерпретировать ещё и саму территорию, её изначальные характеристики.
Создание полноценных городских территорий, которые решали бы комплексно все три проблемы человека является трудной и весьма затратной задачей. На создание полноценной городской территории необходимо очень много денег и времени. Да, городская территория обладала бы наивысшей ликвидностью среди прочих территориальных продуктов, но на данном этапе развития технологий и ресурсной базы её создание практически невозможно. Поэтому, современным девелоперам приходится прибегать к интерпретации территорий и поведения потребителей на рынке с позиции меньших бюджетов, вменяемых сроков и фокусировании своего и потребительского внимания на отдельных задачах и проблемах.
Можно сказать, что из-за невозможности реализовывать полноценные городские территории, девелопмент стал по своей сути загородным. Загородные территории являются самыми доступными. Они не так дороги и их очень много. Они являются самым распространённым территориальным ресурсом для создания девелоперских продуктов. Невозможность создания с нуля полноценной городской территории, решающей комплексно проблемы места жительства, работы и отдыха, привело девелоперов к фокусированию внимания на решении вопроса места жительства. Но этот подход обнаружил проблемы устойчивости существования территории. Территории, ориентированные на решение одной единственной проблемы места жительства, оказались нежизнеспособными в долгосрочной перспективе. Поэтому, современное производство территорий стало пытаться искать комплексные решения. Территории, изначально ориентированные на решение вопроса места жительства, стали ориентироваться также и на решение вопроса отдыха и развлечений.
Большая часть создаваемых ныне девелоперами территорий направлены на комплексное решение двух проблем: место жительство и место отдыха. Удивительно, но современный девелопмент загородных территорий так и продолжает обходить стороной решение проблемы места работы. Если быть более точным, то современное производство территорий интерпретировало решение этой проблемы в более удобоваримом для себя варианте. В варианте, которое не является столь затратным. Оно вывело решение этой проблемы за пределы производимой территории. Так появились отдельные территориальные бизнес-кластеры, решающие только вопросы места работы, а современное развитие интернет-технологий и вовсе вывела решение этой проблемы за пределы рынка недвижимости. Проблематичность создания комплексных городских территорий привело к трансформации и развитию самих девелоперских продуктов.
Современный девелоперский продукт, основанный на преобразовании загородных и прочих отдалённых территорий – это продукт, решающий в комплексе проблемы места жительства и места отдыха. Чем занимаются современные урбанисты? Тем же самым, что и девелоперы на загородных территориях. Они в меньшей степени озабочены решением проблемы места работы человека и в большей степени озадачены вопросом комплексной интерпретации проблемы места жительства и места отдыха человека. Можно даже сказать, что современный город постепенно стал трансформироваться в загород.