Продажа квартиры — юридически сложный процесс. Важно заранее подготовить все документы. Иначе — вы рискуете потерять время и даже покупателя. Например, если не взять нужную справку, затянутся сроки выхода на сделку. Покупателя это может не устроить. Он не захочет ждать, пока вы разберетесь с бюрократией, и откажется от квартиры.
Единого списка документов, которые понадобятся при купле-продаже, нет. Он варьируется в зависимости от ситуации собственника — кто прописан в квартире, состоит ли продавец в браке, — требований покупателя и банка, если жилье берут в ипотеку.
Обязательно
- Паспорт владельца жилья;
- Договор купли-продажи.
Росреестр обязательно запросит эти два документа. Без них зарегистрировать переход права собственности невозможно.
По закону этого достаточно, если вы совершеннолетний, являетесь единственным собственником квартиры и не состоите в браке, а покупатель платит за квартиру «живыми» деньгами — без ипотеки и кредитов.
Как вы понимаете, так бывает не всегда. Плюс покупатель обычно запрашивает дополнительные документы, чтобы убедиться, что квартира без обременений. Поэтому придется собрать еще несколько бумаг.
Если квартира в общей собственности
- Письменное согласие на сделку от другого собственника, заверенное нотариально или личное присутствие на сделке всех собственников со своими документами
По закону общая собственность делится на два вида: совместная и долевая. В общей долевой собственности доли каждого владельцы четко определены: например, половина или четверть квартиры. В общей совместной собственности доли участников не определены. Они признаются равными.
Для каждого вида собственности существуют свои нюансы при продаже квартиры.
Совместная собственность
Потребуется согласие на сделку от другого собственника. Документ необходимо заверить нотариально.
Долевая собственность
Дополнительных документов не понадобится. Но на сделке обязаны будут присутствовать все дольщики или их представители по доверенности. Договор будет необходимо заключить у нотариуса.
Если жилье приобрели в браке
- Письменное согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариально, или брачный контракт
Купленная в браке квартира считается общей совместной собственностью супругов. Вне зависимости от того, кто ее купил и на чье имя она оформлена. Поэтому для продажи нужно получить нотариальное письменное согласие второго супруга на продажу.
Исключение — если между супругами подписан брачный контракт, где установлен режим раздельной собственности на квартиру. Тогда согласие супруга не понадобится. А вот брачный контракт потребуется при регистрации сделки.
Если квартира или доля находится в собственности несовершеннолетнего
- Разрешение органов опеки
Несовершеннолетний может владеть как всей квартирой, так и ее долей. В обоих случаях ему необходимо предоставить другое собственное жилье — не меньшей площади и не хуже по условиям жизни. За этим следят органы опеки. От них и понадобится разрешение на продажу.
К этому документу добавятся еще несколько — в зависимости от того, сколько несовершеннолетнему лет.
Если ребенку до 14 лет, его законные представители участвуют в сделке от его имени. Дополнительно понадобятся:
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Паспорт законного представителя;
- Документ, подтверждающий полномочия представителя (например, свидетельство о рождении или свидетельство об усыновлении).
Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Дополнительно потребуется:
- Согласие законных представителей на совершение сделки купли-продажи.
Если квартиру покупают в ипотеку
Для выдачи ипотеки банк наверняка запросит дополнительные бумаги. Точного перечня документов нет — его формирует каждый банк самостоятельно.
Вот примерный список того, что может понадобиться:
- Предварительный договор купли-продажи;
- Расписка в получение аванса или задатка.
Они оформляются, когда покупатель и продавец договорились обо всех условиях сделки. Документы выступают для банка гарантией, что купля-продажа состоится.
- Техпаспорт БТИ на жилое помещение
В нем прописаны все технические характеристики квартиры и начерчен ее план. Банк запрашивает техпаспорт, чтобы проверить жилье на наличие незаконной перепланировки. Получить документ можно в БТИ или через МФЦ. Срок действия — 5 лет.
- Справка об отсутствии задолженности по платежам за ЖКУ
Банку нужно удостовериться, что за квартирой нет долгов по коммуналке. Для этого и понадобится справка. Ее можно получить в ТСЖ или управляющей компании, а также — заказать через госуслуги или в МФЦ.
- Архивная выписка из домовой книги
Она нужна, чтобы подтвердить, что в квартире не осталось зарегистрированных жильцов. Документ выступает гарантом того, что в будущем внезапно не появятся другие претенденты на жилье. Выписку дают в МФЦ. Срок действия документа — месяц, поэтому заказывать его заранее не стоит.
Если квартира продается по доверенности
- Нотариальная доверенность
Если у собственника нет времени самому собирать документы или заключать сделку, он может оформить доверенность. Для этого нужно обратиться к нотариусу.
Продавать квартиру по доверенности мы рекомендуем только в крайнем случае — если у владельца нет возможности присутствовать на сделке лично.
Если запросит покупатель
Покупателю нужно убедиться, что с квартирой все в порядке, а продавец не мошенник. Иначе — есть риск, что сделку внезапно признают недействительной. Для этого сам покупатель или его представитель обычно запрашивают целый ряд справок.
Вот что просят показать чаще всего:
- Выписка из ЕГРН
Документ служит аналогом свидетельства о праве собственности. Он рассказывает покупателю, кто, на каком основании владеет жильем и есть ли на нем обременения. Например, квартира может находиться под арестом или в залоге у банка. Выписку обычно заказывают в МФЦ.
Продавать квартиру с обременениями, например, если она находится в залоге у банка, можно. Главное — заранее продумать стратегию, как вы привлечете покупателя, и схему сделки.
- Документы, которые объясняют, как вы стали владельцем
Иногда выписки из ЕГРН недостаточно. Покупатель может попросить правоустанавливающий документ. Например, если вы купили квартиру — это договор купли-продажи. Если получили в наследство — завещание. Если жилье вам подарили — договор дарения.
- Справка о погашении ипотеки
Потребуется в том случае, если вы брали ипотеку на квартиру. Получить справку можно в том банке, где оформляли кредит.
- Справка из ПНД
Чаще всего нужна, если владелец — пожилой человек. Документ подтверждает, что продавец дееспособен и осознает последствия сделки. Справка оформляется непосредственно в психоневрологическом диспансере.
- Технический паспорт
В нем указаны все характеристики объекта и дан подробный графический план. Из документа можно узнать, есть ли в квартире незаконные перепланировки или нет. Копию техпаспорта можно заказать в МФЦ или БТИ.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- Справка об отсутствии долга за капремонт
Обе справки можно получить в МФЦ или обратиться за ними напрямую в управляющую компанию или ТСЖ.
- Справка об отсутствии долгов по налогам на имущество
Обратиться за справкой нужно в инспекцию ФНС России по месту вашей регистрации. Вы можете подать заявление в электронном виде или на бумаге.
- Выписка из домовой книги
Она показывает, сколько человек прописано в квартире. Справку можно получить в управляющей компании.
Подготовка бумаг — сложный процесс. Здесь важно ничего не упустить, чтобы не затянуть сделку. С продажей без комиссии от «Марлинк» штатные юристы всегда будут на связи и помогут при сделке.