Перед покупкой квартиры многие стремятся проверить все документы на предмет юридической чистоты предстоящей сделки. Однако, просто проверить – этого мало. Необходимо собрать ряд справок, чтобы в случае судебных притязаний, доказать вашу добросовестность.
Для чего нужно доказать свою добросовестность? С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников (Федеральный закон от 16.12.2019 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"). Пункт 6 статьи 81 дополнен абзацем следующего содержания: "Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него."
Если сказать более простым языком, приобретатель считается добросовестным, если он перед покупкой проверил документы на квартиру и убедился, что у продавца есть право продавать эту квартиру. Добросовестным он будет считаться до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано иное (к примеру, если он был в сговоре с продавцом). Однако, если у вас не будет доказательств добросовестности, суд может и не признать вас добросовестным приобретателем.
Что же необходимо собрать и бережно положить в папочку вместе с документами на квартиру? Прежде всего свежую Выписку из Единого Государственного реестра недвижимости на покупаемую квартиру, где содержатся общедоступные сведения об объекте недвижимости. Её можно заказать в МФЦ, причём как можно ближе к сделке. Этот документ позволит вам убедиться, что покупаемый объект действительно принадлежит продавцу, что он не заложен, не находится под обременением или арестом, что нет претензий третьих лиц. В этом документе содержится точный адрес объекта, кадастровый номер, общий метраж, план квартиры.
Далее, необходимо затребовать Согласие супруга (бывшего супруга) на продажу недвижимого имущества, если оно было приобретено в браке, а оформлено только на одного из супругов. Если продавец в браке не состоял, то его заявление о том, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.
Если квартира была приватизирована, то следует убедиться, что все зарегистрированные лица на тот момент поучаствовали в приватизации. При наличие отказавшихся от приватизации, следует запросить от таких лиц Заявление о том, что они знают о продаже и отказываются от права пожизненного проживания в данной квартире. Выяснить о таких лицах можно затребовав архивную справку по форме 9. Из нее можно узнать, кто был зарегистрирован в данном жилье в предыдущие годы, когда и по какой причине снят с регистрации.
Не лишними будут справки по форме 7 и 12. Справка по форме 7 носит название: «Справка о характеристике жилого помещения». Она фактически является аналогом технического паспорта, но без плана. Довольно важной является последняя графа в этой справке (дополнительные сведения). В ней может отражаться состояние аварийности помещения. Справка по форме 12 проинформирует вас о том, не было ли зарегистрировано в квартире лиц, осужденных к лишению свободы, признанных безвестно отсутствующими, по иным причинам на основании решения суда, в связи с выездом в стационарные организации социального обслуживания и др.
В некоторых случаях потребуется затребовать и другие справки: о неиспользовании материнского капитала (см. статью Вы покупаете квартиру. Как узнать, не использовался ли маткапитал? ), справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Важнейшим фактором добросовестности при приобретении квартиры является указание полной рыночной цены в договоре. Это особенно будет актуальным, если бывший владелец квартиры будет признан банкротом в течение 3 лет после совершения сделки.
Конечно, даже тщательно собранные документы перед покупкой квартиры не всегда способны защитить добросовестного приобретателя от изъятия имущества (ст. 302 ГК РФ). Однако, С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Не пренебрегайте данными советами, так как в этом вопросе лучше перебдеть! Удачи при покупке жилья! Ставьте лайки. Подписывайтесь на канал.