Ипотечные ставки в Германии — одни из самых низких среди европейских стран. Купить жильё в Германии могут не только граждане страны, но и иностранцы. Причём немецкая недвижимость привлекательна не только для собственного проживания, но и для инвестирования: за последние 10 лет цены выросли вдвое и продолжают увеличиваться. Съёмное жильё также подорожало, и на рынке чувствуется нехватка квартир для аренды.
Одновременно с ростом цен снижаются ипотечные ставки. В среднем по стране цифры следующие:
- ипотечный кредит на 10 лет — ставка 0.58%
- ипотечный кредит на 15 лет — ставка 1.00%
- ипотечный кредит на 20 лет — ставка 1.18%
Для сравнения: самая низкая процентная ставка за 10-летний кредит в 2011 году составляла около 4%.
Покупать жильё в инвестиционных целях выгодно, так как выручка при сдаче в аренду больше, чем траты на ипотечный кредит. Дополнительно ипотека уменьшает налогооблагаемую базу, потому что расходы на проценты вычитаются из дохода инвестора.
Как иностранцу получить ипотеку в Германии
Иностранцы в Германии тоже могут получить ипотеку, однако условия для них могут быть менее выгодными, чем для резидентов. Решение о кредитовании принимается в каждом случае индивидуально и зависит в том числе от суммы кредита и источника дохода клиента.
Сумма займа и расходы
Немецкие банки чаще всего дают кредит на покупку недвижимости общей стоимостью от 100.000 евро, минимальная стоимость при этом должна составлять около 50.000 евро.
Для иностранца первоначальный взнос в среднем составит 40–50% от стоимости объекта, ставку банк может увеличить до 3-5%. Впрочем, вторую и последующие ипотеки можно оформить на более мягких условиях: взнос от 20% и ставка ниже 3%.
Иногда резидентам удаётся взять ипотеку без первоначального взноса, но тогда минимум 10% от стоимости жилья необходимо будет потратить на расходы по ипотеке: услуги нотариуса, внесение в кадастр, налог, открытие и ведение счёта, выписки и справки, аудит объекта, комиссию маклера. Размер этих расходов зависит от земли, в которой приобретается квартира, и деньги нужно будет заплатить сразу.
Также заёмщик оплачивает оценку недвижимости у независимого эксперта — около 0.2–0.3% от стоимости объекта.
Процентные ставки и платежи
Размер процентной ставки рассчитывается индивидуально, банк учитывает многие факторы: от оснований проживания в Германии до размера официального дохода, наличия семьи и состояния кредитной истории.
Самый распространённый способ погашения, предлагаемый банками — аннуитетный, при котором платежи вносятся равными суммами на протяжении всего срока ипотеки. В эти платежи включён и возврат тела кредита, и проценты банка за предоставление ипотеки.
Досрочное погашение возможно, но нужно заранее уточнить в банке, возьмут ли за это штраф или повысят ставку.
Также бывают кредиты с опцией ускоренного погашения: раз в год можно дополнительно вносить до 10% от тела кредита.
Более рискованными считаются кредиты с плавающими ставками. В таких займах ставки периодически пересматриваются с учётом ставки Euribor — среднего значения ставок по кредитам в евро — и добавлением маржи банка около 1.5-2%. Однако ставка Euribor уже достигла отрицательных значений, и когда она пойдёт вверх, ипотечная ставка вырастет вместе с ней.
Срок ипотеки
Если ипотека берётся на 15 лет, это значит, что процентная ставка фиксирована на этот срок. И если выплатить кредит за 15 лет не получится, то необходимо либо внести остаток разовым платежом, либо заново брать займ на оставшуюся сумму. При этом ставка, скорее всего, поменяется.
Основные критерии для получения ипотеки
Банки одобряют ипотеку после анализа многих факторов. В каждой организации свой перечень условий, но есть и общие для всех.
- 1. Доходы и накопления
Финансовая состоятельность, то есть официальный стабильный доход и накопления для первоначального взноса — это основной критерий при взятии ипотеки. Чем меньше накопления, тем менее выгодны условия кредита.
Работа учитывается только на территории Германии, за исключением руководящих постов в международных организациях. При этом дохода заёмщика должно хватать не только на ипотечные платежи, но и обеспечение уровня жизни на прежнем уровне. Обычно платёж должен составлять не более 35% от ежемесячного дохода. Самозанятым и фрилансерам банки выдают ипотеку менее охотно, чем специалистам с бессрочным контрактом или предпринимателям.
- 2. Возраст и наличие семьи
Минимальный возраст при оформлении ипотеки — 21 год. Как правило, банки выдают кредит с расчётом, чтобы заёмщику было не более 65 лет на момент погашения ипотеки.
Если ипотеку берёт семья, где работают оба супруга, то риски клиентов остаться без работы уменьшаются, а источников дохода получается два. Поэтому семьям банки выдают кредиты с большей готовностью. Однако если имеются дети, то и доход должен быть выше.
- 3. Характеристики объекта
Чем ниже риски банка, тем проще получить ипотеку. При оценке объекта недвижимости менее рискованными считаются следующие характеристики:
- Дом построен недавно.
- Недвижимость расположена в районе с хорошей экологией и развитой инфраструктурой.
- Объект покупается в инвестиционных целях, для сдачи в аренду.
При приобретении квартиры, которая уже сдаётся, могут возникнуть трудности: вряд ли получится поднять арендную плату или выселить арендаторов до окончания действия договора.
- 4. Страхование рисков
При согласии, например, на страхование жизни и здоровья, шансы получить ипотеку существенно возрастают. Таким образом банки снижают свои риски по возможной невыплате кредита, а заёмщик страхует себя и свою семью от финансового краха в случае потери трудоспособности или смерти. Стоимость страховки рассчитывается индивидуально и зависит от возраста, состояния здоровья заёмщика.
Документы для оформления ипотеки в Германии
Каждый банк может попросить предоставить свой пакет документов, но основной список одинаковый:
- Документ, удостоверяющий личность: внутренний паспорт, загранпаспорт.
- Подтверждение регистрации на территории Германии.
- Анкета Selbstauskunft, содержит личные данные о заёмщике и его семье, доходах, тратах, страховках и имуществе.
- Документы, подтверждающие наличие капитала и его происхождение: налоговая декларация, справка с места работы, рабочий контракт, выписки с банковских счетов, подтверждающие доход за последние 12 месяцев.
- Документы по оценке объекта недвижимости.
- Документы на приобретаемую недвижимость: выписка из поземельной книги, которая действительна 6 недель, жилищный устав, базовая информация по недвижимости и снимки объекта.
- Договор аренды, если объект сдаётся или жильцы уже найдены и готовы заселиться.
Документы необходимо перевести на немецкий язык и заверить у нотариуса.
Этапы и сроки получения ипотеки
Оформление ипотеки в Германии от подготовки документов до заключения договора может занять больше месяца.
- Сбор и анализ предложений банков.
- Подготовка документов.
- Рассылка документов в банки.
- Личное посещение банка.
- Подбор лучшего предложения.
- Открытие счёта и подписание договора.
Это базовая схема при оформлении ипотеки, некоторые этапы могут растягиваться на 2-3 недели. Например, ожидание ответов от банков. В каждом банке и земле могут быть свои нюансы.
Особенности получения ипотеки в Германии
При выборе предложений стоит уточнить, какие банки предлагают решения в кризисных ситуациях: к примеру, предусмотрена ли отсрочка или возможность реструктуризации при потере дохода.
Лучше всего выбирать максимально долгий срок договора с фиксированной процентной ставкой и высоким платежом, чтобы быстрее выплатить долг.
В Германии есть особое право на досрочное расторжения договора без штрафа, если схема расчёта санкций за досрочное погашение прописана с ошибками.
Для первоначального взноса можно использовать потребительский кредит.