Думаете открыть гостиницу или загородный отель? Рост туристического потока в мире, динамика развития стран показывает перспективу гостиничного сектора недвижимости.
Как выбрать участок или объект для создания гостиницы, какие юридические вопросы необходимо изучить, какие затраты на этапе инвестиций, как распределяется прибыль между управляющей компанией и инвестором/владельцем.
Для инвестора существует два пути развития: самостоятельно реализовывать проект или привлечь к работе отельную управляющую компанию (консультанта, УК).
Самостоятельное управление и ведение проекта гостиницы
Для принятия решения о эффективности проекта инвестору необходимо оценить затраты на реализацию и уровень получаемой прибыли после запуска гостиницы. При операционном управлении существуют постоянные и переменные затраты.
Формат самостоятельного управления подразумевает постоянное участие собственника/инвестора в процесс управления комплексом, не дает возможности удаленного управления, подходит имеющих опыт работы в гостиничном бизнесе.
Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 30 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги. Большее количество номеров усложняет процесс управления и требует профессиональных знаний и подходов.
Гостиничные управляющие компании начинают работу с гостиницами от 35 номеров. Это связанно с экономической составляющей проекта и его экономических показателей.
Типы гостиничных операторов:
1) Оператор с гостиничным брендом - это оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление.
Плюсы (+):
- широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности;
- единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала;
- опыт накопленный годами к услугам инвестора;
- прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта;
- единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;
Минусы (-):
- инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход;
- брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами;
- комплекс требований к гостиничному проекту. инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора;
- адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта;
- затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей;
- жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора;
- сроки действия договора не менее 10 лет.
При инициализации проекта, нужно оценить все затраты на проект, в том числе на содержание УК, ее эффективность, а также владения брендом для отеля, оценить все отчисления в период действия условий договора. Не каждому городу необходим брендовый отель. Не всегда бренд = высокая загрузка.
2) Независимый оператор - управляющая компания, которая занимается операционным управление гостиницей без привлечения гостиничного бренда. К услугам обращаются владельцы небольших отелей (от 35 до 80 номеров). Как правило, такие операторы управляют отелями без бренда или с собственным брендом).
Плюсы (+):
- оператор более гибки при обсуждении условий контракта;
- часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы;
- открытая финансовая история и отчетность перед собственником;
- оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника;
- срок договора от 5 лет;
- сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний;
- высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж;
- персонализированный подход к гостям, программы лояльности;
- работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления;
- глубокое знание гостиничного рынка
Управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности: управления службами, точками дохода, расходами, персоналом и обучение, продажи, финансовое управление.
Комплекс задач УК:
- управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставки провизии и проч.);
- набор и обучение персонала, а также контроль за их работой;
- ценовая политика, тарифная политика, дополнительные услуги;
- реклама, маркетинг, связи с общественностью, продвижение, заключение контрактов;
- финансовое планирование (бюджет отеля) и контроль за расходами;
- полная финансовых отчётов перед собственником, формирование бюджета, его защита;
- закупка оборудования, основных средств, заключение договоров с поставщиками.
Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей
Договор заключается на 5−15 лет, причём для отелей высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем 20−30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает 10−15 лет.
На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями. Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок.
1) Договор аренды и управления отелем
Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:
- получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20−25 % от выручки.
- получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель ит. д.).
Плюсы (+):
- прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд;
- ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).
Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.
Минусы (-):
- доход ниже (20-30%), чем при договоре управления;
- договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению. Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем. Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.
2) Договор управления отелем
Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:
- Базовая ставка: составляет 2−5 % от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, спа-центра, аренды конференц-залов, проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы.
- Поощрительная ставка: составляет 6−10 % от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник. И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.
Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.
При выборе УК, на что обратить внимание:
- опыт компании и реализованные гостиничные проекты;
- условия и функции управляющей компании;
- уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда;
- сроки заключение договоров;
- формы финансовой отчетности;
- условия распределения прибыли;
- перспективы развития гостиничного проекта
Вы можете обратиться за консультацией по проекту гостиницы или за услугой управления в нашу компанию.
Мы сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости для создания гостиницы, проанализировать ваш земельный участков и определить формат возможного гостиничного строительства, разработать концепцию гостиницы и спроектировать ее, предложить формат работы по управлению, а также оценить инвестиции и доходы от проекта гостиницы.
Гостиничная компания УК РосинвестОтель
#гостиничный бизнес #управляющая компания #росинвестотель #development #консалтинговая компания #инвестиции в недвижимость #управление гостиницей #гостиничная компания #hotel
