Спрос на квартиры – главный двигатель предложения, а он за последние месяцы заметно снизился. К чему приведет такая динамика? Снизятся ли цены на жилье? Запустят ли застройщики новые акции? Какие ставки по ипотеке стоит ждать от банков? Эти и другие вопросы мы задали Сергею Терентьеву, директору департамента недвижимости Группы ЦДС.
Как изменился рынок недвижимости Петербурга за первое полугодие 2021 года?
Первые полгода были удачными с точки зрения объемов продаж – наша компания перевыполнила план на 15-20%. Люди стремились купить квартиру до окончания программы льготной ипотеки, поэтому самым активным оказался июнь – последний месяц ее действия на старых условиях.
В июле ажиотаж ожидаемо схлынул и спрос стал спокойнее: в среднем по городу он снизился на 20-30% и вернулся на плановый уровень. Это замедлило рост цен.
Выросли ли цены на жилье за первое полугодие? И если да, то на сколько?
За первые шесть месяцев 2021 года квартиры в новостройках действительно подорожали. В зависимости от характеристик жилого комплекса и типа квартиры цены выросли на 10-15%.
В 2021 году в 1,5-3 раза подорожали строительные материалы, а расходы на зарплаты сотрудникам отрасли увеличились до 20%. Когда и как это отразится на стоимости квартир в новостройках?
К сожалению, дорожает все, начиная от продуктов питания и заканчивая автомобилями. Жилищного строительства это тоже касается, хотя мы не ожидаем критичного повышения цен в текущем году. Вместе с тем, нет и предпосылок для их снижения, так как себестоимость строительства постоянно растет.
Какие изменения произойдут во втором полугодии? Подорожают ли квартиры и на сколько?
Все зависит от того, как будет меняться спрос и сколько новых объектов в ближайшие месяцы выведут на рынок застройщики.
Если говорить о первом факторе, то, по моим прогнозам, покупательский интерес начнет расти с сентября. Предпосылки к этому были заметны уже в августе.
В части пополнения объема предложения наша компания активно выводит на рынок новые объекты. Так, в первом полугодии мы открыли продажи в новых очередях наших жилых комплексов ЦДС «Приневский», ЦДС «Северный», ЦДС «Чёрная Речка», ЦДС «Новые Горизонты», квартал Parkolovo и «Город Первых». Кроме того, в июле мы вывели на рынок совершенно новый проект – концепт-квартал ЦДС Dreamline. Интерес ко всем объектам очень высок – даже выше, чем мы ожидали.
Также во втором полугодии застройщики вместе с банками продолжат разрабатывать интересные программы для покупки новых квартир. В частности, будет пополняться предложение ипотечных программ с субсидированными ставками. Уже сегодня по ряду объектов мы предлагаем покупателям программы со значительно сниженными ставками и, что самое важное – без удорожания стоимости квартиры.
А если говорить конкретно о Группе ЦДС: планируете ли вы повышать цены на квартиры?
В нашей компании цены повышаются планово, по мере увеличения строительной готовности объекта. Как правило, мы пересматриваем стоимость квадратного метра несколько раз в месяц. Но процент повышения, конечно, зависит от большого количества факторов.
К примеру, 2019 год был допандемийным. Мы выводили много проектов в продажу, поэтому цены выросли немного – до 23%. В 2020-м удорожание было существенным – на 30-44%. Это связано с сильным сокращением вывода новых проектов в продажу – на рынке сформировался дефицит предложения, а льготная ипотека с низкими ставками только усугубила процесс.
2021 год пока самый «спокойный». За первые семь месяцев – с января по июль – цены выросли всего на 4-18%. На рынок выводят больше объектов и покупателям предлагают крупные пригородные проекты.
Вдобавок спрос снижается из-за повышения ставок по льготной ипотеке при высоких ценах на квартиры – около 177,7 тыс. рублей за кв.м в Петербурге и 120,6 тыс. рублей за кв.м. в Ленобласти. Для сравнения: в январе 2019 года 1 кв.м. в Петербурге стоил 115,6 тыс. рублей, в Ленобласти – 78,7 тыс.
Согласно этой статистике, в 2021 году цены вырастут в пределах 20%. При этом основной скачок уже произошел.
В конце июля Центробанк повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 6,5%. Как, по вашему мнению, удорожание ипотеки повлияет на продажи жилья?
Удорожание ипотеки неизбежно, учитывая экономическую ситуацию в стране. Более того, нынешнее повышение ипотечных ставок вслед за изменением ключевой ставки оказалось меньше ожидаемого. Раньше по программе с господдержкой купить квартиру в новостройке можно было по ставке 6% годовых, а сейчас, после повышения ставок, взять ипотеку можно, в среднем, под 8%. Разница не столь значительна.
Конечно, для банков повышение ключевой ставки означает удорожание получаемых ими средств, но жесткая конкуренция за заемщиков не позволяет им значительно повышать ставки по ипотечным кредитам. В связи с этим, для покупателей недвижимости увеличение ставок будет плавным. Маловероятно, что в ближайшее время ставки по ипотеке вырастут больше, чем на 0,5%.
Если говорить о ценах на квартиры, то повышение ключевой ставки ЦБ никак не отразится на этом показателе. Ипотечные ставки и цена строящегося жилья – это два независимых процесса.
Стоит ли в ближайшее время ждать скидок от застройщиков?
Акции, безусловно, будут, но коснутся только некоторых объектов и определенных типов квартир. Не стоит ждать больших скидок. При повсеместном удорожании материалов и рабочей силы ни один разумный застройщик не будет предоставлять крупных дисконтов.
Создается впечатление, что сейчас выгоднее покупать «вторичку» − она дешевле новостроек, и не надо ждать окончания строительства.
У новостроек есть два ключевых преимущества:
- На начальном этапе строительства цена квартиры ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию. В итоге покупатель выигрывает за счет разницы цен.
- Квартира в новостройке – это качественный продукт, созданный с учетом новейших технологий и современных представлений о комфорте. Даже «новая вторичка» – дома, сданные в последние 5-7 лет – отличается от нынешних новостроек в плане концепции.
В целом, в этом вопросе каждый человек выбирает сам, что нужно именно ему. Можно провести аналогию с машинами: вы покупаете или новую рестайлинговую модель, или же более доступный б/у автомобиль, который скоро устареет еще больше. Нет ничего плохого ни в первом, ни во втором варианте, просто они разные. На мой взгляд, современные ипотечные программы и ситуация на рынке позволяют получить квартиру мечты в современном доме на доступных условиях.
Давайте подведем итог: стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать?
В ближайшие месяцы на рынке недвижимости сохранится сбалансированная ситуация, выгодная для клиента. Цены будут расти, но незначительно, а уже не ажиотажный спрос позволит выбрать подходящую квартиру среди сотен предложений.
Также плюсом для клиента остаются разнообразные программы ипотечного кредитования с интересными ставками. Сейчас купить квартиру в новостройке можно по ставке 7,6-7,8% годовых. Ранее ожидалось, что ставки вырастут до 8-9%. По моим прогнозам, такая ситуация сохранится как минимум до середины осени.
Увидеть современные новостройки, ознакомиться с акциями и рассчитать ипотеку на ипотечном калькуляторе можно на сайте Группы ЦДС. Переходите по ссылке или листайте вниз.
Проектные декларации на сайте https://наш.дом.рф.
Проектные декларации на сайте https://наш.дом.рф. Застройщик ООО "СЗ ЕВРОПЕЙСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА", ООО "ПРАВОБЕРЕЖНЫЙ", ООО "БАЛТИНВЕСТГРУПП", ООО "ИНВЕСТКАПИТАЛ", ООО "ГОРОДСКАЯ ПЕРСПЕКТИВА", ООО "СЗ УНИВЕРСАЛ ИНВЕСТ КАМЕНКА", ООО "НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ 6".